预售商品好吗是正品吗

进入4月份，楼市已经“冷静”了下来，市场中关于房价反弹上涨的消息越来越少，这让很多刚需购房者的心放了下来。对于刚需购房者来说，只要房价不再像过去那样不断上涨，那么他们就有机会买房子。其实人们最担心的就是自己的工资上涨速度赶不上房价的上涨速度，那样人们只会越来越买不起房子。因此，人们非常关心房价的走势，特别是还没有买房的刚需购房者，房价的任何波动都可能挑动他们的心弦。

当然，除了房价的走势之外，人们也一直关心公摊面积和商品房预售制度，因为这两个制度对购房者非常不友好，呼吁取消这两个制度的呼声是越来越高。比如公摊面积，由于没有具体的细则来确定公摊面积的比例，这导致开发商很容易在这方面动手脚，并且这还是大概率发生的事情。并不是说所有的开发商都是黑心开发商，只是这中间的利润实在是太高了。现如今仅平均房价就要万元左右，一二线热点城市的房价更是几万元甚至十几万一平方米，在这种情况下，公摊面积比例多1%，一套房子就可能多几万元的纯利润。而这对于开发商来说仅仅是修改下数字就可以做到的，这么大的诱惑很难有开发商能够拒绝。也正是这个原因，近些年以来我国的公摊面积比例是越来越高，从过去的楼梯房几乎没有公摊面积到现在动辄30%的公摊面积比比皆是。

现在新建商品房基本上都是高层住宅，而高层住宅的最大特点就是公摊面积比例高，目前33层的高层住宅公摊面积比例普遍在27%左右，也就是一套建筑面积100平方米的房子实际使用面积只有73平方米。更重要的是，人们在买房时为公摊面积买单就算了，物业费、税费、部分地区取暖费都要缴纳公摊面积的部分，甚至以后人们还要为公摊面积部分缴纳房产税。因此可以看出，公摊面积对于普通购房者是百害而无一利，所以人们都会希望能够取消公摊面积。目前在世界范围内也只有我国有公摊面积，而公摊面积的发源地香港也已经在几年前彻底取消了公摊面积，并且香港在取消公摊面积之后也没有引起所谓的房价下跌。

但是取消公摊面积是非常困难的，因为有很多人不愿意取消公摊面积，特别是那些公摊面积的既得利益者，他们是一直反对取消公摊面积。比如一些开发商，他们就不希望取消公摊面积，一些专家也认为取消公摊面积会引起房价上涨，同时公共区域的建设会变差，这反而不利于普通购房者。很显然，这些公摊面积的既得利益者有各种理由不取消公摊面积，并且很多理由看起来非常搞笑。但是目前看来，短期内取消公摊面积不现实，因为最近新的建筑规定将外墙厚度的一半面积也算入了公摊面积内，这意味着公摊面积不仅没有取消，反而公摊面积又增加了很多。

相比于公摊面积，取消商品房预售制度最近迎来了好消息。预售制和公摊面积一样是购房者最不喜欢的制度，并且商品房预售制度对购房者的伤害更大。预售制度同样起源于香港，过去被称作“卖楼花”，在房子还没有建好的时候，开发商提前预售获得资金，这样开发商的资金成本会降低很多，从而降低房子建筑成本。另外，预售制度提高了开发商的资金周转效率，这样同样是降低了开发商的资金成本，因此期房很多时候的售价比现房要低，这也是很多购房者喜欢买期房的主要原因。

但是相比于预售制度的优点，预售制度的缺点也是非常明显的，那就是房子还没有建好，房子的质量和品质全都是靠开发商的宣传，这导致房地产行业出现了很多虚假宣传的情况。另外，开发商在将房子卖完之后，还有可能降低房子的品质，购房者到了交房时才能发现房子的问题，而这个时候已经晚了，购房者已经等了好几年，很多时候只能选择收房。更重要的是，预售制度下很多楼盘会烂尾，预售制度提高了开发商的资金周转率，这让开发商的摊子铺得越来越大，一旦房子卖不动或者房企的资金链出现问题，开发商的所有楼盘都可能停工甚至烂尾。

最近几年以来，各地停工和烂尾的楼盘越来越多，延期交房和降配交房已经算好的了，现在不少楼盘一直停工，复工遥遥无期。可以说，烂尾楼就是预售制度最大的危害，这直接侵害了购房者的权益，让购房者钱房两空，甚至还有很多购房者背负了巨额的房贷。目前，我国的住房资源已经过剩，过去住房资源紧缺的问题已经得到了解决，在这种情况下房地产行业已经没有必要再高速发展下去，因此也不需要预售制度来加速房地产行业的发展了。

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也就是说，目前我国的房地产行业已经不再需要预售制度，预售制度的唯一优点也已经不再是优点，而剩下的都是缺点。目前取消商品房预售制度的最大阻碍就是房企的高负债率，一旦实行现房销售，一些房企的资金周转可能会出现问题。但是笔者认为现在反而是取消预售制度的最佳时期，因为现在房子并不好卖，过去几年很多房企的资金链已经断裂，在这种情况下，长痛不如短痛，可以趁机实行现房销售。另外，现在楼市行情不好，人们对期房不信任，如果实现现房销售，很大程度上能够增加人们对楼市的信心。

过去几个月以来，不断有央媒针对预售制度的问题发表观点，基本上都是围绕取消公摊面积进行讨论的。另外，针对预售制度，近两年各地现房销售的试点来看，新的信号已经表明，随着房地产发展进入到了新的阶段，取消商品房预售也已经是大势所趋。

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