民事法律事实的分类

\r\n\t（文/解红娟 编辑/马媛媛）时隔一年，法院发布的一纸文书，消除公众对谢娜、张杰购房“跳单”的质疑。\r\n

\r\n\t4月4日，中国裁判文书网发布《上海雅銮房产经纪有限公司与上海思和资产经营管理中心（有限合伙）中介合同纠纷一审民事判决书》，法院认定谢娜、张杰购房不存在“跳单”行为。\r\n

\n\n

\n中介费超百万元\n

\r\n\t将时间倒回至2022年2月。\r\n

\r\n\t彼时，一位化名为“H”的房产经纪人（以下简称“H先生”）发布了一篇名为《谢娜、张杰跳单、威胁的中介感染了新冠》的文章，讲述了张杰、谢娜夫妇在购买豪宅期间，存在“跳单”、不给中介费的行为，引发社会关注。\r\n

\r\n\tH先生称，曾于2019年6月21日和22日两次带领张杰、谢娜看房，但随后以“不喜欢，不会购买”的理由结束了此次带看。但不久后发现谢娜和其母亲以重庆眉开眼笑文化传媒有限公司的名义，购买了之前他带看过的房源。\r\n

\r\n\t因此，H先生质疑张杰、谢娜此举是为避开大额中介费，私下联系房东购买该房源，而自己惨遭“跳单”。\r\n

\r\n\t据观察者网此前报道，该房屋为上海思南公馆东苑7号101室，房屋类型为公寓，用途是居住，面积341.77平方米，售价6200万元，折合单价约18.14万元。若以买家1%、卖家1%计算中介费，总涉及到的中介费合计为118.2万元。\r\n

\r\n\t为争取中介费，H先生所在的雅銮公司曾于2020年11月10日委托律师向张杰、谢娜发出《律师函》，称雅銮公司在2019年6月21日、22日陪同谢某、张某一行看房，因谢某方表示在沪不具有购房资格，但表达了考虑以公司名义买房的意向，看房后谢某方未再进一步联系雅銮公司。之后，雅銮公司了解到谢某方已经以公司名义购买该房屋，故要求谢某、张某就是否购买该房屋或思南公馆其他房屋作出书面答复。\r\n

\r\n\t但这和谢娜方表达的意思却有些出入。据文书显示，谢娜方表示，2015年谢娜因在思南公馆拍摄节目，对思南公馆比较熟悉，并在2019年向朋友表达过喜欢思南公馆的想法，朋友随即就向谢某的助理罗某推荐了霍某的微信。\r\n

\r\n\t“2019年6月21日，罗某通知霍某安排了看房，但是罗某没有去，谢某和张某去了，因谢某和张某户口都不在上海，考虑以公司名义购房，但是雅銮公司认为用公司名义购房也属于限购范围，所以谢某方之后没有再看房以及联系雅銮公司。”谢娜方表示，直到2019年9月，谢娜和太平戴维斯公司唐华吃饭，从唐华处得知可以用公司名义购房。\r\n

\r\n\t于是，谢娜方面开始推进购房计划。2019年10，谢娜成立眉开眼笑公司；2019年12月，谢娜就聘请律师委托办理看房买房的业务。2019年12月1日，谢娜的委托律师、太平戴维斯公司唐华、赵骏晨，眉开眼笑公司工作人员莫某去看了房屋，商定了购房方案。\r\n

\r\n\t“因正值年底，思和中心需要回笼资金，加上眉开眼笑公司全款购买，无需贷款，所以最终以5920万元价格购买了系争房屋，并于2020年2月办理了过户手续，2020年3月9日取得系争房屋的不动产权证书。”谢娜方说道。\r\n

\n各执一词\n

\r\n\t“跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为。\r\n

\r\n\t要想知道张杰谢娜是否“跳单”，必须先了解该房屋销售的具体模式。\r\n

\r\n\t观察者网了解到，该房屋归属于思和中心，为销售房产，思和中心与雅銮公司之间达成非独家委托代理销售合作的合意，但双方未签订书面合作协议。且该房屋非独家委托代理的房屋销售，其他任何获取房源的中介公司均有权居间该房屋。\r\n

\r\n\t为了维护带看中介方利益，思和中心规定中介通过微信报备方式带意向买家看房，并填写《思南公馆·东苑来访登记表》，该来访登记表中，有客户姓名、联系方式、来访时间，同时还需要客户签字、中介公司业务员签字以及销售人员签字。来访登记表下方备注栏载明：客户有效期为确认之日起6个月，逾期需重新确认。\r\n

