深圳湾一号最小户型
本文来源：时代周报 作者：梁争誉
深圳对房价的调控延伸至租赁领域。
10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，针对全市的商品住房、商务公寓、统建楼共计17563个主体制定并发布租金参考价。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心表示，此举是为了促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。
时代周报记者注意到，深圳于2016年首次发布房屋租赁参考价格，2017-2021年便不再更新。
对此，深圳市房屋租赁行业协会于2021年发布情况说明，“鉴于目前深圳市场租金波动，政府职能部门机构改革，工作内容和方向调整等原因，为了稳定住宅租金、保障民生，故决定于2017年之后不再公开发布指导租金。”
“租赁参考价和成交参考价是完全不同的。租金参考价不涉及银行贷款，不涉及加杠杆，所以效果不能和成交参考价划等号。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示，租金参考价的约束性不强，“如果后续要求租金年度涨幅不超过某个比例，也可能是有作用的。”
贴近市场水平
根据深圳市房屋租赁参考价格查询平台公示的《〈2022年度小区租赁参考价格〉使用指引》，深圳市小区租赁参考价格是反映商品住房、商务公寓、统建楼等不同类型住房在正常市场条件下，遵循同质可比原则，按照区域一般特征水平进行确定的单位建筑面积的平均租赁价格（含税）。
据《南方日报》，租赁参考价以全市各类房屋属性数据和近一年租赁市场交易数据为基础，按照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）等相关要求，综合运用地理信息技术、大数据分析等多种批量评估技术手段最终确定。
本次发布的租赁参考价覆盖深圳各区（含大鹏新区），包括4319个小区（存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个）、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区及6702个产业园区。
租赁参考价格对应的房屋基本状态为：小区是普通装修、配备基本家私家电；城中村私宅是未经改造的空房、标准户型（单间建筑面积19平方米、一房一厅35平方米、两房60平方米、三房及以上85平方米）；产业园区配套宿舍是空房、标准户型（建筑面积35平方米）；产业用房是普通装修。
时代周报记者查询深圳市房屋租赁参考价格查询平台了解到，全市各类住房的租赁参考价在29-154元/平方米·月之间。
分区来看。南山的租赁参考价最高，商品住房租赁参考价为109元/平方米·月、商务公寓154元/平方米·月、统建楼73元/平方米·月。光明、龙岗、坪山、大鹏等相对偏远区域，商品住房租赁参考价在40-51元/平方米·月。
“整体来看，租赁参考价贴近市场水平。”美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示。
深圳各区各类房屋的租金参考价，图源：深圳市房屋租赁参考价格查询平台
深圳市房地产和城市建设发展研究中心表示，租赁参考价旨在为深圳市辖区内各类小区房屋的租赁双方协商议定租金提供参考。租赁双方可参考本租赁参考价格，同时结合物业的楼层、装修标准、内部配套等客观实际和个体化因素差异，最终协商确定符合自身实际的租金。
豪宅价差较大
据美联物业全国研究中心统计，9月深圳蓝筹住宅租金为86.46元/平方米·月，同比下跌2.62%，罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗分别为79元/平方米·月、112元/平方米·月、111元/平方米·月、54元/平方米·月、65元/平方米·月、51元/平方米·月。南山、福田的市场价略高于参考价，龙岗持平，罗湖、盐田、宝安的市场价均略低于参考价。
图源：美联物业全国研究中心
时代周报记者梳理发现，普通住宅的租赁参考价与市场价接近，而豪宅则存在较大的差距。
租住在南山一老小区的杨女士告诉时代周报记者，她承租的是一套建筑面积约66平方米的房子，月租7200元，单价约109元/平方米·月，租赁参考价为110元/平方米·月，“我们小区还有一套同户型的房子在招租，月租6800元，算下来单价比参考价便宜7块钱。”
坪山中心区招商花园城情况相似。在贝壳找房平台，该小区一套约89平方米3房，月租报价在4000元左右，单价约45元/平方米·月，参考价为42元/平方米·月。
豪宅则大为不同。
据贝壳找房，深圳知名豪宅深圳湾1号一套约520平方米5房2厅，月租报价38万元，折合单价约731元/平方米·月，而参考价为350元/平方米·月，市场价比参考价高出109%。华润深圳湾悦府的租赁参考价同样大幅高于参考价，超出幅度在37%-97%。
2021年2月，深圳发布住宅小区二手住房成交参考价，与住房贷款挂钩，有效引导市场回归理性。和成交参考价相比，市场普遍认为，租赁参考价更多是引导作用。
李宇嘉认为，深圳发布的二手房参考价已经成为引导市场价格走向、市场预期的价格参考锚。而租赁是热点城市居住需求的主要实现模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要有这样的参考价来引导市场租金，保护租赁权益。
他强调，租赁参考价的执行效果不能与成交参考价划等号，“商品房交易过程中，政府有监管抓手去管制价格水平，包括预售、网签、贷款，但是对于租金价格的引导，缺乏这样的抓手，也就是如果要让市场租金跟着参考租金走，监管的成本太高了。”
何倩茹认为，租赁参考价出台，能够帮助租赁市场平稳发展，效果还是有的，可以走到哪一步，还得看一下市场反应。“成交参考价发布的时候，当时很多人的想法是影响应该不会太大。”
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