日本房地产30年走势

【环球时报报道记者 邢晓婧】18日，日元汇率一度跌破1美元兑换149日元，刷新32年来的最低纪录，接近150关口。海外资金正在趁机买入日本不动产，日媒却说“这听起来像是经济景气，但也存在陷阱”。受访的中日经济学家对《环球时报》记者表示，全球通胀及美元独大的状态也许会给日本带来新的转折点，但“买入日本”的现象主要出现在不动产行业，未涉及制造业等其他行业，说明外资并不认为日本经济本身有所恢复。

日本电视台报道称，日元对美元汇率18日一度跌破1美元兑换149日元

买入不动产，远离股票

路透社称，在18日的国会上，针对日本国内的通胀和日元贬值问题，在野党议员要求日本央行行长黑田东彦“立即辞职”。不过，黑田则明确表明，自己“没有辞职的打算”。

“海外资金正在买入日本的不动产，10年前的‘买入日本’潮重现。”《日本经济新闻》报道称，2012年11月，已故日本前首相安倍晋三执政时期推行的货币宽松政策带来股价上涨，海外资金蜂拥而至，形成“安倍经济学行情”。10年后再次出现外资买入日本资产的局面，或将推高针对日本国内的不动产投资额。报道称，由于日元贬值，日本的不动产在海外投资者看来“显得便宜”。此时如果吸引更多外国游客赴日旅游，酒店的价值也将随之提高。

美国大型投资公司黑石集团房地产部全球联合主管凯瑟琳·麦卡锡日前访问东京，表示“今后仍将增加在日本的投资”。公开资料显示，黑石集团在日本拥有超过1万亿日元（100日元约合4.8元人民币）的不动产，2021年斥资约600亿日元收购京都八条都酒店等8处酒店设施，还计划在日本投资租赁公寓、办公楼和数据中心。

此外，香港基金基汇资本2022年春季在东京大阪等地购买32个租赁住宅。新加坡政府旗下投资基金GIC，计划到2023年3月将投资1471亿日元从西武控股手中买下“东京王子公园大厦”及“苗场王子大饭店”等31家商业设施。

但《日本经济新闻》担忧，外资买入日本不动产“存在陷阱”。分析称，海外资金对日本产生兴趣，并非因为日本经济强劲，而是因为经济低迷。

中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员李毅在接受《环球时报》记者采访时表示，日媒的分析和担忧不无道理，“买入日本”的现象主要出现在不动产行业，而未涉及制造业等其他行业，说明外资并不认为日本经济本身有所恢复。自年初以来，日元对美元的贬值幅度已超过30日元，日本政府和日本央行超出24年前的大手笔干预汇市也未扭转日元颓势，这说明日本经济的结构性疲软。

事实上，海外投资者正在远离日本股票市场。东京证券交易所最新公布的2022年4至9月各投资部门买卖动向显示，海外投资者对现货股票超卖1.5281万亿日元，日本股票超卖额创下2年来新高，海外投资者正抛售日本股票。

对外经济贸易大学国际经济研究院教授、日本银行北京事务所客座研究员西村友作对《环球时报》记者表示，就海外投资者而言，目前应该可以说是投资日本不动产的好时机。不过，西村友作表示，买入后能否有效利用不动产又是另外一个问题了。

听东京人吐槽

日元贬值正对日本经济造成影响。日本共同社称，若按1美元对140日元计算，预计2022年日本GDP将时隔约30年后再度低于4万亿美元，工资倒退30年，日本购买力和人才吸引力双双下降。

供职于东京某商社的佐藤向《环球时报》记者“吐槽”，他每月收入约为30万日元（约合人民币1.4万元）。除承担东京的高额房租之外，还必须应付日益增长的物价，家电、食品、电费等各方面的开销统统涨价，维系日常生活已捉襟见肘，存钱更是天方夜谭。