\r\n\t虽然H先生确实带看过该房屋，但无法出示来访登记表，称，“该看房单，思和中心并未让雅銮公司拍照留存，亦未交给雅銮公司，意向买家实地看房后，表达了计划购买系争房屋的意愿，并表示其不具备在沪购房资格，拟考虑以公司名义购房，雅銮公司客户经理霍某告知其可以注册公司后购买，但之后意向客户表示不再购买。”\r\n

\r\n\t上述言论很快遭到了思和中心的反驳，其称，“虽然雅銮公司带客户看房，但是根据雅銮公司向媒体披露的事实，其带看的意向客户并没有确定购房，雅銮公司带客户看房时亦未依据思和中心的要求提供意向客户签字的来访登记表，因此雅銮公司并未取得意向客户委托其购房的授权。带看房屋不代表中介关系成立，亦不代表提供了中介服务。”\r\n

\r\n\t另值得一提的是，在思和中心看来，雅銮公司主张的意向客户为谢某、罗某，系自然人，而实际购房的为眉开眼笑公司，系法人，两者是不同的法律主体。“思和中心在正常交易中不会去审核法人的股东构成，只注重购房人是否有购房能力和付款能力，且在眉开眼笑公司购房过程中，雅銮公司所称意向客户并未出现过，思和中心不存在‘跳单’。”\r\n

\r\n\t眉开眼笑公司也表示，因为限购问题，雅銮公司没有提出相应的解决方案，否则，雅銮公司理应继续跟进后续事宜。此外，雅銮公司的霍某没有经纪人资质，在带看房屋的过程中违反谢某方的事先告知，偷拍照片，故谢某方不愿委托雅銮公司进行中介，谢某方有权委托更好的中介公司提供服务。\r\n

\r\n\t“包括新开公司购房的限购问题、交易价格、税费、支付方式、交易流程等，太平戴维斯公司在与思和公司以及相关部门沟通后，就有关问题向谢某的委托律师作出详细报告。”眉开眼笑公司坦言，太平戴维斯公司为购房提供了专业的意见和服务，价格也从原来雅銮公司给出的6200万元降至5920万元，系争房屋又非独家代理，故眉开眼笑公司选择房价低、服务更专业的公司进行中介并无不当。\r\n

\n“跳单”缺乏事实和法律依据\n

\r\n\t思和中心是否存在“跳单行为”？\r\n

\r\n\t法院指出，本案中，雅銮公司带谢娜看房的事实，双方均无异议，本院予以确认。但对于谢娜是否签署了《思南公馆·东苑来访登记表》，是否获得谢娜的居间授权，雅銮公司并未提供相应的证据。\r\n

\r\n\t“雅銮公司称来访登记表由思和公司保存未交于雅銮公司，而思和中心表示谢某并未签署来访登记表，由于该来访登记表就目的而言主要是确认客户来源，是为了保护带看中介公司的利益（是否享有6个月客户有效期），思和中心并无必要在客户签字后不给雅銮公司复印或者拍照。”在法院看来，对于雅銮公司而言，在客户签字确认后，其更应主动要求复印或者拍照留存，以为将来结算佣金之用，雅銮公司疏于保障自身权利，其后果理应由雅銮公司承担。\r\n

\r\n\t在无法排除雅銮公司存在上述情况的同时，亦无法排除存在谢娜确未签字的情况。因此，在无其他证据佐证的情况下，本院无法确认雅銮公司已经获得了谢娜的授权，雅銮公司主张谢娜在《思南公馆·东苑来访登记表》签字，并以此要求确认雅銮公司已获得谢娜的客户身份有效期6个月的意见，本院不予采信。\r\n

\r\n\t另值得一提的是，思和中心知道谢娜看过房，但是并不存在跳过雅銮公司直接与谢娜或者眉开眼笑公司签订房屋买卖合同的跳单行为。\r\n

\r\n\t事实上，谢娜是通过委托太平戴维斯公司居间与思和中心洽谈，思和中心亦按照结算佣金流程对太平戴维斯公司的相关资料进行了审核，并按照合同价款的1%支付了佣金，不存在逃避支付佣金的行为。\r\n

