武汉万睿科技有限公司

观点指数 数字化助力ESG治理12月份，中海宏洋中标了首单“碳惠万家”数字孪生能碳运维平台工程，数字化技术同样也是房企加强ESG治理的重要工具。

物企科技板块市场化程度提高较多物企旗下都设立有可以独立进行外部拓客的数字化或科技品牌，例如万物云旗下万睿科技，中海物业旗下兴海物联、招商积余旗下建筑科技等。其中招商积余今年四季度于智能化赛道的外拓方面取得了不错的成绩。

多业态数字化转型动作活跃此外期内还有众多观点指数监测下的样本业态企业涉及数字化发展上的相关动作，例如京东物流与汇海科技合作打造零碳数字物流港；兴海物联联合华为展出智慧康养解决方案；福州工业园区开发联合万睿科技、小泊科技共同建设U厝网长租公寓数字化系统等。

数字化助力ESG治理

地产开发作为偏传统产业，其数字化进程实质要落后于国内其他行业，借助时代红利而发展来的高周转模式带来的巨大现金流导致了管理上的粗放和低精细化，营销方式同样较为传统。而随着销售下降、成本上升、融资收窄等多重因素的挤压，以及疫情期间各类原因导致的全社会信息化水平提高，房企对数字化转型的重视程度也在提升。

房地产行业的数字化转型可能会涉及业财一体化、中后台信息化以及运营管理智慧化等多个维度。据观点指数2022年调研信息统计，接受调研的样本企业中约75%仍处于信息化的初步阶段，企业内部的数字化运营仅局限于单部门的业务链条信息化，但在各职能部门以及全业务链条之间使用信息化工具的连接和协同以及具体业务的数字化方面仍有所欠缺。

科技的投入与转化是一项长期的事业，但如果没有立竿见影的效果、回报的不确定性高，再加上企业本身对数字化的手段和目标认知不清晰，部分企业则不会坚持在数字化转型方面进行长期或大量投入。

数据来源：企业公告，观点指数整理

2021年是房企研发投入的顶峰，在那之后，由于流动性危机以及部分企业数字化平台已基本搭建完成等因素，房企的研发投入迅速下降，至2022及2023年，房企研发投入已整体维持低位，大部分企业不超过1亿元。据观点指数预计，由于大部分民营房企销售和流动性危机都尚待解决，因此预计房企在数字化方面的投入很长一段时间内都不会得到改善。

目前环境下，与耗时长、见效慢的自研相比，较多地产企业在部分业务领域会倾向于直接购买外部服务商已构建成熟的数字化相关服务，如金蝶与爱德数智，提供数字化基础设施底座的阿里云与腾讯云等，协助共建AIoT系统的海康威视等。

四季度，更多企业也在寻求与外部企业合作以进行企业的数字化转型。例如，11月9日，金隅集团签约阿里云，在产业数智化转型、数字经济业务创新、数智化重点课题联合研究、数智化人才培养以及产品和服务互惠协同等方面进行合作。

11月23日，住建部在浙江省温州市召开智能建造工作现场会时提出，要研发应用建筑机器人等智能建造装备。目前房企在建筑机器人领域发展较为领先的主要是碧桂园，并与BIM和新型装配式等共同构造了智能建造体系，其管理层曾于业绩会提及博智林机器人是其新业务的唯一重点，今年以来博智林也动作颇多：11月25日，博智林—江苏建院智能建造机器人产业学院在江苏建筑职业技术学院共享实训基地成立，今年以来碧桂园用于不同应用场景的多型号机器人也于公开展览多次亮相。

截至2023年5月，碧桂园建筑机器人服务覆盖31个省份（自治区、直辖市）超650个项目，累计交付超2100台次，应用业态包括住宅、学校、办公类、市政公建项目等。房开建筑机器人业务仍处于小范围的实践阶段。

在智慧建造方面，建业地产通过旗下上市企业筑友智造押宝智慧装配式建筑，其在多个省市布局智能化数字工厂，自引入广联达作为二股东后，基于SaaS的装配式建筑产业互联网平台，以数字化+产业化为中心合作运营。截至2023年6月30日，筑友智造累计专利达1912项，今年上半年，录得预制装配式建筑组件销售收入约3.94亿港元。