据日本《朝日新闻》报道，日本政府本月起大幅放宽边境措施，解除外国游客赴日旅游的限制，希望以此重振“观光立国”。大阪一位家庭主妇告诉《环球时报》记者，暂时还没看到明显效果，她家以前将空余房间改为民宿补贴家用，现已空置许久。

日本家庭负担加重，企业过得也不轻松。《日本经济新闻》称，日本从海外进口大量能源和货物，结算大多使用属于世界基准货币的美元，日元对美元贬值将导致大量商品的进口成本的增加。从采购成本增加的内需企业来看，半数企业的损益将出现恶化。而且，日本企业不断将生产基地向国外转移，出口数量与过去相比不再增长，已经难以享受到日元贬值的好处。

日元贬值也给日本企业争取外籍劳动者蒙上阴影。统计数据显示，按美元计算的日本工资在过去10年里下降四成，与亚洲新兴市场国家的差距正在迅速缩小。在建筑和护理等需要劳动者的行业，“远离日本”的趋势开始显现。

“弱势日本”

《日本经济新闻》称，低利率以及由此而来的日元卖出压力让市场上出现“弱势日本”，这种局面或将推动海外资金进一步买入日本不动产，这些资金也将成为重振日本的“种子基金”。

那么，流入不动产业的外国资本能否直接或间接地刺激其他行业走出低谷？李毅表示，必须通过具体分析才能得出准确结论。单就不动产行业本身而言，其利用率和投资回报率与日本国内的经济形势息息相关，如果日本经济持续疲软或者更糟，不动产行业的收益必将受到很大影响。

有媒体评论称，全球金融市场多空博弈异常凶险，日韩过去两个月消耗外储超过1000亿美元，但货币仍在疯狂贬值。日本危机、英国养老金黑洞、瑞信危机等都有可能成为下一个“雷曼式黑天鹅”。

西村友作表示，此次汇率走势与其说是日元贬值，不如说是美元升值。也就是说，美元独大。他分析称，目前美元升值、日元贬值最大的问题就是一个字“快”。汇率的大幅度变动所带来的风险难以对冲，会给跨国公司带来极大不确定性。

逯侍浦3267日本的房地产是怎么崩盘 -
贺爽咐15090978669 ______ 首先肯定有极大泡沫,泡沫破裂之前经过了长达几十年的高速增长,这是内因;然后大量欧美热钱撤离,泡沫难以为继,这是外因.(需要说明的是现在的中国和当时的日本有点相似,除了所谓的城镇化程度,)

逯侍浦326790年代的日本,买下半个美国,后来被美国通过货币战干得要死,几十年没翻身.谁可以给我详细的说一说这 -
贺爽咐15090978669 ______ 日本90年代国内兴起了投机热潮,尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显.其中,受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响,以转卖为目的的土地交易量增加,地价开始上升.当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部...

逯侍浦3267日本房价多少钱一平 -
贺爽咐15090978669 ______ 日本房价从多少钱一平去衡量的话概念比较弱了. 在东京23区,35-40万以上就能买个单身公寓,两房的话在60-70万起,阳台是赠送的.当然,这个是指二手房的价格.日本是永久产权,土地比较值钱,所以新房稀缺,相对贵一点.东京新房单身公寓在130万起步吧.很多人会拿当家跟国内比,但是你想想30-40万在上海哪里买得到房子啊.在上海两百多万也只能买个二手的酒店式公寓. 大阪就更便宜了,20万起步就能买个单身公寓,35-40万起步能买两室了.新房价格在100万起这样子. 在东京周边琦玉福冈房价就更便宜了. 所以日本买房其实很轻松的.

