专家建议去旅游度假城市买房
本文来自微信公众号：五环外（ID：wuhuanoutside），作者：陈凌之，编辑：张假假，原文标题：《广西北海：当旅游城市举起房地产屠刀》，头图来自：视觉中国
今年夏天，我的好友叶女士终于决定，把北海的房子卖掉。
三年前的同一时期，叶女士陪父母来北海旅游，途中结识了一个黑龙江老乡，听他说，北海的房子增值特别快，一年至少能涨十几个点，买到就是赚。
那时，叶女士正好手里有些闲钱，便在老乡的帮助下，购入了一套位于北海岳麓海岸的新房，面积74平，总价50万。
哪知截至2022年6月，叶女士北海的房子已经连续跌了22个月，期间在北京工作的她，甚至尝试让父母搬到北海生活。
如今，叶女士终于忍痛将房子挂上了二手房交易网站，包括家电的总价才刚刚超过40万。
在北海房子上亏的钱，比她这辈子旅游花的钱都多，叶女士如是说。
广西北海，地处广西壮族自治区最南端，是我国最早的对外通商口岸和海上“丝绸之路”起点之一，近年来在国内旅游城市中名气不小。
无独有偶，疫情下到北海度假的我，亲身目睹了一个旅游城市和房地产魔幻结合后的种种不堪。
一、疫情三年，北海再无创业者
三年疫情后的第一个旅游旺季，游客们如同往日一般涌至北海，而店家们却不在了。
我们到达北海高铁站时，正值中午，站外街道颇为热闹。
出站口外人满为患，到处都是提拉行李的游客，以及招揽乘客的本地司机，街市的十字路口没有红绿灯，网约车和人群相互交错，堵得水泄不通。
不到五公里的车程，大约用了半个小时我们才赶到北海的住处，一个位于海边别墅区的民宿，三人入住，价格在400元左右每晚。
民宿所在地图位置
民宿的老板姓杨，黑龙江口音，相当健谈，晚上在门外一起抽烟，便聊了两句。
当天，有三四波游客和我们一起住进了他家民宿，算下来，一天的营业额就有两三千了，我以为在北海开民宿肯定十分赚钱，杨老板却告诉我，他现在开这个店只是图点事做，早就不求靠这挣钱了。
“三年前，这里还有200多家民宿，现在就只有不到20家了，你看着现在人多，那是开店的人都跑了。”
夜中的民宿群，只有寥寥几家还在营业 作者供图
说完，杨老板伸出手指给我比了个手势，两百万，2019年秋天他曾将这栋别墅从里到外重新装修了一遍，花费了两百多万，现在这点营业额只能算杯水车薪。
而后他将腿翘到了台阶上，深吸一口烟，摇头叹道，“这钱不花不行啊。”
2019年之前，北海的旅游业年年火爆，已经隐隐有成为“小三亚”的迹象，高峰时期全年接待国内游客5279万人，旅游收入接近700亿元，要知道同为热门滨海旅游城市的广东珠海，全年才接待了4650万人，收入只有373亿元。
2015-2020北海接待国内旅客人数，数据来源：广西统计局，制图：五环外
将那个时候的北海称作“广西夏威夷”，一点都不为过。杨老板民宿所在的海泰别墅区，就挨着北海银滩，是北海市区最好的黄金地段，随便一套别墅在当时都能拍到500万元以上。
2019年夏天一过，杨老板就立即决定将民宿改头换面一番。今年他家对门新开了一家酒店式民宿，花了三百多万的大价钱装修成北欧风格，而杨老板这个2015年买的老别墅，生意全被抢光了。
北海热度最高的时期，几乎每天都有外地人来北海砸钱开店，酒店民宿、海鲜排挡、纪念品店，而后就遇到了年底爆发的新冠疫情。
“整整三年没有生意，来这边开店的外地人早就欠一屁股债跑了。”
2022年1-5月，北海全市住宿业的收入只有1.5亿元，较2021年同期还下滑了35.8%。杨老板的话，一语道破了北海创业者的处境，在北海景区闹市都逛了一圈，还在营业的店铺几乎都是本地人开的破旧小店。
