烂尾楼为啥国家不管

近年来，因房企资金紧张引发项目停工，购房者买到烂尾楼的风险有所加大。在现实中，如果项目出现烂尾趋势，金融机构、施工方、购房者都要主张权益时，谁来保护较弱势的购房者？

4月21日，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确提到：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

在业内看来，这份批复的内容意义重大，对不幸买到烂尾楼的购房者来说，终于有了“免死金牌”。

优先维护购房者权益

据悉，此次批复是针对河南高级人民法院的相关问题做出了答复。此前河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。

北京金诉律师事务所主任王玉臣解释称，遇到烂尾楼或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主也会主张要求交房或退房款，多种债权会出现冲突。而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，对购房人而言有失公平。

最高法这份批复，则明确了购房人的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。

首先，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

通俗来说便是，相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。

王玉臣表示，房屋交付请求权的行使，需要满足三大前提条件：商品房消费者以居住为目的，一般适用于住宅，且不是为了投资；购买房屋并已支付全部价款，即使是只支付了部分房款，只要在一审法庭辩论终结前已实际付清尾款，同样适用；房屋要达到交付使用条件。

最高法还表示，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说，如果房屋无交付可能，开发商应优先满足购房者退款的主张。

王玉臣称，价款返还请求权，也有一个前提条件：房屋不能交付且无实际交付可能，比如彻底烂尾，实在是建不起来，购房合同的目的已经无法实现，这个时候只能解除合同，要求返还房款。此外，不论是付了多少购房款，都应当享受相应的优先权。

综合而言，在与烂尾楼相关的债权排序上，购房人的请求权是排在首位的，其次是建设工程价款优先受偿权，第三是抵押权，最后是其他债权、也就是常说的普通债权。

在王玉臣看来，最高法这份批复有明确的法律及现实意义。首先，以司法解释的方式明确了购房人的优先权，为相关案件提供明确的裁判指引。现实层面，为解决烂尾楼、开发商爆雷案件中债权如何处置提供了明确指引，一定程度上提升老百姓对楼市的信心，有利于楼市复苏。

易居研究院研究总监严跃进认为，过去对于开发商、银行、建筑商等权益维护问题，主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位，现在遇到购房者、退房者和建筑商等涉及权益优先的问题，明确了优先保护退房者的权益，政策务实、对各地处理保交楼事件具有非常好的指导意义。

32城半数逾期项目已复工

自去年7月份多地出现“停贷”事件以来，“保交楼”逐渐成为楼市政策的重点。

去年七月末，保交楼首次被写入政治局会议文件。此外，住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，并已基本投放至项目。央行方面还表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。

各地政府也积极行动，郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金；同时，积极争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此外，还有返还未动工项目土地款，优化预售资金监管等动作，助力推动保交楼。

到2022年末，各地房企停工问题得到一定缓解。据CRIC调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上已经复工，仍有126个项目处于停工状态。

分能级来看，二线城市停工项目套数达307819套，总建面达3567万平，因购房者按揭比重较高，销售和房价下行压力更大。中西部城市如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上；漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面，也达到100万平方米以上。

值得注意的是，郑州、昆明等城市因政策起步较早、纾困力度较大，目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态，郑州复工项目占比接近9成。

从房企竣工端也可见积极进展。国家统计局数据显示，2023年前2月房屋竣工面积同比增长8%，仅次于2022年12月，为2022年以来次新高，显示“保交楼”已取得一定实质性成效。

但克而瑞研报也表示，部分地区纾困资金审批流程长、支取困难、覆盖面有限等问题还亟待解决，不少项目继续停工或表演式复工也客观存在，保交付、稳民生依然任务艰巨。

克而瑞建议称，对销售进度超过50%，开发商因监管过严导致监管账户中的资金被占用，无法顺利支付工程款的项目，应适度松绑预售资金监管，确保工程正常运行，同时加速其预售证审批进度，允许开发商继续卖房，以卖房的房款优先支付工程款，从而促进其形成良性循环。

二是销售进度过半，开发商因违约、爆雷等原因无力承担后续工程费用，可采取专项借款模式、郑州纾困基金模式、巧妙利用第二支箭、第三支箭等模式改善和支持项目复工。对尚处于开工初期，销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为惨淡的项目，建议在风险可控范围内允许购房者退房。

丰肤闵4727烂尾楼工程项目,谁都知道很赚钱,怎么就没人去做呢? -
简差征13160183628 ______ 很多烂尾楼并不是简单的原因造成的,有的可能是强硬后台的仇家搞的,有的可能是跟政府纠纷的,很多商人知道赚钱,但是不敢得罪另一方.