\r\n\t对于张杰谢娜是否存在“跳单”行为，法院认为，根据本案查明的事实，系争房屋的中介模式是非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署居间合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立。\r\n

\r\n\t本案中，谢娜虽由雅銮公司带看房，但是在看房后，谢娜与雅銮公司之间再无联系。对此雅銮公司认为已经向谢娜提供了以公司买房的方法，而眉开眼笑公司则认为雅銮公司告知谢娜以个人名义买房属于限购，以公司名义买房也属于限购，但双方均未提供相应的证据。\r\n

\r\n\t因此，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢娜之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢娜事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢娜与思和中心之间亦没有“跳单”共谋的行为。故雅銮公司要求认定谢娜存在“跳单”共谋的主张，缺乏事实和法律依据。\r\n

逄凤终4045法律的基本 -
宓养姬17057677470 ______ 一、民事法律事实的概念和意义 民事法律事实,是法律所规定的、能够引起民事法律关系产生、变更和消灭的现象.如上所述,民事法律关系是因民事法律规范的调整而在主体之间形成的权利义务关系,但民事法律规范本身并不能在主体之间直...

逄凤终40452007版考试分析P125,民事法律事实的分类中关于行为的表述:“行为按其是否符合法律的要求可分为合法行为和不合法行为.”“合法行为又可分为民事... -
宓养姬17057677470 ______[答案] 民事行为,以意思表示为要件. 法律行为是实现私法自治的核心手段.法律设定法律行为的概念,其包括当事人、标的以及意思表示三项要件.这里的意思表示包含了当事人变动民事关系的内容.只要构成法律行为的三项条件都满足,法律行为就成...

逄凤终40452、下列客观现象属于民事法律事实中的事件的是( ) -
宓养姬17057677470 ______[答案] 民事法律事实的分为事件和行为,如何区分是以其是否以人的意志影响 属于民事法律事实的事件有: 地震 出生 山洪…… 民事法律行为分为事实行为和法律行为.主要特点是人为的. 自然现象 不属于民事法律事实范畴内,因为它不会引起民事法律关系...

逄凤终4045民事法律事实和民事法律行为的区别? -
宓养姬17057677470 ______ 民事法律事实和民事法律行为的区别 1、二者含义上的区别 民事法律事实:指民事法律规范所确认的能够引起民事法律关系发生、变更或消灭的客观现象.如上述登记结婚、订立合同、变更协议、转让债权、鸡蛋孵化成小鸡、自然人死亡等均为...

逄凤终4045法律事实和法律行为有什么区别 -
宓养姬17057677470 ______ 根据司法考试的教材: 民事法律事实包括:行为、事件; 一,行为包括:民事行为、事实行为. 1,民事行为包括: A、依内容分类为:合同行为、婚姻行为、收养行为、其他行为; B、依效力分类为:有效、无效、效力待定、可变更可撤...

逄凤终4045民事法律事实构成 -
宓养姬17057677470 ______ 民事法律事实,是法律所规定的、能够引起民事法律关系产生、变更和消灭的现象.如上所述,民事法律关系是因民事法律规范的调整而在主体之间形成的权利义务关系,但民事法律规范本身并不能在主体之间直接形成民事法律关系,也不能改变或消灭某一法律关系.民事法律关系的产生、变更和消灭需要具备三个基本的条件:民事法律规范、民事主体和民事法律事实.其中,民事法律规范和民事主体是民事法律关系产生的抽象条件,而法律事实则是民事法律关系产生的具体条件.只有在一定的法律事实发生后,民事法律关系才能产生,并因一定的法律事实的发生而变更或消灭.

逄凤终4045什么是民事法律事实构成? -
宓养姬17057677470 ______ 1、民事法律事实构成是指一个民事法律关系的发生、变更、或消灭,必须因两个以上的民事法律事实的出现才发生 2、 这些相互结合,共同引起某一民事法律关系产生、变更或消灭的民事法律事实的总和,称为事实构成. 民事法律关系的产生...

逄凤终4045有哪些民事法律事实分别导致了哪些民事法律关系 -
宓养姬17057677470 ______ 一、两者的法律定位: 民事法律事实是由法律规范将其和法律后果(法律关系)的产生、变更或消灭联系起来的具体存在的本质.法律事实是反映现实生活情况的存在,具有使法律规范发生作用的杠杆的意义,是把法律规范和具体主体的权利...