养老院实践报告总结
观点指数随着我国快步进入老龄化社会，社会养老服务在政策的支撑下持续快速发展，但也要注意到在政策具体落地时，仍有相当多需补足的地方。
期内，各地继续出台多项养老服务政策，特别是具备指导性的《养老服务条例》，而山西省更是推出了全国首部针对社区和居家养老服务的地方性法规。
政策之外，观点指数重点观察的样本企业中再有4家录得新项目动态，其中多个项目背后都有当地政府和国企的支持，PPP合作的模式更是成为范例。
对于回报周期较长的养老项目，引入政府、国企和险企的长线资金，能有效降低企业财务负担，使运营企业更能全身心投入项目的建设和运营中去。
除此之外，险资加大对养老社区的投资也成为常态。
PPP模式获验证，万科再摘深圳区级养老院项目
报告期内，观点指数重点观察的样本企业中再有4家录得新项目动态，包括万科在深圳大鹏新区摘得的首个区级养老项目，以及大家健投在成都、长沙、太原三市连续落地3个养老社区项目。
在12月3日正式开工建设的深圳市大鹏新区首个区级养老院项目，是万科通过公开招投标方式取得的，由万科南方区域集团EPC代建事业部负责工程建设，建成后将由万科集团南方区域养老业务运营管理，实现了“代建+运营”一体化专业化模式的落地，避免了多重招标造成的效率低下，确保项目开发与运营的密切联动。
该养老院项目占地面积10126.95平方米，总建筑面积为22758平方米，项目由政府投资，总投资额约1.64亿元，拟建设300张床位（其中护理型床位225床，居室床位75床），预计于2024年底完工。
另外，该项目还是万科南方区域养老业务与深圳政府深度合作的第三个区级养老项目，此前两个分别是福田区福利中心和南山区福利中心二期。
除了万颐养老和泰康之家外，大家保险集团旗下专业从事健康养老产业投资及运营相关业务的全资子公司大家健投，在报告期内分别于成都、长沙、太原三市连续有项目落地的动作。
截至目前，大家的家已在北京朝阳、友谊、阜外，南昌永叔路，天津泰安道，成都五丁桥，太原滨河东路和长沙雨花区落地8家城心医养社区，目前已经运营的北京朝阳城心社区和北京友谊城心社区，均在2019年投入运营。
无论是万科以投标方式参与PPP养老项目的建设，还是大家健投与当地国企合作开发养老社区，都可以看到当地政府的身影。养老项目的回报周期较长，更需长线资金，引入当地政府和国企资源能有效降低企业财务负担，更能全身心投入项目的建设和运营中去。
特别是PPP养老模式的发展，创造了三赢局面：政府可以高效调配社会资源，缓解因养老资源紧缺带来的社会压力；企业可以较低的成本涉足养老产业，实现多元发展；长者则能获取高性价比的养老服务。
养老社区成险企投资新宠
期内，大家保险再度减持地产股权，旗下大家投控、海口远见共创一号基金（有限合伙）拟转让成都厚德天府置业有限公司100%股权及13.25亿元债权，底价合计39.25亿元。
随着监管对险资进行股权投资的进一步规范，险企参与房地产投资的管道持续收窄，转去挖掘新的投资蓝海成为必然。
据观点指数观察，养老社区、公募REITs等领域已成为险企投资“新宠”。
比如期内连下三城的大家健投，作为大家保险旗下专业从事健康养老产业投资及运营相关业务的全资子公司，现时正以养老为核心战略，以服务型养老为突破口，打造专业养老品牌“大家的家”。
据观点指数了解，“大家的家”城心医养社区采用轻资产的运营模式。在这种模式下，大家健投不直接作为养老社区的物业持有人，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式运营养老社区，因而项目布局周期短，通常选定地址后1年-1.5年即可开业。如太原项目与山西仁安医院合作，成都项目则与成都文旅资产管理公司合作。
据观点指数不完全统计，自2007年泰康保险率先提出进军养老地产起，当前已有十余家险企涉足养老社区领域。其中包括在2012年成立了旗下养老品牌“优年生活”的合众人寿，以国寿健投为平台打造养老社区品牌“国寿嘉园”的中国人寿，已在7个城市落地8个太保家园养老社区的中国太保，以及于2014年始建设养老社区的中国太平。
养老地产看似是朝阳行业，但由于前期资金投入巨大，盈利周期长，很容易对公司资金链造成压力，特别是重资产项目。
作为养老产业参与主体之一，房企尽管开发经验足，但负债率偏高却是现实，因此对于养老项目的短期回报率有一定要求。
对于大型险企来说，由于寿险险单的期限通常在5-10年，使其对所投项目的回报周期可以拉到更长，养老项目所能带来的长远稳定现金流收益更被看重。
聚焦养老服务体系建设，法规保障居家养老
养老服务体系是贯彻落实积极应对人口老龄化国家战略的三大体系之一，聚焦于解决“老有所养”问题。
期内，各地继续出台多项养老服务政策，特别是具备指导性的《养老服务条例》各省市都在近期根据自身情况推出。
如在期内山西省推出的《山西省社区居家养老服务条例》，更是全国首部针对社区和居家养老服务的地方性法规。
随着我国快步进入老龄化社会，社会养老服务在政策的支撑下持续快速发展，但也要注意到在实际政策推行过程中依然存在着“重机构，轻居家社区”、医养结合机制不畅、农村养老服务短板突出等问题。
近些年来，山西省出台了一系列相关文件，构建起了较为完善的社区居家养老服务政策体系。在此基础上，山西将相关政策性文件上升为地方性法规，将一些成功的做法经验固化下来，能够确保社区居家养老服务工作有法可依，也给其他省市一个优秀的经验借鉴。
其中，《条例》针对养老服务设施建设不足、居家养老医疗护理服务落后等问题做了明确规定。《条例》在第二章规定，明确新建住宅区居家养老设施的配建、已建成的住宅区未配置居家养老服务设施或者配置不达标的，由政府通过购置、置换、改造等方式统筹配置。同时规定，县（市、区）人民政府应当统筹建设农村社区居家养老服务设施，同步规划建设易地搬迁集中安置区养老服务设施。
社区居家养老并不意味着仅依靠社区和家庭的自主能动性，还需要政府和社会各方共同参与。
以居家为基础、以社区为依托、政府主导、各方参与的居家养老服务体制，才能帮助广大老年人切实解决“身边、床边、周边”养老服务难题，使其享受更全面、更丰富、更便利的养老服务。
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