恒大碧桂园万科

当前正值大家瞩目的财报季，各大房地产龙头的成绩单纷纷出炉，万科、碧桂园的表现向好，但是也有部分企业表现不及预期，很多人都在问财报季后房地产市场到底该向何处去？我们该如何分析当前的房地产市场？

一、万科、碧桂园带头的房地产财报季

最近，伴随着各家房地产企业的成绩单纷纷出炉，这次的财报季可谓是月儿弯弯照九州，几家欢喜几家愁，面对着房地产市场尚未完全过去的寒冬，以及分化的业绩，值得我们进一步深思了。

据界面新闻的报道，万科发布2022年度报告，在行业前所未有的震荡下，实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；在实现稳健业绩表现的同时，万科也守住了安全经营的底线，保持“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流连续14年为正；开发业务在市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重挑战下，确保了超过34万套新房的平稳交付；经营服务业务保持高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。

无独有偶，碧桂园的成绩单也相当不错，在碧桂园2022年业绩发布会上，新任主席杨惠妍首次公开亮相，并为外界描绘了碧桂园接下来的战略方向。碧桂园实现4303.7亿元收入；毛利润328.8亿元，股东应占核心净利润26.1亿元。全年实现3574.7亿元权益销售额，交付近70万套房屋，位居地产行业首位。

在财务方面，截至2022年末，碧桂园净借贷比下降至40%，相比2021年底优化了5.4个百分点，现金回款率保持在93%的行业高位，总借贷余额下降至2713.1亿元，较2021年底下降14.7%。另外，截至2022年末，碧桂园在手现金约1475亿元，与2022年中期相比维持不变。

万科的财报可谓向好，碧桂园的财报则只算求稳，雅居乐则算是不佳了，雅居乐发布2022年业绩报，全年营收540亿元，同比降低26%；归属母公司股东利润亏损149.8亿元，在已经发布2022年业绩报和年报的房企中，位列亏损榜第一名。

据野马财经的报道，2022年全年百强房企的销售额仅约为7.29万亿，规模较去年下降达4成，这相当于回到了2015年的水平；千亿房企数量也减少了23家，仅剩下20家。根据Wind数据，截至3月14日，发布了2022年度的业绩预告或快报的85家A股和港股上市的房地产企业中，至少有50家企业业绩预计出现亏损。

二、寒冬过后房地产市场到底该向何处去？

面对着当前的财报季，在整个房地产市场的寒冬之下，很多人还是在问房地产到底该向何处去？这次的财报季能给我们答案吗？

仔细研判当前的房地产市场的变化，正如同这次万科掌门郁亮所说的：对于现阶段的市场，郁亮认为既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。而对于新房来说，新房需求上有天花板，下有保底线。

其实，我们从各家房地产企业的财报，以及郁亮的一些研判就可以发现，当前的房地产市场的方向，其实也已经非常明确了，我们到底该怎么看这些市场的方向呢？以及房地产企业们到底该咋办？

首先，房地产市场温和复苏的基调已经形成。相比于前些年的房地产寒冬，这些年房地产温和复苏的基调其实是已经形成的，据界面新闻的报道，1-2月TOP100房企累计实现销售操盘金额8219亿元，同比降幅较1月收窄至-11.3%，较2020年同期基本持平。

从这些数据能够看到，相比于之前的情况，现在的房地产销售还是相对恢复的，但是这种恢复速度我们也只能用温和复苏来形容。从大宏观的角度来说，宏观经济环境对房地产市场有重大影响。如果整个经济处于繁荣期，那么人们的收入水平、就业形势等都会得到较好的保障，进而带动房地产市场需求的增长。相反，如果经济处于衰退期，人们的收入水平和就业形势都将受到影响，房地产市场需求将减少。目前，全球经济依然处于震荡状态，中国经济的复苏比较明显，但是全球经济的震荡下行压力已经较大，所以经济大幅度增长的可能性依然不高，带动房地产市场的复苏也处于较为弱势的温和状态。

与此同时，从政策层面来看，政策是影响房地产市场的另一个关键因素。政府的调控政策直接关系到房地产市场的供求关系、价格水平等。政策的变动会对市场产生重大影响。如今，虽然“房住不炒”的主基调并没有发生改变，但是不同地区的政策松绑已经成为了一个趋势，在这样的情况下，政策的逐渐放宽也开始为房地产市场的发展奠定了一个较为坚实的基础。

因此，从宏观和政策等层面共同分析，当前房地产市场的温和复苏的趋势已经形成，但是这种复苏是较为和缓的，而不是前几年那种激进型的爆发式增长，这一点需要我们认知。

其次，房地产企业目前依然处于较为艰难的阶段。从房地产的大形势来说，市场处于一个温和复苏的阶段，但是我们如果从房地产企业的角度来说，各家房企的日子可能并没有那么好，国家统计局数据显示，2022年商品房销售面积和销售额均下跌超过24%，出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。其中，克尔瑞百强房企销售额同比下降42%，均值已经回到了2017年的水平。

房地产行业的产业链结构比较复杂，包括房地产开发、物业服务、房地产金融、建筑材料等多个环节。在这个产业链中，政策环境、市场需求、技术创新等因素都会对行业产生影响。在当前的情况下，我们看到了房地产企业面临着较为明显的二八分化格局，以万科、碧桂园为代表的头部房企以及部分央企房企在房地产市场的优势依然较为显著，但是一些之前较为激进的房企所面临的压力却相对较大。

经济观察报不完全统计，截至3月30日，已经发布业绩报或业绩预报的144家房企中，有105家净利润出现下滑，降幅超过10%的房企有55家，其中有12家降幅超过100%，也是房地产行业近十年降幅最为严重的一年。

对于各家房地产企业来说，当前面临的压力依然是两个，第一个负债融资压力始终不小，各大房地产企业特别是前些年比较激进发展的房地产企业始终面临着较大的负债压力，比如说之前的恒大以及最近的融创，都是相对比较激进的房地产企业。第二个则是长期的房地产的市场去化。对于当前的房地产企业来说，去库存是房地产企业最需要做的事情，但是当前的去库存压力依然不小，不少出现问题的房企也是出现在去库存问题里面。

第三，寒冬过后房地产市场该向何处去呢？从长期来看，各家房地产企业无论是愿意还是不愿意都已经被卷入了长期发展的市场之中，慢发展、稳发展成为了常态，在这样的情况下，房地产市场的发展该怎么看呢？

一是市场的进一步分化将是大势所趋。在房地产市场中，房企的竞争格局也在逐渐变化。目前，龙头房企逐渐发挥自己在规模、品牌、资金等方面的优势，加强了对中小房企的并购和整合，提高了自己的市场份额和竞争力。

二是全渠道或全生态发展正在被市场热捧。就如同我们前文说的万科，这些年伴随着房地产市场的变化，房企的多元化发展已经成为趋势，比较有名的万科的万物云、物流业务，碧桂园的机器人等等，围绕全生态的发展正在被大多数房企所认可。

三是科技化发展也在被房企所认同。首智能化、绿色化、科技化等方面的创新将成为房地产行业的发展趋势。房地产企业将更加注重技术创新和模式创新，以满足用户需求和可持续发展的要求，各种智能、物联网的房地产开发也开始变多，进一步增加了房地产的变化。

所以，寒冬往往也是机会，只是能不能抓住就看房地产企业们自己的选择了。

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