许家印恒大资产被冻结事件

图片来源@视觉中国

许家印继续被割肉。

过去一段时间，关于恒大以及许家印的资产处置新闻不断传出，“莲花绽放”造型的恒大足球场、“世界最大花型旅游岛”海南海花岛、新总部深圳恒大中心等本应被视作地标的项目，都在许家印的商业帝国中消失不见了。

近日，许家印又有资产被处置，不过，今次被处置的并非地产项目，而是恒大物业的股份。

港交所信息显示，许家印持有的7亿股恒大物业股份于近日发生被动减持，持股比例由58.18%下降至51.71%，原因是“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”。

也就是说，作为许家印目前为数不多的优质资产，恒大物业即使停牌了，许家印的持股还是逃不过被“砍仓”的命运，而这还不是第一次。

就在去年底，恒大物业还未停牌前，许家印就因相同理由被动减持了3亿股恒大物业股份，当时持股比例从60.96%降至58.18%。

频繁的资产处置背后，恒大的保交楼进度仍然让人担忧。

按此前立下的“军令状”，其2022年全年要实现交楼30万套，但前11个月只完成25.6万套，也就是说，还有4.4万套需在最后一个月完成。

这意味着，恒大在年底可能还需要撬动大量的资金，但问题是，许家印还有多少资产能处置呢？

上述被“砍仓”的恒大物业，于2020年12月2日在港交所上市。

2021年中报显示，恒大物业去年上半年实现营收78.73亿人民币，在港股物管公司中仅次于碧桂园服务（115.6亿）和万物云（103.06亿）；实现净利润19.35亿人民币，在港股物管公司中仅次于碧桂园服务（21.13亿）。

恒大物业营收和净利润数据都不错

据恒大物业12月20日的公告，截至今年10月31日，恒大物业在管面积约4.92亿平方米，管理项目2655个，向320多万户住户提供物业管理服务；总签约面积约8.2亿平方米，签约项目总数3093个。

无论从去年上半年的营收和净利润数据看，还是从最新的管理规模看，恒大物业都算得上头部物管企业，也是恒大和许家印目前为数不多的优质资产。

不过，受恒大集团债务危机影响，恒大物业也陷入了一系列负面新闻，其2021年财报及2022年中期业绩至今仍没有披露。

今年3月，恒大物业因134亿元人民币的存款被银行强制执行而开始停牌，这笔大额存款属于质押保证金，恒大物业将相关贷款违规提供给中国恒大。

中国恒大和恒大物业相关管理层都承担了相应的责任，包括中国恒大执行董事兼行政总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣、恒大集团有限公司执行总裁柯鹏辞任，以及恒大物业董事会主席甄立涛、执行董事赵长龙、安丽红辞任。

12月20日晚，中国恒大和恒大物业相继发布公告称，有关恒大物业质押担保的独立调查已接近完成阶段，双方将在切实可行情况下尽快发布有关恒大物业质押担保的独立调查结果。

不过，就偿还款项方面，并没有取得实质性进展。恒大物业表示，正与中国恒大商讨偿还该质押所涉及款项的方案，方案主要透过中国恒大集团转让资产予本集团抵销相关款项。

此外，根据港交所给出的恒大物业复牌指引，恒大物业需满足六个条件：公布所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；完成134亿质押担保的独立调查；管理层或对恒大物业管理及运营有重大影响的任何人的诚信需证明没有合理的监管质疑；需证明已制定足够的内部监控及程式等。

目前来看，恒大物业离复牌还有漫长的一段路。

值得注意的是，在恒大爆发债务危机后不久，许家印就有意出售恒大物业股权来缓解资金压力。

去年10月，合生创展就与恒大签订了收购协议，收购恒大物业已发行股份的50.1%，总交易代价拟定为200.4亿港元。后来，双方在付款条件上有分歧，合生创展也放弃了继续收购恒大物业股权。

