中国最早的四轮马车
文/乐居财经\r\n徐酒眠
“时近中秋,月明千里,这是一个团聚和丰收的季节。”
8月29日上午,绿城服务(02869.HK)2022年中期业绩发布会通过线上直播方式举行,董事会主席杨掌法、行政总裁金科丽、执行董事吴志华,以及首席财务官夏云,四位管理层齐坐镜头前,用90分钟的时间向投资者汇报了上半年的业绩,并回答了大家关切的问题。
直播的背景板是盎然生机的青绿,与金科丽身着的嫩绿色西装相映衬,更与杨掌法句句珠玑的开篇致辞相呼应,他说:“尽管行业的上游地产遇到了难题,纾困成为当下的关键词,但我们仍然坚定地相信,行业的刚性与活力将引领穿越经济的周期。”
“稳中见韧,笃行致远”,绿城服务上半年交出了一份不错的成绩单。期内,实现营收68.28亿元,同比增长22.0%;录得毛利13.12亿元,同比增长16.9%,毛利率为19.2%;核心经营利润5.90亿元,高于去年同期利润。
外不靠收并购,内不靠关联方,绿城服务在“非典型”扩张路线指引下,与优质合作方成立联营公司、参与市场招投标,展示出强劲的市拓力。
今年上半年,绿城服务共新签合同688个,完成拓展面积6680.2万平方米;实现年度饱和经营收入21.6亿元,新签营收同比增长率35.0%,面积同比增长46.7%。
截至2022年6月30日,绿城服务在管项目达到2443个,在管面积3.49亿平方米,较2021年同期增长28.1%;同期,储备面积3.66亿平方米,同比增长21.0%。
连续9年储备面积大于在管面积,为未来业绩持续增长提供了重要的保证。
科技服务“首秀”\n
今年上半年,绿城服务业务板块调整为了四个板块,在原来的物业服务、园区服务、咨询服务之外,新增了科技服务。
其中,物业服务仍是绿城服务最大的收入和利润来源,期内收入达43.60亿元,占整体收入的63.9%,同比增长20.3%;园区服务收入达13.10亿元,占整体收入的19.2%,同比增长18.7%;咨询服务收入达9.57亿元,占整体收入的14.0%,同比增长17.4%;科技服务收入2亿元,占整体收入的2.9%,相较于2021年同期的0.5亿元大增296.8%。
首次在业绩报中呈现收入贡献,科技服务的毛利率表现也相当可观,为31.3%,仅次于咨询服务36.0%的毛利率。其他两个业务板块,物业服务、园区服务的毛利率分别为13.8%、23.2%。
从“三驾马车”到“四轮驱动”,既是科技服务的“首秀”,也是绿城服务从物业服务向生活服务转型、从园区服务向城市服务转型的阶段性成果呈现。
去年,吴志华辞去了行政总裁与首席财务官,转而负责科技新板块的建设和输出。今年上半年,绿城服务整合4家科技公司,形成科技集团,加速科技赋能的同时,也加快了科技市场化的步伐。对内提升公司管理和服务的效能,提高了员工的办公效率,对外实现了智慧管理运营、智能园区建设,智慧生活服务的赋能。
今年上半年,绿城服务的科技板块新签的合约是3.35亿,同比增长了250%;慧享云、物业宝、物业钉三大平台,直接或间接服务百强物业企业15家。
“从目前来看,我们科技整体的业务还是处于一个孵化器(的作用),后续能够成长到多大规模、能够有多大的核心竞争力,还需要我们不断的努力去探索。”吴志华表示,科技服务板块在“今年下半年和明年上半年还依然会维持一个比较高速的增长。”
发力非住宅赛道
房地产行业进入存量市场,物企之间的竞争正在逐步向非住宅赛道转移。而绿城服务前瞻性的发展,已经为其在当下的竞争格局中赢得了较大的牌面。
今年上半年,绿城服务新拓非住项目年饱和合同营收8.9亿元,同比增长71.6%,占比41.3%,同比提升8.8个百分点。至此,其非住宅物业合约面积达1.7亿平方米,其中,在管面积达7663万平方米、储备面积9736万平方米。
截至2022年6月30日,物业服务业务板块中,绿城服务的非住宅物业贡献收入占比30.4%。
上半年,绿城服务进一步深耕高校、医院、机场、高铁专业赛道,并实现突破。同时,全域化城市服务试点向前,新签合肥中安创股二期,阜阳银湖体育中心、浙江海洋大学、杭州高铁西站枢纽,杭州五常街道等多个优质项目,存量模式复制蝶变。
金科丽强调,绿城服务聚焦非住宅赛道,商写是重要的爆破点之一,尤其是综合体、产业园、医院、高校、赛事、轨道交通、未来社区等,将会成为绿城服务的核心重点。
此外,今年上半年,绿城服务在管项目续约率达98.4%,同比提升1.3个百分点;同时,在管项目中,实现物业费提价项目58个,提价金额3396.8万元,提价成功率43.9%;新签约存量项目最高溢价率达29.6%。
“以上数据,是业主、客户对绿城服务的肯定,也是其规模持续扩大、业绩稳健增长的基础。”
联盟版图扩张
“现在的头部企业,我个人认为可以分为三类,一类是有地产母公司的物业服务企业,第二类就是大型国企,第三类就是绿城服务。”杨掌法表示,比起有地产母公司的同行,绿城服务更加稳健,同时也比国企更加灵活、有活力。
合纵连横,与优质稳定资源深度绑定,是绿城服务发展联盟、增拓版图的重要手段。今年上半年,绿城服务就与信达地产、西安高新区等重磅央企、国企完成股权、战略合作。
其中,与信达地产成立的合资公司——浙江信诚智慧城市运营服务有限公司(简称“信诚智慧城服”)——杨掌法在业绩发布会上透露,“到今年年底,可能营收会达到8个亿左右;在未来的三年,大概会达到25亿左右的规模。”
绿城服务与信达地产签订合作协议的前一天,6月23日,信诚智慧城服迎来双方合计6.44亿元的增资。其中,其中,绿城服务注入约合3.54亿元的资产,信达地产方则注入约2.9亿元的资产。增资完成后,前者持股55%,后者持股45%。
杨掌法表示,信诚智慧城服的定位是一家不动产的综合服务商,围绕着物业服务、资产管理、资产运营作提升。
目前,绿城服务已累计拥有优质战略客户103家、合作伙伴406个。其中,今年上半年新增8家战略客户、6家股权合作。
“从资本市场角度,绿城并不赞同通过收并购去扩大规模,我们要利用自身的市场能力去找到我们需要的目标客户。”今年5月底,杨掌法在出席2022中国房地产及物业上市公司研究成果发布会时重申,绿城服务奉行不大规模并购的准则。
言外之意,绿城服务的联盟还将会继续扩张。
文章来源:乐居财经
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