这时候，热情的老板娘从大厅内走了出来，接着杨老板的话说了下去。
“经过这几年，北海的风气好多了，我们现在都想着保护自家客人不挨宰，做回头客生意。”
喜欢吃海鲜的人都知道，景区的海鲜档不好惹，挑地方要谨慎一些。
可能是为了体现善意，老板娘特地给我们推荐了当地一家叫做“越乡小厨”的海鲜档，据说他们家的海鲜明码标价，十几年未变。
我心想，好久没出来旅游了，难道景区现在不宰人了？
二、景区宰客，海陆空联合
40平店面，200万年租，吃完北海的第一顿海鲜，我竟被吓出了一身冷汗。
到达北海的第二天晚上，我们一行三人打了一辆网约车前往“越乡小厨”，这家海鲜档位于北海的侨港风情街，与我们所在的海泰别墅区相距几公里，并不算远。
刚上车，司机就表现得出对我们的晚饭十分在意，不住地打听我们从哪儿来，而且对民宿老板娘的话十分不屑，直说现在景区的海鲜档都差不多，那“越乡小厨”也不过是家网红店。
没过多久，车停在了一家海鲜档门前，店员在门外老远就瞅见了我们，缓缓地靠了过来。
下车之后，我纳闷着这家网红店客人怎么寥寥无几，但也没太在意，径直就想往店里走去，身后同行的人猛地拽了我一下，让我确认这家店是不是“越乡小厨”。
越乡小厨店员给顾客称重海鲜 作者供图
抬头一看，这家店的门头上写的赫然是“越乡源”三个字，打开高德，定位显示“越乡小厨”还在我们背后的那条街，继续走上五百米才能抵达。
最后有惊无险，我们三人花了不到六百块吃到了北海的海鲜。
海鲜结账页面
回到住处后，杨老板告诉我们，幸亏今天没有进入那家“越乡源”，不然被宰个两千都算那个店家有良心了。
在北海，本地的酒店民宿、司机、景点导游和海鲜档，已经形成了一张巨大的信息罗网，而且有着明确的目标客群——中老年旅行团和家庭游客，前者不擅长使用手机，后者比较多金。
“别看侨港那边的店面只有三四十平，每年的租金可要一百八十万以上呢”。
北海海鲜档门头 作者供图
据说，每年旺季来临之前，那些海鲜档都会组织豪宴，请本地的司机、民宿老板、导游吃喝玩乐一条龙，场场花费都在大几十万以上，事后每成一单三七分成。
“司机拿三成也太多了吧？”，我惊讶地问道。
“司机拿七成！你以为你吃的海鲜有多贵啊，不看看这是在哪儿？”我的无知引来了杨老板的阵阵嘲笑。
接着他又说道，即便这样，北海的海鲜档绝大多数还都是亏损的。
三、努力开店，房东过上了想要的生活
“一斤波龙收你六百根本不贵，要知道房东每个月要从我这里拿走20万。”
杨老板告诉我，2019年劳动节当天，北海一天接待了将近130万的游客，他们通过全城近3万个滴滴司机、一万辆打表出租还有一万辆三轮，输送到了180万本地人手上，最后每个店家只能平均分到不到10个人。
“一年就那么几波游客潮，不狠狠地宰你们一轮，他们怎么赚回几百万的房租。”
说完，杨老板像是意识到自己说这话不太合适，不禁让我想起，今天房间里没有配水，我从他的冰箱里拿了两瓶农夫山泉，他还收了我十块钱。
做一笔简单的计算即可明白，将北海历年的旅游收入除去接待游客的数量，2019年每个来到北海的游客至少花了1750元，同样的算法，2019年的厦门是1581元，珠海是802元，而三亚是2638元。
排除掉我们这些非目标客群，三个人包括住宿一行才花费了不到两千五，可以想象，被宰的人曾遭遇了什么？
景区的店家为什么一定要宰客？这个问题让我想起北海街头的怪象，在游客集中的区域，总是有那么几个中年妇女，举着块泡沫板，上面写着“海景房，全套56万。”
“北海前几年像是疯了，到处都在抢房、盖楼”。