如今，恒大和恒大物业的情况都更加复杂，许家印再想把恒大物业卖个好价钱变现，也更困难了，只能无奈接受不断被“砍仓”的尴尬局面。

当然，恒大资产处置的最核心环节，还是地产项目，尤其是深圳总部地块的转让，可谓标志着一个时代的结束。

11月28日晚，恒大公告称，11月26日，深圳湾总部地块转让给深圳市安和一号房地产开发有限公司。

恒大转让公告

恒大深圳湾总部地块于2018年年初开工建设，规划为400米超高层建筑，原定2024年竣工。

不过，根据此前的出让公告，项目自2021年9月起停工，目前仅完成基坑桩基础，这意味着整体建设进度仅完成10%-15%。

深圳公共资源交易中心的信息显示，作为唯一竞买人，安和一号地产于11月25日报价一次，最终以75.43亿元底价将地块拍得。

2017年12月，中国恒大以55.52亿元底价斩获深圳湾总部地块。此次地块重新转让溢价近20亿元，但仍然无法覆盖过去近五年该地块的融资及建安成本。

中国恒大在11月28日的公告中称，所有地价款将用于缴纳转让税费，并支付地块所拖欠的全部工程款以及清偿地块抵押人债务，地块出售后，该公司将录得约1.63亿元亏损。

此前，恒大在广州的另一重磅工程——“莲花绽放”造型的恒大足球场，也已被收回并亏损卖给了广州城投。

深圳、广州之外，去年6月至今，恒大系被各地政府收回的地块已近60处，分布在安徽、浙江、河南、青岛、四川、广西、海南等地，原因包括土地闲置、欠缴土地款等，同时还有多个项目已主动退出或被动收回。

不过，这些资产被处置后，能不能真正推进保交楼进度，也不好说。

12月20日，5个由恒大开发的标的同时在阿里法拍平台开拍，起拍价合约2亿元，建筑面积合计3.7万平方米，用途分别为商业、综合、文化娱乐以及会所。

然而，24个小时过后，这些标的没有等到意向竞买人，悉数流拍。

代理机构长沙市鑫源拍卖称，这些资产的拍卖是由政府部门委托，它们最初属于恒大，后来出于保交楼诉求被冻结，现在拿出来拍卖，变现的资金主要用于保交楼。

这也说明了，恒大债务危机的化解，要比表面上不断的资产处置要复杂得多。

从这次流拍可以看出，看似是庞然大物的恒大，实际能拿出手的、有吸引力的、可以推动保交楼进度的资产并不多，除了新闻上能看见的小部分外，更多的，可能就是这种一挂上去就流拍的“烂”资产。

卖楼，才是恒大最重要的“资产处置”。

恒大债务危机化解的关键，始终要回到销售端的回暖，要是售楼数据有起色，后续盘活资产的时间和空间也能争取出来。

否则，销售数据一潭死水的话，只会不断陷入恶性循环的困局。

从目前大环境和恒大的情况看，销售端的至暗时刻还没有过去。

12月15日，国家统计局公布11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

此前的10月份，市场近八年来首次出现一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格全面环比下降的情况；11月，下降趋势不变，一二三线城市房价继续全面环比下跌。

平均来看，11月，70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅的销售价格分别环比下跌0.2%和0.4%，均已连续15个月环比下跌。

国家统计局的开发投资数据显示，11月，全国商品房销售面积约为1亿平方米，同比下降33.3%；商品房销售额为9816亿元，同比下降32.3%。

当然，恒大的状况要远远比行业整体更惨。

据恒大公告，2022年前11个月，恒大实现合约销售金额人民币291.24亿元，合约销售面积351.62万平方米。根据路透推算，这个销售金额只有去年上半年销售额的8%。

恒大经营情况

销售数据不能回暖，恒大的“资产处置”都只是苟延残喘，不能改变结局。

近日，央行行长易纲在人民日报最新的文章《建设现代中央银行制度》，似乎暗示了恒大之流的结局。

易纲在这篇文章里，一共三次提到了“清零”：

如果经营失败出现风险，也要首先进行“自救”，即通过资本盈余吸收损失，如果不够，则由股东根据自身出资依法承担损失，直至股本清零；

在市场经济下政府或央行出资的“他救”，一般以原股东破产清零为前提条件；

“自救”应成为当前和今后应对金融风险的主要方式，推动资不抵债的机构有序市场化退出，通过股权清零、大额债权打折承担损失。

这里提到的股权清零，最经典的案例源于海航集团的重组。在经历了一轮复杂的债权确认和重组之后，海航被一拆为四，原来的核心团队股权清零、彻底退出，其核心人物后来还被采取了强制措施。

随后，金融领域也曝出了一系列破产、倒闭案，基本都是复制海航模式。

市场有不少声音认为，在处置房地产巨头破产重整的情况中，海航模式中的股权清零模式也会再次被应用。

那么，只剩下最后一个问题：恒大，会是下一个海航吗？

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