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观点网 3月28日，华润万象生活发布了2022年全年业绩并召开了业绩会，主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、副总裁魏小华及首席财务官阳红霞出席了会议，并回答提问。

在全行业业绩普遍下行大背景下，华润万象生活这份成绩单有不少可圈可点之处。

年报显示，2022年全年，华润万象生活实现营业收入120.16亿元，同比增长35.4%；归母净利润22.06亿元，同比增长27.9%，毛利率则下跌1个百分点至30.1%。

规模上，截止到2022年底，华润万象生活物管在管面积同比增长87.3%至2.91亿平方米，运营购物中心营业额同比增6.3%至1264亿元，全年新开业购物中心16个，在营项目数量进而增至86个。

业绩拆解

华润万象生活采取的是物管+商管的双翼战略，细分来看，物业管理业务实现的收入约为78.02亿元，同比增长46.9%。

增值服务方面，2022年大部分物企的社区增值服务都有所收缩，而华润万象生活社区增值服务则实现了增长，营收同比增73.3%至12.56亿元，占物管板块营收的比例也由13.6%提至16.1%，其中租售和美居业务是贡献的主力。

另外，2022年华润万象生活的城市服务业务新获取了深圳南湖街道、笋岗街道等项目。

不过商管业务才是特色与核心竞争力，在商业运营方面，截止2022年底，华润万象生活在营购物中心项目数量达到86个，总面积达920万平方米，年内新开业3个重奢购物中心，在营重奢万象城购物中心数量增至11个；第三方外拓上，华润万象生活2022年内新签约13个项目，其中TOD项目11个。

2022年．宏观经济承压、疫情反复，商管业务受到的影响显然比住宅业务更为严重。华润万象生活运营购物中心的营业额同比增6.3%至1264亿元，自身实现购物中心商业运营服务收入为24.8亿元，同比增长16.5%，相比住宅部分要显著放缓。

不过，商业运营业务具备相当高的利润率水平，华润万象生活2022年购物中心运营业务毛利率为62.4%，大幅高于同期基础住宅物管的14.0%。

纵观2022年上市物企业绩，大部分都有受到回款困扰，在应收款大幅增加的同时、周转率也大幅下降，甚至计提大量坏账侵蚀整体利润。

在应收款方面，华润万象生活同样也录得了较大增幅，截至2022年底贸易应收款项的余额已经达到15.58亿元（其中关联方为7.18亿），同比增加49.5%，大幅高于同期营收的增幅，其中也有部分收购企业带来的影响。

尽管如此，华润万象生活对应收款进行了较为严格的控制，93.6%应收款账龄在1年期以内，2022年应收账款周转天数为40天，和2021年相比增加2天，现金流情况也较为安全。

得益于较好的流动性管理，华润万象生活并未对应收款确认过多坏账，2022年底应收余额为15.73亿，2022年仅新计提了690万元坏账减值损失，对企业整体利润影响并不大，这也是华润万象生活2022年能取得较好业绩的重要原因。

整体而言，华润万象生活2022年各项指标均录得稳健增长，财务和回款方面也保持稳定；住宅物管业务具备稳定现金流与强抗周期性，而商管业务则具备高护城河与高盈利特性，二者共同配合发力，于困局重重的2022年在运营和财务方面仍取得了不错的成绩。

并购进退

收并购是过去数年物企大力扩规模的重要手段，而华润万象生活在收并购领域发力较晚。

2022上半年，在环境下行、收并购市场冷却的情况下，华润万象生活担起了物管行业收并购的大旗，收购了禹洲物业、中南服务以及九洲物业3家物业公司，扣除其他项目后，实际结付的现金代价约为14.33亿元。

收并购为华润万象生活的2022年业绩提供了相当高的增长动力，2022年新增第三方合约面积约1.43亿平方米，同比增加297.4%，其中收并购、竞标、合资合作分别占75.9%、20.7%以及3.4%。

目前禹洲物业和中南服务也已实现并表，二者在2022年提供给华润万象生活的并表收入和净利润则分别为14.4亿元以及1.04亿元。

虽然已完成并表，但对收购企业投后整合仍在持续推进，“禹洲有1/4已经融入了华润万象生活原有的治理体系，有了禹洲经验之后，中南的工作将更加高效，预计今年6月底之前，我们会将两家公司完全融入万象服务的运行体系。”王海民表示。

大举收并购为增长提供了大量动力，不过值得警醒的是，因2022年发起的数起大笔收并购，华润万象生活同样也产生了大量商誉，截至2022年底由0变为18.05亿元，且在2022年报中未对其计提减值，在目前的市场环境下，后续仍可能有减值风险。

另外，与2022年业绩共同发布的是一则对祥生物业收购终止的公告；华润万象生活去年进行了多次大手笔收购，其中对禹洲物业和中南服务的收购已实现并表，而于去年9月28日公告拟10.37亿元对祥生物业的收购事项却被宣告终止，华润万象生活管理层并未在业绩会中透露收购终止的具体原因，对价、标的资产存在争议或是环境变化导致的战略布局变动均有可能。

虽然对祥生物业的收购宣告终止，但华润万象生活今后也并非会放弃收并购战略，在业绩会上，喻霖康表示：“公司一直秉承有质量的规模增长的原则，2023年若有符合公司原则的项目和标的，我们还会积极的争取，通过收并购扩大规模，特别是在能够对公司能力补强，体系的完善发挥作用的并购项目我们都会考虑。”

