coat日本

  文/乐居财经 杨宏彬

  几经波折后，世茂终于将伦敦的写字楼成功出售了。

  近日，市场消息称，英国地产公司Greycoat和日本房产开发商三井不动产（Mitsui Fudosan）以3.15亿英镑（约合27亿人民币）的价格，正式完成了对上海世茂集团旗下英国伦敦金融城写字楼Sancroft（原名为Christ Church Court）的联合收购。

  早在去年2月，便已经传出了上海世茂集团主席许荣茂要出售该写字楼的消息，定价为3.4亿英镑，单价为1,100英镑每平方英尺。消息称世茂当时正在与一名香港的买家交涉。

  5个月后，Sancroft迎来首位的买家，但不是香港买家，而是大楼的老租客美国投资银行高盛和英国地产公司Greycoat，收购价为3.7亿英镑，但交易最终却未能完成。一直拖到今年4月，Sancroft才迎来了真正的买家。

  资料显示，Sancroft位于伦敦老金融城，具体地址为15 Newgate Street, EC1A 7AZ，大楼占地面积为303,000平方英尺（约28,148平方米），楼层平均面积为4.2万平方英尺（约合3,902万平方米）。

  世茂已持有7年

  世茂买入写字楼Sancroft的时间，是在2015年7月10日，收购价为2.7亿英镑，从买卖价格上来看，7年有余的时间，大楼增值4500万英镑。

  这一块资产在英国伦敦的区位优势是较为显著的，属于伦敦老金融城核心地段。大楼比邻伦敦圣保罗大教堂，旁边就是伦敦证券交易所，最近的地铁站是St. Paul's站。

  2020年前，Sancroft大楼一直长期出租给美国投资银行高盛集团，作为伦敦总部。2020年，高盛的新总部Plumtree Court建成后，其便从Sancroft中搬离。

  而在高盛搬离后，世茂将大楼翻新，名字也由Christchurch Court变更为Sancroft。如今的主要租户有美国企业Convene和美国律所Goodwin Proctor等。

  虽然大楼的售价有所增值，但较第一任买家的出价缩水了5500英镑，也低于世茂最初预期的售价。而首次交易的并未达成，是因为高盛集团单方面的退出。

  高盛的变卦，或与伦敦写字楼市场的变化有一定关系。

  数据显示，伦敦市中心2022年8月份可供出租的办公室面积接近3100万平方英尺，比2019年底的2000万平方英尺增加了51%，租户有约500万平方英尺希望转租。伦敦写字楼空置率创下十五年最高水平，这也引发了写字楼价格暴跌。

  高盛的退出，让交易搁浅，或因如此，加速了世茂的暴雷。同样是在7月份，一笔10亿美元的债务，让世茂正式官宣违约。

  虽然高盛退出，但Greycoat并未放弃对Sancroft的收购，其又找来了日本开发商三井不动产。

  官网显示，三井不动产成立于1941年，注册资金3405.52亿日元，2022年位列全球500强企业。经营范围包含房地产、写字楼、购物商场、星级酒店、运动与休闲设施与度假村等，该公司建造的项目包括东京迪士尼乐园、Coredo日本桥、东京三井花园银座酒店。

  亚洲资本的进退

  出售Sancroft，世茂明面上赚了4500英镑，但实际是一笔不划算的交易。

  从面积来算，世茂出售Sancroft价格为每平方英尺1000英镑出头，而与Sancroft一街之隔的另一处写字楼，位置还要稍差一点的，近期成交价格在1300英镑/平方英尺。Greycoat与三井不动产的收购无疑是一次捡漏。

  不过能成功将这一处资产卖出，世茂可能已经松了一口气了。当下的世茂仍处在流动危机之中，急需处理资产回笼资金。2021年末至今，世茂及许荣茂已经出售了超过170亿的资产。

  今年以来，世茂的债务问题有了进展。2023年1月，其完成了部分境内债务的重组，对子公司世茂股份旗下的5只债券统一展期，存续金额超44亿元。境外债务方面，世茂此前公告称，已将重组方案的草案发送给美元债债权人小组及协调委员会的顾问。

  事实上，在遭遇了房地产市场的剧烈震荡后，国内房企已经无暇顾及早期布局的国外资产，在近年掀起了抛售浪潮回笼资金。包括去年2月绿地出售了伦敦兰姆公馆项目、万科海外出售了伦敦投资物业Ryder Cour、保利抛售伦敦金融城写字楼5 Fleet Place等。

  然而，如三井不动产的其他亚洲资本在近期则表示出对伦敦资产的青睐。根据CBRE的报告，今年第一季度伦敦市中心写字楼的投资额为16.5亿英镑，是2022年第四季度的两倍多，市场的复苏主要是由亚洲资本所主导。

  其间也不乏疑似“捡漏”的交易。今年1月，伦敦地标性游艇码头圣凯瑟琳码头被新加坡企业CDL收购，作价3.95 亿英镑，而出售方当时黑石正面对着投资者抢赎风波带来的危机。

  此外，第一季度伦敦写字楼市场的交易还包括马来西亚公司Gamuda以 2.57 亿英镑收购温彻斯特大厦、日本公司 Obayashi以大约 1.6 亿英镑收购Gracechurch街60号。

  除了亚洲其他国家的资本外，港资也是伦敦市场的常客。

  4月10日，香港廖创兴企业以4400万英镑的价格收购了伦敦西区的一栋商业大楼，该大楼的市值估价4460万英镑。去年1月，建灏地产集团则以6610万英镑收购了位于伦敦市核心地段柯芬园的商业项目－15 Adam Street。

  更早的2021年，渝太地产抛售伦敦的商业大厦之时，接盘方则是香港壳王孙粗洪。保利金融城写字楼5 Fleet Place的接盘方则是香港的曼哈顿服装集团。

文章来源:乐居财经

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