【案件回顾】

2019年5月，被告人何某为了获取巨额非法利益，由廖某某开发设计了“BAC芯”手机软件用于销售虚假数字货币BAC币。为避免暴露自己的真实信息，何某找到蔡某某，让蔡某某专门负责提供他人的银行卡、支付宝账号、手机电话卡用于收取销售BAC币所得款项，并安排人员进行取现。为了吸引更多的人员购买BAC币，何某利用已判刑的罪犯宋某某（曾用名张某）的照片做微信头像，使用尾号f22、512、u22等微信号，以“霸道总裁”等微信昵称，在多个微信群里发送宣传销售BAC币的信息，谎称BAC币是国家央行推广发行的国有化数字货币，未来可以升值等内容。期间，何某通过微信与柯某某联系，柯某某表示可以利用其带领的团队进行BAC币的销售。何某将自己通过“BAC芯”手机软件生成的BAC币交由柯某某销售，并将BAC平台管理员的账号交给柯某某管理。同时，程某某注册成为会员后通过柯某某参与BAC币销售。后来程某某在微信上将何某加为好友，将销售BAC币款项转入何某提供的银行卡内。2019年7月至2020年5月，何某、柯某某、程某某等人共计销售BAC币获款人民币150537850.39元，涉及被害人人数60223人。

2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，某房地产顾问公司带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。

该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。

当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

原告中原公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

【汉济律师论法】

中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于中介合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖中介合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。

如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

房屋买卖中介合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【汉济律师提醒】

《民法典》已经正式施行后，针对修改内容，在中介活动中相关企业及个人需注意：

1.为更大程度地降低经营成本，可在中介合同范本中补充相应内容并作为格式条款使用。明确约定：“即使中介人最终未促成合同成立，中介人仍有权请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用，包括但不限于交通费、通讯费等。”同时可预先约定必要费用的数额、计算方法（例如报酬的20%、30%、50%）等。

2.在中介合同中，将“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”的“利用”情形以列举的方式予以具体化，以降低证明委托人的行为构成“跳单”并需要承担相应法律责任的证明难度，更务实地保护中介人的利益。

3.在进行中介活动时，中介人（尤其是以中介为营业的中介人）需重视义务范围，例如对第三人的某些重要资质、信用、身份、文件等调查核实的义务，以免出现纠纷后被要求承担损害赔偿责任。