以下为华润万象生活2022年全年业绩发布会问答实录（节选）：

现场提问：目前华润万象有三大产品，后续关于产品线的开业计划是怎样的？未来华润万象生活是否会继续扩充商管产品线，比如奥莱是否有合作的可能？

魏小华：万象天地是我们战略布局的三大主力之一，产品和定位是融合大的潮流，我们会选择高能级的城市核心地段，条件要求比较高，定位方面会跟当地的人文精神结合更紧密。

去年下半年，我们已经开了两个万象天地，一个在南京，一个在上海，这两个项目都是这两个项目都是以街区+合资+古建的商业形态，将古建筑和商业做了结合，在推广的时候，也关注到调性等等。

这两个项目开业之后，确实取得了不错的市场口碑，接下来在上海、成都、杭州和深圳都有万象天地布局的计划。

就目前产品线来讲，我们仍然还是会以万象城、万象汇、万象天地三大核心的产品线为主。

对于奥莱，我们的定位是机会型产品，如果有好的项目和合作机会，我们可以积极尝试。当然，对于和大型集团合作我们抱开放和共赢的态度。

现场提问：华润万象生活去年并购了一些企业，这些企业和华润万象生活的融合程度怎么样？2023年还会有什么并购动作吗？

王海民：目前我们收并购的两家项目，中南和禹洲，整合计划正在执行，成效也达到预期，有提升的潜力，符合之前的规划。

现在已经开始对两个公司做全面的融合，预计在2023年6月份完成。

收并购的项目经营情况良好，业绩全面达成，符合公司预期，禹洲和中南在2022年贡献并表收入超过14亿元，并表利润超过1亿元，分别实现了23%和19%的综合毛利率，收缴率超过85%。

随着未来全面融合的落地，无论是基础物业服务还是增值服务，都将进一步释放更大的价值、发挥更大的规模效应。

关于收并购方面，公司一直秉承有质量的规模增长原则，2023年若有符合公司原则的项目和标的，我们还会积极争取。

通过收并购扩大规模，特别是上下游业务，我们会考虑能够对公司能力补强、资质增加以及体系完善发挥作用的项目。

现场提问：华润万象生活的数字化发挥了哪些作用？

喻霖康：首先科技赋能是华润万象生活“十四五”战略规划的五大核心策略之一，公司也非常重视。上市以来，每年在这方面的投入也是在不断的增加，尤其去年以来，我们有一个新的公司组织改变，从过去很多的外采变成了自己组建一支将近300人的数字化自研团队，招聘了很多数字化方面的人才，组成了一支团队。

商业数字化方面，应用更新迭代，强化数字赋能经营，提升会员精细化运营效率，升级客户服务体验，主要是围绕着商场的空间运营、会员交易、管理经营决策三大场景升级数字化能力。

赋能轻资产经营提质增效，为物业的数字化进一步夯实管理与服务能力，重点是焕新物业的两大数字化系统，全面提升物业服务的效率与体验。

我们发布了一个全新的物业管理系统，重点提升一线员工服务效率，业主的服务体验，打造物业收费系统，业主基础物业费和增值服务费，从缴费、入账到开票全面自动化，提升财务作业人效，降低物业的管理成本。

华润万象生活的物业数字化已经具备的较好的基础建设，接下来将和物业日常经营管理深度结合，重塑作业和服务流程，结合物联网技术，切实达到降低物业管理成本的效果，通过智能工单引擎等技术，将物业管理标准化、平台化，在规模扩张过程中，增加管理的边际效应，确保服务品质。

同时，我们不断加强客户信任是公司开展增值服务的基础，也会不断打磨业主的在线缴费、报修等基础服务体验，提升客户满意度，结合大数据能力和人工智能算法，加强对客户需求的理解，提供产品化的增值服务能力，在更好满足用户的同时提升我们的商业化水平。

总而言之，我们今年还是要聚焦要生产科技化，用科技手段来更多的提升效率、提升品质，确保服务的一致性和高品质。

现场提问：物管企业毛利率普遍存在下滑趋势，管理层认为这一趋势在未来是不是还会延续？有怎样的措施进一步提高盈利水平，行业理想的毛利率水平在怎样的区间？

阳红霞：我们确实看到基于行业监管以及行业竞争的整体影响，物管行业基础毛利率有明显的下行压力。从基础物管服务本身的逻辑来看，物业费本身涨价比较难，但是人工和物价水平上涨必然会对基础物业毛利率的增长带来压力。

但是从我们自己万象生活来看，基础物业服务毛利率从2019年的8.2%快速提升到了2022年的15.3%，对比和我们背景相似的同行公司而言，属于非常好的水平。

我们所做的工作，主要是以下几个维度：一是通过持续的管理提效，包括物业的变革，持续的规模扩张带来的规模效应，内部精益管理的提升，持续的降本提质增效来提升管理效率和服务体验，从而来提升我们基础服务的毛利率。

另一方面，关于科技赋能，这个也是重点投入的板块，通过深化科技服务的能力，提升我们的基础物业服务的毛利率。

整体物管的毛利率，除了基础物业服务之外，基于独特的，“2+1”的业务模式，使得华润万象生活物业服务的空间内具备更强的运营服务能力，通过在物业管理服务里面强化商业运营服务能力，以及增值服务能力，来给业主提供更多场景、更多服务，从而增加运营服务和增值服务在收入中的占比。

所以，通过持续的规模扩大以及保证品质的前提下，基于我们的业务模式，不断改善收入结构，一方面能够让基础物业服务毛利率维持在行业较好的水平，同时通过持续叠加运营增值服务增加在板块的毛利和毛利率。

我们预期华润万象生活整体的毛利率会稳定在17-20%的水平。

本文源自观点网

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