深圳湾一号值得买吗
观点网上周五，佛山住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，传闻已久的限购取消终于“靴子落地”。
今年以来，佛山这个强二线城市已多次进行购房政策调整，此次进一步解开住房限购政策，对于楼市是否会有提振的作用，还有待时间的检验。
据佛山市房产信息网显示，鹏瑞三龙湾1号于12月8日获批全新T2座预售证，主推建面约340平方米大平层，3梯2户设计，共有95套房源，批准销售面积3.34万平方米。
其中，T2的5301单位预测建筑面积1254.4平方米，备案总价高达1.5亿元更是让人瞩目。
再创纪录
佛山三龙湾项目从挂牌开始就已经自带“流量”，这宗是禅城继岭南天地项目后历史总价第二高的地块受到颇多关注。
2021年8月13日，禅城奇槎挂牌9.39万平方米商住地，容积率6.0，最高计容建面56.32万平方米，起始价高达51.78亿元，起拍楼面价约9194元/平方米；其中，住宅限高200米，办公楼则是220-250米。
据观点新媒体了解，项目分A/B区开发，规定住宅户数≤1084户、酒店计容建面≥2万平方米，商业计容建面不低于总建面的51%，并不得设置服务型公寓；住宅计容建筑面积上限约27.6万平方米，剩下的28.7万平方米商业建筑面积将建设酒店、写字楼、商业综合体等。
根据《地块开发协议书》要求，竞得人在66个月内需引入不少于1家银保监会批准的保险公司的市级以上（含市级）分支机构或区域性总部，或不少于1家银保监会批准的银行市级以上（含市级）分支机构或区域总部入驻，或不少于1家证监会批准的证券公司分公司。
另外，竞得人还需在12个月内引入1家2018-2020年任一年度国内上市医疗器械行业营收前十名企业设立区域性总部或市级以上（含市级）总部。
这些较为苛刻的出让条件使得不少房地产开发商望而止步，但对于集健康产业、商业运营、地产开发等多元业务为一体的鹏瑞集团而言，这些要求似乎更像是一个推手。
挂牌时就有市场人士预测，三龙湾双子塔产城综合体项目将由鹏瑞接手，因为鹏瑞创始人徐航创立的另一家企业是医疗器械龙头迈瑞医疗。
同年9月15日，鹏瑞以底价51.78亿元拿下这个三龙湾双子塔产城综合体项目。在打造深圳湾1号后，鹏瑞计划在佛山再创造一个标杆，从“顺德1号”皓玥湾到三龙湾1号。
皓玥湾是该集团首次通过招拍挂在佛山公开拿地。
2019年5月，鹏瑞集团以限价24.35亿元+2.46万平方米无偿配建竞得位于顺德大良苏岗村超8.8万平方米高端住宅项目，同场参与竞拍的还有12家房企。
此前皓玥湾最高单价近9万元/平方米创造佛山洋房备案单价纪录，现在依旧是鹏瑞集团的三龙湾1号T2顶层复式5301单位折合备案单价超12万元/平方米再次刷新。
豪宅试水
248米的超高双子塔城市地标三龙湾1号项目，配置云端停机坪，刷新了佛山全城天际线。项目还规划了10栋住宅和部分商墅产品，住宅呈现围合式布局，小区中央规划了13套商墅。
资料显示，三龙湾1号规划有约20万平方米总部办公，以及计划引入欧洲首家奢华酒店朗廷酒店，总面积约2万平方米。
另有消息称，项目有意引进太古汇运营团队，打造一个高端商业体。
该项目的物业公司为佛山君瑞物业管理有限公司，是与深圳湾1号一脉相承的物业公司，君瑞物业已梳理汇总成专属的3R服务体系瑞心、瑞悦、瑞享。
三龙湾1号主要是建面约240-450平方米江幕宽景住宅，并配置少量建面约140-190平方米平层。此前推出的建筑面积约140-280平方米大平层，开盘销售金额达22亿元，随后短短3个月揽金超40亿元。
项目此次推出超90套342-343平方米大平层，楼面单价从4.29万元/平方米到6.4万平方米，将为鹏瑞在佛山总计销售金额再添一笔重彩。
广东中原地产项目部总经理黄韬向观点新媒体表示，三龙湾1号项目属于高端楼盘，这在广州和佛山都是具有一定的代表性。楼市复苏首先是高端楼盘先行，因为其客户对于信息获取比较早以及比较多，再加上放开限购和政策利好，销售会有一波上升。
黄韬还表示，高端物业成交只是占市场的少数，因为是属于大面积和高端产品，更多的是展现目前房地产市场在回暖，但这并不能代表整个市场。
他指出，三龙湾1号项目对于广州客人吸引力并不大，现在广州买家很少投资三龙湾高端创新聚集区的房地产，更多可能是佛山当地高端客户购买。
三龙湾1号T2座后预售证的次日，佛山禅城推出预售项目中交白兰雅苑，批准销售面积8856平方米，现售项目花曼沁园，批准销售面积1.26万平方米；南海区也有4个项目获批，合计批准销售面积7.84万平方米。
数据来源：佛山市住房保障和房产信息网
佛山市住房保障和房产信息网披露，2022年6月，佛山新建商品房销售面积处于一个高位，下半年以来，新建商品住房销售面积维持在64-68万平方米区间，波动并不大。其中，10月佛山新房网签约5680套，套数环比微跌2.25%，同比却下跌17.7%。
截至10月末，佛山去化周期为16.3个月。一般来言，去化周期在12至18个月则代表供过于求。目前，新房、二手房库存居高不下，同时投资临广片区的广州客渐渐离场后，佛山楼市去化压力并不小。
最新数据显示，佛山市上周新房住宅网签13.99万平方米，环比增量11%，成交均价21006元/平方米，环比微跌1%。
黄韬表示，最近成交数据有所上升，但并没有上升得很快，是因为现在购买力是来自于基层，主要是刚需和改善型住房，他们还需要一段时间购买力才会有所提高。
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