逯侍浦3267中国人掀起日本房产投资热潮,去那里买房真的好吗 -
贺爽咐15090978669 ______ 你这个问题很深奥,我只能给你一些建议.第一点.你要了解日本的房地产发展历,日本有一次房地产经济泡沫崩盘的案例.1991年破碎,导致日本长达15年的经济萧条时期,以及到现在时期也没有完全恢复,第2点.你需要了解日本的房产政策.第3点.你要了解你买这个房子的投入和收入是否成为正比.比如银行的利率,这个地段的回报率,等等 第4点.你准备购买的地段,人均收入水平,人均消费水平,第5点,你要了解它的交易量,

逯侍浦326780年代以来日本经济走势历史和广岛协议 -
贺爽咐15090978669 ______ 广岛协议本身对日本并无不利,日本的失误在于不重视美国的新兴科技也就是IC技术崛起,坚持认为IC没有多大前途,当时美国的传统工业已经被打败,所以引不起日本的重视不奇怪,但对IC技术前景看走眼,绝对是重大失误.广岛协议后日元大幅升值,日本的资本开始涌入美国进行大抢购,但美国的传统工业日本看不上眼,IC技术日本不看好,最后看好的居然是美国的地产业和娱乐业,这样日本的资金就浪费在了没有实际意义的地方,得以让美国最后凭借IC技术一举翻身,如果当初日本看对了方向,把资金投入美国IC产业进行合作开发甚至买断技术,那美国就完了,真的会成为日本的附庸国

逯侍浦3267日本的房地产泡沫破灭于哪年,现在有没有复苏?情况如何 和我的发展趋势有何启示? -
贺爽咐15090978669 ______ 85年广场协议开始 日本陷入泡沫经济 我们现在的政策是控制房价过快上涨,而不是让房价硬着陆. 房价是巨额财政来源的保障,多印的RMB推高房价.个人业余爱好,缺乏系统性哈 .你可以自己再研究下. 高房价虽然会创造巨额的财政来源,但社会稳定是国家发展的基本条件.在高房价过多的蚕食民富之后,决策层一定会发新政保稳定 再补充:个人觉得房价还是有下降的可能性的.因为住房的供应是持续性的,而现在的房价也基本是炒起来的.国家调控房价房价不过快上涨,投机的利润降低,更多的资金会从房市流出,这样房价就会下降.而买房的人也基本都是刚性需求的人.房价更多的都是周期性的变化

逯侍浦3267日本发生房地产金融危机的时候银行崩溃了嘛 -
贺爽咐15090978669 ______ 日本发生房地产金融危机是大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨.从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍. 受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去...

逯侍浦3267日本当年楼市崩盘后 -
贺爽咐15090978669 ______ 呵呵,楼主很有眼光!这个问题很类似于中国经济! 那么,话说85年广场协议之后!日元汇率(对美元)不断创新高,因为资本的虚增,导致了日本由原来的生产大国变成消费大国,因为民众都有钱了!而大部分的热钱涌入国内的楼市,股市...以至于当年日本的证券化率高达265% 好景不长,91年,泡沫破灭时代来临,股市大跌,市值缩水近68%,东京等一线城市平均房价下跌23%.经济增长自此一蹶不振,再也没出现类似神武景气...时至今日也没迎来第三次经济高速增长期!崩盘后,日元汇率已经较为稳定了,当时投资黄金是一种明智选择,因为,美元疲软就注定了黄金的硬挺.

逯侍浦3267日本90年代经济危机,他的经济一片低迷.我想请问,这时候有哪些行业是快速发展起来的呢? -
贺爽咐15090978669 ______ 90年代应该是日本的房地产泡沫.汽车制造和电子机械是日本快速发展的原因之一. 日本房地产泡沫:东京都一地的地价超过了美国全国地价总和 20世纪30年代以后的60年间,世界房地产领域基本上没有出现大的波澜,但进入90年代后,日本...

逯侍浦3267日本房地产崩盘后什么行业崛起?
贺爽咐15090978669 ______ 动漫;新材料;汽车 日本房产崩盘后,动漫产业、新材料产业,汽车产业兴起,这些行业在日本房产崩盘后取得了长足的进步,并成为日本经济的支柱产业. 第一,动漫...