数字化技术同样也是房企加强ESG治理的重要工具，特别是在建筑运营领域。今年12月份，中海宏洋中标了首单“碳惠万家”数字孪生能碳运维平台工程，为武汉汉芯公馆提供能碳管理方案。该方案主要通过数字孪生、人工智能与物联网等技术，以数字化的方式实时监测建筑运维过程中的能源消耗及碳排放，通过既有算法提供设备系统最优控制与能源供给策略，以此实现减少设备用能及碳排放。

物企科技板块市场化程度提高

物业管理是地产链条中数字化技术运用和普及度相对较高的板块，主要因投入见效快，具体应用场景多。例如在管理场景中布置智能识别摄像头，提高管理效率的同时降低人力成本；通过物业管理过程中获取和采集的住户行为习惯数据资料针对性的发展对应的社区服务；以及与人工智能和虚拟人技术结合的便捷管家和客户服务等。

由于物业行业管理费提升困难，而人力成本存在刚性上升压力，利润率在长期条件下持续受挤压，物业公司存在压缩成本的核心需求。再加上行业现金流长期充沛稳定，故相比房开企业，物业企业进行数字化转型的动力更足，较多物企旗下都有与房企方面独立甚至能做到外部拓客的数字化或科技品牌，例如万物云旗下万睿科技，中海物业旗下兴海物联、招商积余旗下建筑科技等。

物业服务行业中，万物云的科技板块发展相对领先，而科技也是万物云这一品牌的重要底色，其中压缩成本这一视角主要反应在其“蝶城”战略上，“蝶城”的核心思路即在单一区域做到极高的项目密度，并在此区域通过数字化系统实现人员和设备调度的集中统一，通过这一过程来显著压缩服务成本。

而在创收方面，则主要通过AIoT和BPaaS来实现，该业务面向的客户包含地产开发商、物业管理者及政企客户等。此外，万物云针对从事城市服务的公司提供远程空间运营服务，如智慧城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务，通常每年向客户收取其收入的2%作为数字化运营服务费，由于万物云的城市服务业务基本采取小股操盘模式，不会直接并入报表，科技板块对其赋能的同时也实现了将城市服务收入在报表中间接体现。

此外，招商积余今年四季度于智能化赛道的外拓方面也取得了不错的成绩，其旗下建筑科技拓得了浙江诸暨30MW分布式光伏项目、太子湾DY04-0506项目光伏发电及储能工程等项目，建筑科技是招商积余旗下从事智能化工程设计与施工、智能产品研发及应用、绿色节能、智能化产品开发和应用、智能家居业务的公司，完成多业态智能化工程1000余个。

目前物业企业的数字化业务主要集中于自身的降本增效以及政府和开发商客户。在C端客户方面，虽然主流物企普遍有搭建to C的线上数字化app平台，但业主形成使用习惯的主要是门禁与缴费等基础功能，对于能创造盈利点的线上零售和其他社区增值服务方面的推进发展不尽如人意。

多业态数字化转型动作活跃

商业地产企业的数字化转型则集中在智慧商场的运营及线上平台、会员体系的建设上。各购物中心品牌线都倾向于构建其独立的会员体系，以微信小程序或app等作为便于消费者接触的触点，提供更顺畅的购物体验。

而在提升消费者体验之外，通过数字化运营采集到的消费者行为数据，同样是相当有价值的数字资产，如移动轨迹和消费偏好等，可以通过将这些数据整合分析并反馈至管理者，以进行相关决策和运营优化。

除此之外，期内还有众多观点指数监测下的样本业态企业涉及数字化发展上的相关动作。智慧物流方面，期内的事件主要为京东物流与汇海科技于12月5日签署的战略合作协议，双方计划打造川南首个零碳数字物流港，将以“1234”为建设思路，发力建设“一个绿色零碳园区，两套数字化应用平台，三大物流产业基地，四大核心业务支撑点”。

在“数字化+康养+物业”方面，今年10月份，中海物业旗下兴海物联展出了其数智化康养平台，暨联合华为推出的智慧康养解决方案，该方案运用从云到端的解决思路，AI、大数据核心技术等，平衡人力、资源，助力客户向智慧康养转型升级，打通线上与线下，提供从咨询到访、签约入住、客户居住、转院退住的全流程标准化服务。

长租公寓方面，期内数字化相关动态主要涉及福州工业园区开发集团12月3日携手万物云旗下万睿智能科技有限公司、小泊科技有限公司，共同建设U厝网数字化系统，打造U厝长租公寓品牌。长租公寓头部企业数据资源丰富，通常都有自建的数字化系统，而相对小型的长租公寓企业，携手其他企业共建其数字化系统也是常见做法。

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