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顶端新闻·河南商报记者 李斯琦

房子“以旧换新”，在全国多地逐渐铺开。

据统计，自去年6月以来，深圳、济南、苏州太仓、宁波等超10个城市（或区）出台相关政策，希望能加快楼市买卖流速。

近日，郑州市住房保障和房地产管理局（简称“郑州市房管局”）等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》（简称《方案》），正式开始推行住房“以旧换新”。

二手房交易存在哪些问题？郑州住房“以旧换新”有哪些特点？如何进行大范围推广？一起来看专家解读。

全国多地推行住房“以旧换新” 专家：郑州模式具借鉴意义

近期，多地推广住房“以旧换新”政策，试图打通楼市置换链条，释放改善性购房需求。据统计，自去年6月以来，深圳、济南、苏州太仓、宁波等超10个城市（或区）出台相关政策，拉来房企和经纪机构合作，给予购房者补贴，希望能加快楼市买卖流速，试图解决老百姓卖不掉旧房、换不到新房的问题。

深圳市部分楼盘曾推出“以房换房”的活动，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。住宅价值认定方面，新房价格以项目现场公布为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交的均价为准。除此之外，个别楼盘甚至承诺负责帮业主找买家，一旦换房成功，购房者收房入住之前，购房

者租房的租金也由楼盘承担。

业内人士表示，现在二手房买卖的问题主要出在库存量过高、价格虚高、交易税费高以及房屋老旧质量差等方面，这些因素都影响了买家的购买意愿，导致二手房市场流通不起来。

4月1日，郑州市房管局、郑州市财政局、郑州市自然资源和规划局、郑州市商务局、郑州市金融局、国家税务总局郑州市税务局联合印发《方案》。

上海易居研究院研究总监严跃进认为，全国已有部分城市实行住房“以旧换新”，但多是民间行为或是企业行为。郑州模式从政府主导层面出发制定配套支持政策，是目前全国范围内较为详细、成熟，且具借鉴意义的版本。

河南财经政法大学教授刘社表示，评估机构对二手房的估价，是郑州模式需要重点关注的环节。

“如果业主认为评估机构对自己的二手房估价过低，自己还得再掏较多的钱才能享受这个政策方案，则有可能降低其以旧换新的积极性；如果对二手房评估价格偏高了，换房的业主满意了，但政府收购二手房的成本又偏高了，会加重政府的财政负担。”刘社说。

刘社认为，《方案》中提到的信息平台需要重点宣传，同时便于市民操作，甚至可以增设一个以旧房换旧房的窗口，同样也可以拉动内需，促进装修和家具家电消费。

解读住房“以旧换新”郑州模式

《方案》表示，2024年全年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

值得一提的是，《方案》还指出，凡是在今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。

郑州城发安居有限公司副总经理陈显刚在接受顶端新闻·河南商报记者采访时表示，此次城

发集团收购二手住房，将覆盖郑州市内八区，想要换房的群众通过郑州市房源信息共享和发布综合服务平台（简称“信息平台”）登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》。随后由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构

申请贷款等事项。

陈显刚介绍，若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金闭环操作。“收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续将对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。”陈显刚说，“具体的收购执行细则，城发集团会正式向公众发布公告。”

住房“以旧换新”如何大范围推广？

业内人士称，多数人只有卖掉旧房子才能购买新房，“以旧换新”一定程度上能帮助购房者加速卖掉旧房子，降低其在置换过程中的机会成本，激活市场的改善性购房需求。而通过出售旧房获得财政补贴等实打实的政策优惠，也可降低购房者购买新房的成本，盘活存量房，提高市场活跃度。“不过要想让政策收效，结合自身城市特点，实打实地帮助购房者解决问题的政策才是补足楼市缺失的关键一环。”上述业内人士说。

其建议，各地政府应加大“真房源”公共信息平台建设，积极披露片区和社区二手房评估价格、片区更新和改造计划。这将有利于形成二手房市场的稳定预期，也能够引导和吸引购房者转向购置二手房。

地方政府还可以考虑收购存量二手房，以活跃交易量来稳定价格预期。可完善新房和二手房的交易安全机制、风险规避机制。对于换房交易，可重新匹配新房和二手房的交易周期，比如新房和二手房都可以分期支付，

拉长交易周期，由政府打造“卖一买一”两个不同流程的资金对接机制，实现资金的全流程、封闭式流转。

此外，大型房地产经纪机构可全面梳理和整合“卖一买一”的经纪代理流程，降低成本、提高效率。

总之，技术支持和制度建设的相互支撑，是“以旧换新”可以真正发挥实际效果的长效机制。“以旧换新”若能持续推进，既能盘活和有效利用存量资源，也能激活有效需求。

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