丰肤闵4727我家楼烂尾了 就剩水电 电梯 有五证 政府答应续建 可是两个月过去了 还是没动工 他是不是在 -
简差征13160183628 ______ 你若相信,便是良民,你若追问,便是刁民.其实,不管怎样,多跑两次,宁做刁民,否则又等好几个月.

丰肤闵4727什么是烂尾楼?
简差征13160183628 ______ 烂尾楼一般是指停工一年以上的房地产项目,主要包括:(1)因为项目资金缺乏,开发商最终没有完工;(2)因为产权发生纠纷、工程质量不合格等原因而停工的项目.由于房地产是资金密集型行业,因此,烂尾楼往往占用了大量的资金,包括大量借贷资金.因此,银行往往是最大的债权人,也是最大的直接受损者.银行不但损失利息收入,还很有可能损失本金,形成银行的不良资产.烂尾楼还有破坏城市形象,浪费土地资源,以致破坏投资者信心等危害.

丰肤闵4727为什么“烂尾楼”都很难解决? -
简差征13160183628 ______ 最更本是利益问题 ,接受烂尾楼对接收人没有任何好处 谁愿意趟这摊浑水?

丰肤闵4727小孩问我为啥港澳台地区没有年代久远的烂尾楼,怎么解释清楚? -
简差征13160183628 ______ 有,你不知道而已.在新兴市场国家比如我国,房地产价格在一段时期内是螺旋状上升的,某城市某个项目,比如投资一亿可售总价一亿,开发商可能就烂尾了,但是经过五年后,因房地产市场价格上涨,该项目可售总价上涨到了2亿,就会重新启动,完成销售和开发过程.在瑞士等欧洲国家,房地产价格相对稳定,也没有大型房地产开发项目,所以烂尾情况少见.不过有很多几百年历史的古堡,收费一欧元出售也无人问津,因为要投入巨额的维修费用,这算不算烂尾?

丰肤闵4727中年人为什么手指关节会疼痛、肿大?有什么治疗办法?
简差征13160183628 ______ 现在这个情况属于风湿病 ­ 人参补壮、风湿筋骨痛痹丸、疗效独特 ­ 在人类诸多疾病中,类风湿病被国家医学界称为“不可知,不可治”之症,又称为“第二癌症”.我家祖传秘方取“治风先治血,血行风自灭”之义.在治疗风湿病上取得...

丰肤闵4727酒不是越存越香吗?那为什么现在的酒会有保质期吗 -
简差征13160183628 ______ 酒不是越存越香,那是针对白酒来说的,而有保质期的酒除也白酒之外的酒.比如:啤酒、葡萄酒、保健酒等都有保质期.

丰肤闵4727什么是尾房?什么是烂尾楼??
简差征13160183628 ______ 尾房又称扫尾房.它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种.一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房.开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重. 烂尾楼,通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目.此外,还有因为产权发生纠纷的,工程质量不合格等原因而停工的项目,也算作烂尾楼.

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简差征13160183628 ______ 硅藻泥地板和传统地板最大的区别就是原材料和环保的特点.本身不含有任何有害物质.而且可以吸附甲醛.净化空气.不怕水不怕火. 硅藻地板不但不含甲醛,而且还能分解空气中的有害物质 硅藻地板的主要原材料是硅藻土,硅藻土则是由...

丰肤闵4727捷信贷款利率高出国家法定利率的部分,可以不还吗?会和个人征信有影响吗 -
简差征13160183628 ______ 不能不还,因为你是个人斗不过一个有钱有关系有势力的组织.捷信不还是要上征信的