新房价和二手房价倒挂

2022年以来，“打新”这个词在重点城市出现的频次越来越低。

这意味着，倒挂项目正在不断减少，其背后的逻辑在于一二手房价差快速收窄甚至不复存在。

国家统计局70城房价数据显示，无论是新房还是二手房价均出现显著回调，房价下跌的城市数量逐月增加，截止2022年9月末已到达7成以上。

而据CRIC监测的重点城市来看，9月百城新房房价同比涨幅收窄至11%，核心城市二手房价同比负增长已达1年之久。

北京、上海和深圳倒挂价差已收窄至万元以内。

2021年下半年地产行情急转直下，不仅成交显著缩量，就连房价也开始由增转降。

CRIC监测的百城房价同比涨跌情况来看，截止9月末，百城新房价格同比涨11%，相较于去年6月15%涨幅收窄了4个百分点。

重点20城二手房价格已连续20个月同比负增长，9月末，二手房价格首次同比转增，增幅只有1%。

在全国房价加剧下行的背景下，一二手房之间的价差快速收窄甚至不复存在，其中，北京、上海倒挂价差收窄至万元以内，

杭州和深圳仅个别项目明显出现倒挂。

具体到新开盘项目来看，重点城市倒挂项目占开盘项目比例持续走低。核心城市北上广深杭五城中，除了北京以外，其余4城倒挂项目占整体开盘项目的比例均降至10%以内。

以杭州为例，2022年7月共计40个项目新开盘，其中存在倒挂现象的项目有5个，倒挂占比为13%。仅两个月过后，9月51个新开盘项目中，只有4个项目存在倒挂现象，占比降至8%。

而广州和深圳2022年9月均仅有1个项目存在倒挂现象。

实际上，一线城市以及核心二线城市房价面临着较大的下行压力。

纵观北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市2020年以来房价变动，从绝对量变动来看，2020年-2021年上半年整体保持稳中微增态势，2021年下半年呈现出显著的差异化行情。

具体城市来看，深圳受供应结构影响，呈现出“大涨大跌”行情，房价波幅较大，2021年三季度稳步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度进入下行通道。

北京、上海则主要是在2022年下半年整体房价才有小幅下行趋势，广州、杭州整体房价属于5城中偏低水平，基本在3.5万元/平波动。

从近两个月的环比涨跌情况来看，多数城市近2个月以来呈现下行趋势。比如北京、上海、杭州，近两个月环比均呈现下降趋势，且降幅有所扩大，其中杭州9月成交均价环比下降9%，较8月扩大7个百分点。

从同比数据看，虽然多数城市同比持增，但增幅则有收窄趋势。5城中仅杭州1城，9月新房房价不及去年同期，余下城市同比持增，不过值得关注的是，整体增幅有稳步收窄趋势，广州涨幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房价持稳，同比涨增幅在5%以内。

从5城各区域房价变动特征来看，普遍存在“越贵越涨”特征，即核心区域房价坚挺，而外围远郊高库存区域房价普遍下行。

对比新房市场，二手房买方对市场拥有更强的敏锐度，悲观观望下，核心城市二手房实际成交呈现量价齐跌。其中深圳受二手房指导价影响，深圳二手房实际成交价高位回落，北京、广州2022年下半年开始出现明显降温。

CRIC数据显示，2022年9月，深圳二手房成交均价由2020年末高点7.2万元/平方米下降至6万元/平方米，降幅达17%。上海、北京、广州和杭州二手房全市成交均价则持稳，同比波动均在3%以内。

根据二手房成交结构不同，核心5城二手房市场也呈现典型差异化行情。

上海最为典型。

从结构性数据分析，上海二手房市场五大新城区域内的次新房房价涨幅最高，其次总价3000万元以上豪宅价格坚挺。而位于市内六区的“老破大”房源则面临价格倒退，部分二手房套均总价降百万元。

房龄5年以内的“次新房”是房价上涨的主要支撑，近3成2000年以前建成二手房房价跌幅超20%。2022年三季度，上海2015年以后建成的二手房成交可比房价同比上涨12%。2000年以前建成的二手房同比涨幅最小，仅2%。2022年三季度，成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房价同比下降，其中27%房源同比降幅超过20%。

分总价段来看，刚需和豪宅房价坚挺，改善住房价格回落。100平方米以上二手房成交来看，200-400万元代表的刚需和3000万元以上的豪宅房源2022年三季度可比房价均同比上涨。

五大新城房价激增，比如青浦区2022年三季度二手房成交可比房价涨了9%，奉贤区也涨了3%，其中，五大新城2015年以后建成的次新房二手房可比房价上涨最明显，比如江万科云间传奇，2022年三季度可比房价上涨达20%。

反观市内六区部分房价倒退，长宁区和黄浦区分别同比下降2%和7%。尤其是2000年以前建成的二手房存在较大降价压力，总价800万元以上的“老破大”相比于“老破小”降价压力更大，2022年以来因为高总价及高房龄因素，2022年逐渐出现“有价无市”的阴跌现象，其中1997年建成的巴黎花园，2022年三季度实际成交可比房价相比2021年同期下降超过1.2万元/平方米，以120平方米主力成交面积段计算，套均降价幅度超百万。

整体来看，二手房市场仍将面临较长的调整期。

房价是否还会继续下调？

从目前来看，随着年末冲刺季的来临，房企还将持续释放价格折扣，2022年四季度乃至明年，一手房房价还将延续稳中有降的趋势，但是整体降幅仍将控制在10%以内，二手房价格也将面临一段时间调整期。

随着一二手价差缩小，倒挂项目缩减，对于“买到就是赚到”的打新投机需求而言，抢房现象也将得以缓解。

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文章来源:丁祖昱评楼市

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