打的去高铁站时，一个本地司机告诉我，他们小区门口的保安老头儿，六十多岁了都还在兼职做房产销售，每个月就一两千块钱的工资，还专门租了个店面，天天拿着个二维码牌子，到处让人用手机帮忙扫一下。
回望北海房地产意气风发的2019年，全年住宅用地成交174.3万平，较2017年翻了接近5倍，无论是恒大、融创、阳光城等一众“现金牛”，还是广西的一些本地开发商，都如浪里白条一般，在北海房市里翻江倒海，好不快活，新建商品房成交均价几近冲到了7000元每平。
2016-2021北海年住宅用地出让面积，数据来源:北海政府门户网站，制图：五环外
疫情之前的五年，北海的旅游一年比一年火爆，但最赚钱的却不是旅游业，而是北海的开发商。仅2019年当年，疯狂的购房团和北海人就扫了252.32万平的新房，夸张点说，几乎将北海过去10年盖的房子都买完了。
景区海鲜档老板一手一只时价波龙，一手一个三元鲍鱼，辛辛苦苦宰来的钱大部分都送给了房东，而后转手就被他继续投进楼市，房价蹭蹭涨，人民币嘎嘎赚。
毕竟和开海鲜档相比，盖楼根本不需要套路，买房的会主动送上门。
四、景区房地产，伤人伤己
悲哀的是，楼市泡沫破裂时，大家都不知道钱去哪儿了。
北海2022年6月新房成交情况
2022年上半年，北海只成交了6397套新房，总面积55.87万平，较2019年同期萎缩了接近三分之二。与此同时，北海的房价也重新跌回到2015年的水平，房均价不到6000元每平，二手房更是沦为烫手的山芋，无人问津。
今年，杨老板所在的海泰别墅区流拍了一栋288万的低价别墅，不到两年时间，他那栋别墅的价值就缩水了近30%。
北海银滩旁2021年开售的楼盘 作者供图
晚上，我在北海银滩边上闲逛着，马路两旁看到的基本都是一些二层小平房，破旧不堪，屋外有许多老人坐在板凳上乘凉，唯有一栋巨大的碑状建筑，突兀地树立在十字路口对面，满脸风霜的样子，想必应是和北海一样，过去三年都经历了很多。
该楼盘开售以来的楼盘动态，满屏幕写着凄惨
不知何时开始，房地产形成了一个奇怪的模式。
开发商花钱拿地，接着将地皮抵押给银行，借到了钱但不是用来找施工方干活。因为“优质”的施工方都会主动要求垫资入场。
那借来钱用来干嘛？当然是用来买下一块地。
晚上吃饭时，开发商、银行、基金、资管、信托、租赁等一众兄弟齐聚一堂，不醉不归，众人都叫开发商兄弟放心，只要楼盘预售一开，购房者的房款源源不断，他们的钱不愁没有人还。
如此以来，开发商就像发现了游戏厅里出故障的老虎机，往里投一个币，立马就会吐三个币出来，这么bug的模式，他们硬是玩了十几年，直到机器里没币了。
反过来想，有人亏就有人赚，资金在内部流动，总会在需要的地方发挥作用，但这显然不是房地产的可怕之处。
关键问题是，开发商只会把盘子做大，从楼市装进他们口袋里的钱，全部被继续投入了楼市。
凡事都有个由盛转衰的发展过程，而对于房地产而言，钱回流的速度总有一天会慢过楼盘开发的速度。
这种模式促成了如今房地产的无解之局，恒大没钱，银行没钱，施工方也没钱，所有人口袋里都没钱，但他们同时又很有“钱”，只不过全部变成了房子。
在北海买房的叶女士还算是幸运的，她至少还拿到了属于自己的房子。
不像某些地方的烂尾楼业主，担心自己的购房款被转到了别人的账户里，实际上，他们更应该担心的是，自己的钱是不是已经变成了北海的钢筋、水泥和混凝土。
文中人物均为化名，本文来自微信公众号：五环外（ID：wuhuanoutside），作者：陈凌之，编辑：张假假
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