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出品 | 焦点财经&搜狐地产

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

此时的嘉创地产，如同房地产行业的孤勇者。

去年多家房企相继出险，因各种原因无法按时披露财报，而不得不选择申请停牌。按照18个月停牌期计算，有17家在港上市内房股，今年面临摘牌风险。

去年房地产行业进入下行周期，遭遇罕见的困境后，保交楼与保现金流安全已经成为了绝大多数房企的主要聚焦所在，登陆资本市场不再是它们关注的重点.

自2021年10月之后，已经很难看到房企递交招股书，有的只是分拆物业、商管赴港IPO的消息，如已经上市万物云，还未上市的龙湖智创生活和珠海万达商管。

嘉创地产是一个例外，于2022年3月底第一次递交招股书失效后，同年11月25日二次递交招股书，如今选择介绍上市。

3月1日，嘉创地产宣布将以介绍方式在香港联交所主板上市，目前已向联交所申请批准股份上市及买卖，预期股份将于3月23日上午九时正开始在联交所买卖，将以每手2000股股份买卖，股份代号2421。

“以介绍形式上市，表明企业上市的态度比较坚决却不进行融资。目前政策面虽然比较宽松，但是市场面信心还尚待修复，一些中小房企的融资依然比较困难，只好选择先上市流通，再等待合适的窗口期实施融资计划。” IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉焦点财经。

无论如何，当下能推进企业上市，对于房地产行业也是一束微光，意味着上市房企阵营二十天后将增添新鲜血液；同时，本就是上市公司的嘉利国际（01050.HK），旗下也将再诞生一个上市平台。

宣布分拆嘉创地产上市后，嘉利国际3月1日股票大幅上涨，截至当日午盘，股价涨5.71%，报收1.48港元每股，总市值达29.92亿港元。

何焯辉家族持股73.23%

从股权架构来看，分派及分拆完成前，嘉创地产为嘉利国际全资附属公司，嘉利国际持有嘉创地产100%股权。

此次上市，嘉利国际将向合资格股东实物分派其紧接分派完成前将有权拥有的全部嘉创房地产股份，包括合资格的嘉利国际股东，以及嘉利国际董事会选定的代名人，后者将代表嘉利国际除外股东出售有关股份。

分派及分拆完成后，嘉利国际不再持有嘉创地产股份，将由何焯辉家族直接控股。具体来看，何焯辉与妻子何宝珠、儿子何伟汗、兄弟何卓明，以及由何氏家族信托掌控的TMF (BVI) Limited共持有嘉创地产73.23%股权。

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据了解，何焯辉现为嘉利国际董事会主席，今年76岁，出生于澳门，12岁时全家搬到香港，发迹于80年代录像带大行其道时期，于1980年创立嘉利国际，专注录像带的外壳生产，此后开始涉足其他业务，形成五金塑胶、电子制造业务和房地产三大板块业务。

2015年，嘉利国际才正式涉足住宅房地产业务，在东莞开发嘉辉豪庭第三期，也就是嘉创地产的前身，之后陆续开发嘉辉豪庭第四期及第五期、第一期，总土地储备95273平方米，均已竣工。

高毛利“蚊型”房企

与主流房企相比，嘉创地产是一家典型的“蚊型”房企，主要业务位于集中于东莞、惠州、佛山，总土储约26万平，包括已竣工的13.11万平，以及持作未来发展的13.15万平。

项目数量仅有7个，包括嘉辉豪庭、惠州罗浮公馆和东莞雁田镇工业园等，总土储规模不及头部房企的一个项目。

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但嘉创地产却具备“小而美”的特征，利润远超主流房企。招股书显示，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三个年度及截至2022年9月30日止六个月，嘉创地产毛利分别约为3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元及3.54亿元，同期毛利率高达72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

此外，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三个年度及截至2022年9月30日止六个月，嘉创地产分别录得收益4.81亿、5.9亿、7.7亿及4.73亿；纯利分别为1.29亿、1.6亿、2.4亿及1.43亿。

2021年，房企总体毛利率水平在21.3%左右，即便是“利润王”中海地产，去年上半年毛利率也才23.5%，而嘉创地产却可以达到70%以上，成为其此次上市的独特优势。

嘉利国际认为，集团与嘉创地产将在不同的业务分部经营，并拟有不同的增长路径及不同的业务策略，而非相互竞争，分拆上市能够拥有更明确的业务重点、更好的战略规划及高效的资源配置。

而且，分拆后嘉创地产将更有能力协商及招揽更多业务，嘉利国际的股东也能够通过其持有的股权而自嘉创地产的增长中受益。

嘉创地产对自己的优势也并不讳言，认为其在东莞及佛山收购及开发城市更新项目具有三大优势：一是与相关政府当局建立了良好的工作关系；二是拥有专门而成熟城市更新团队；三是对当地很了解，拥有与当地政府当局联络的经验。

所以，嘉创地产打算继续寻找新的合适的机会，在大湾区收购符合其选择标准的土地。但此次嘉创地产的上市，后续能否为中小房企融资打造一个样本，还需要持续的观察。

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