西安skp很高端吗

观点指数国内高端商业项目标杆中，北京SKP必定占有一席之地，它的成功也让北京华联集团奠定了在高端百货上的优势。

目前北京华联旗下在运营项目包括北京SKP 、西安SKP及成都SKP。虽然有北京SKP的成功在前，但近来开业的成都SKP却出现口碑两极分化的现象。

观点指数认为，背后折射出高端商业在扩张中的问题，如何推动项目本土化，更好地适应当地市场，将是项目运营的关键所在。

基于此，观点指数将从项目选址、消费客群、定位特点、动线、品牌吸引力等角度，分析成都SKP这一高端百货商业样本在成都的表现与发展。

新兴商圈选址逻辑

资料显示，成都SKP项目由北京华联集团和成都交投集团合作出资打造，北京华联作为运营方进行后续的运营。整体而言，成都SKP在延续北京SKP的商业模式基础上，进行了一定创新，但想在成都商业市场突围还是有不小的难度。

首先是位置，成都SKP和北京SKP的选址逻辑有所区别。后者所处的北京国贸CBD商圈是北京的核心商圈，而成都SKP选址在成都交子公园商圈，是由产业发展兴起的新兴商圈。

观点指数认为，选址差异的原因有二：一是目前在核心一二线商业城市，获取核心商圈土地用于发展大规模项目的难度较高，二是新兴商圈未来的发展潜力值得期待和投资，提前进行相关布局。

公开资料显示，交子公园商圈所在区域属于成都城区南部，规划面积9.3平方公里，辐射高新区与锦江区，其中大部分面积位于高新片区。在成都整体规划中，其属于老城区与新城区的交接区域，是近年来重点发展的区域之一。

从与商业密切相关的消费和人口数据来看，该区域的消费和人口近年来明显增长。成都商务局数据显示，截至2022年8月，交子公园商圈实现限额以上社会消费品零售总额34.4亿元，同比增长6.8%左右，呈现出良好的发展态势。

数据来源：成都市统计局，观点指数整理

项目所在的高新区近年来也成为置业热门地，最新普查的常住人口数据显示，高新区增量跻身前三，增加超70万人，约为125.75万人，常住人口占全市的比例为6.01%，为商业发展提供了前提条件。

数据来源：观点指数整理

从2022年成都新增商业项目的分布上，可以看出商业企业对于高新区这类潜力发展区域的偏好。据观点指数统计，去年成都开业15个项目，其中超40%分布在高新区，呈现出明显的南向发展趋势。

总体来看，观点指数认为政策支持、区域相对有较大发展潜力、商业吸引力较强等，或是成都SKP选址交子公园商圈的重要原因。此外，能在一定程度上避免与位于市中心繁华商圈的成都IFS和成都远洋太古里的直面竞争，满足城南区域高端消费客群的需求，或许也是考量的因素。

不可否认的是，成都SKP所在的交子公园商圈目前商业影响力远不及春熙路商圈，尚未形成高端商业消费氛围，开拓市场的难度不小。

从消费客群角度来看，高端商业最核心的客户是高净值人群，即指资产净值600万及以上的人群。而交子公园商圈的消费客群以周边白领为主，虽然具备一定的消费基础，但想要消化成都SKP庞大的商业体量仍不现实，更多消费客群还是需要仰仗成都其他地区、乃至其他西南城市。

因此，未来如何吸引更多高净值消费客群将更为关键。

下沉式创新的难题

项目结构上，成都SKP主要由地下商业、地下停车场及地面公园组成，项目总体量37万平方米，其中商业面积15.1万平方米。

可以发现，除了商业面积之外，该项目较多的空间利用是在于公共空间。其中，打造亚洲最大的下沉式建筑、全国首个下沉式高端时尚百货是其突出的宣传点，但从市场特别是消费者反馈来看，目前仍存在不足之处。

据观点指数了解，成都SKP的下沉建筑共5层，分别为-3至2层，地面公园通过阶梯往下的楼层为2层，再往下是1层，即全部的商业空间都在地下，其中1-2层为集中商业，约16.2万平方米（含其他非商业面积）。

这与此前以传统商业形态运作的高端百货对比，无疑存在一定差异性，与市面上的高端商业项目也有区别。据观点指数了解，目前运营较为成功的高端商业项目如上海恒隆广场、成都IFS、成都远洋太古里等，采取集中式MALL、街区等商业形式，且都属于地上商业。

观点指数认为，成都SKP采取下沉式建筑形态打造商业项目有优缺点。一方面，大型地下商业体目前在市场上较为稀缺，对于消费者而言有一定的新奇体验，能较大程度吸引客流。

另一方面运作难度也不小，如怎样结合多种交通方式，让客流从各个方向引入商场，楼梯、坡道等如何最优化，此外高昂的造价、排水设计等难点也同样存在。

来源：项目官微

客流动线上，成都SKP商业体量较大，划分了不同区域的室内商场和户外街区，从地面沿楼梯而下，就是商场的中心区域，LV、GUCCI、DIOR、HERM？S 、PRADA、THOM BROWNE、BURBERRY等均集中于此，围绕中心区域，项目分为四大板块，其中K大道户外街区有上下两层，连通SKP和SKP-S。

但因为面积较大，消费者想要找到目标店铺还是有一定难度，需要借助地图和导览。此外商场南北相距较远也给步行购物带来不便，目前通过摆渡车方式缓解。

此外，作为重要户外活动场所的地面公园尚未开放，消费者能够休闲活动的公共空间有限，体验感会打折扣。

交通通达度上，据观点指数了解，消费者前往成都SKP可选择地铁、公交和汽车三种交通方式。作为地铁站相连的TOD商业体，地下交通较为便利，可乘坐地铁18号线到锦城广场东，B出口就是SKP的公园，公交则到达天府大道北段的地铁锦城广场东站，交通便捷。

自驾或打车前往可直接进入停车场，停车场共有三个入口，但彼此不互通，且之间有一定距离，对于自驾购物的消费者而言不够便利。

观点指数认为，未来成都SKP还需要通过优化消费之外的体验，提升消费者满意度，才能实现长久的可持续发展。

百货模式下的品牌竞争力

项目区域划分上，成都SKP由北向南依次为北区SKP、中间的K大道和G大道，南区SKP-S。北区SKP为双层结构，代表最具高端和目的消费属性， K大道为国际奢侈精品和运动潮流等品牌，G大道聚集美食餐饮，南区SKP-S则主打年轻潮流品质。

SKP系列项目最为突出的优势之一就是买手制，这点在成都SKP上也得到了延续。除独立门店外，SKP还有自营潮流买手空间SKP Select，位于成都SKP 1F。

来源：观点指数整理

作为百货式高端商业，SKP提供空间予品牌方销售，品牌方对店面空间进行有限改造，遵循SKP的整体规范。总体上，SKP对商品选择有较高话语权，和品牌方捆绑紧密，以销售业绩为最终目的，因此对于业态品牌组合有很高要求。

从成都三大高端商业项目目前已开业店铺来看，均以零售和餐饮类为主，其中零售类业态占比通常在6成以上。作为百货式商业的成都SKP，则主攻零售业态，以卖货为主要目的。

数据来源：观点指数整理

注：成都SKP仍有部分店铺未开业

细分引入的店铺类型，成都SKP在首店上也以零售类为主。官方披露数据显示，该项目开业时已引入95家首店，其中零售占比79%，包括全球一线高端奢侈品品牌、设计师品牌，小众的潮流品牌等。

从此前计划的招商品牌上看，成都SKP也是明显的高零售、低餐饮业态配比，其中后者占比相较成都其他两个高端项目更低，从侧面说明了对零售业态品牌的信心。

据观点指数观察，成都SKP零售业态中最为突出的是高化品牌，有超60家，是SKP目前所有门店中面积最大的化妆品区，包括20个全国或者西南地区首店品牌，及多个西南百货首店。

但需要注意到，面对成都SKP的加入，竞争对手成都IFS和成都远洋太古里也有相关举措，如加大首店引入力度，增强现有品牌矩阵竞争力等。

据观点指数统计，成都IFS 在2022年引入了45家首店，大部分为零售业态店铺；而成都远洋太古里2022年也引入34家首店，其中零售占比超7成。可以预见的是，未来成都SKP在成都乃至西南仍将面临较强的市场竞争。

这对于成都SKP未来的销售业绩来说无疑是不小的考验，据观点指数了解，北京华联在获取土地时的出让条款要求较高，包括项目建成运营后6年内销售收入累计不低于300亿元。

数据来源：四川省连锁商业协会，观点指数整理

从成都近三年商业项目销售额情况来看，成都SKP需要做到成都销售前三的水平，背后还是要更多依靠奢侈品销售。

销售方面，据成都本地媒体报道，成都SKP在今年一月总销售约5亿元，未来更多品牌开业后，预计业绩有望迎来增长。但不可否认的是，短期内与成都IFS和成都远洋太古里还有较大差距，未来需要进一步发挥优势，提升项目的销售额。

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