东莞二手房价格暴跌

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

东莞的房产经纪人又开始忙起来。

1月11日，协助一位客户办理房产过户手续；1月8日，周日，门店收到3位别墅客户咨询，带看1位——这是樟木头经纪人陈光洁最近的日程。“放在以前，一个月都很少能接到别墅客户，”从业9年的他说。

虎门的王丹也有同感，最近的电话咨询明显增加。她已经闲了一年，“这么说吧，虎门大概有1000名经纪人，去年就网签了300来套二手房，平均一个人一年卖不到半套房，很多同行都转行了。”

经纪人的忙碌，源于新旧之交接力落地的利好政策助攻。

2022年12月26日，东莞全域暂停限购；12月30日，东莞推行存量商品房“带押过户”模式；2023年1月9日，东莞正式执行差别化住房信贷政策。

利好频出，楼市回温。诸葛找房研究中心数据显示，限购放开首周（2022年12月27日-2023年1月2日），东莞新建商品房周成交量环比上升950%。

不过，一线从业者并没有如此剧烈的“体感”。

陈光洁透露，近期客户咨询量的确有所上升，但因为临近过年更多人延后了置业计划，部分卖房业主产生惜售的苗头，“很多业主看好年后的市场，最近我们有几单因为业主反价没谈成，涨价幅度在2%-5%之间。”

东莞中原地产研究院执行院长车德锐获得的数据显示，限购放开首周（2022年12月26日-2023年1月1日），东莞新建商品住宅周成交量549套，环比仅上升1%。“政策支持力度大，但市场表现跟不上节奏，再加上马上过年了，市场热度昙花一现。”

图源：图虫创意

市场回暖不及预期

过去半个月，东莞密集发布三项楼市宽松政策。

2022年12月26日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市不动产登记中心联合发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，莞城、东城、南城、万江、松山湖暂停实行商品住房限购政策。至此，东莞33个镇区全面放开限购。

针对二手房市场的优化政策接力发布。2022年12月30日，东莞市住建局等7部门发布《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》。这一模式，有利于降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，激发存量商品房市场交易活力。

今年开年，市场流传多时的差别化住房信贷政策正式落地。1月9日，东莞市住建局官方购房意向登记系统“莞e认购”更新了关于执行差别化住房信贷政策相关信息——自2023年1月6日起，首套房最低首付降至20%，房贷已结清或有1套房在供的最低首付30%，不再区分普通住宅和非普通住宅。此前，144平方米以上的大平层及别墅等非普通住宅，首付需6成。

利好接连落地，市场表现不一。

部分新盘开启休假模式。虎门新盘销售张波进入勿扰状态，朋友圈已停更一周。此前，他一天至少要发五六条朋友圈，更新项目动态以及政策变化。

也有新盘积极拓客。招商蛇口一项目推出45天无理由退房、赠送物管费等手段吸引客户。

结束年底冲刺任务的项目又“挺直腰杆”。保利发展一新盘因为年底让利幅度较大，已经回收5%优惠折扣。

整体来看，新房市场表现平淡。据车德锐观察，开发商要么已经放假，要么在放假的路上，“去年的销售情况让他们没办法一下子乐观起来，营销工作都推到年后在说。”

相较之下，二手房略显活跃。

“反应最快的是二手房业主。”车德锐透露，上周末（1月7日-1月8日）的带看量和成交量都有所上升，投资客率先进场，小部分业主暂缓放盘或上调报价。

贝壳找房官网显示，东莞放开限购当日午间，二手房挂牌量为56753套，1月13日午间，这个数字为54496套，减少超2000套。

价格方面，据诸葛找房数据，各项宽松政策落地以来，东莞平均每天的涨价房源在50-80套之间，大部分二手房业主涨价幅度在3-10万元之间。部分涨幅惊人的房源，则是从参考价调整为市场价。譬如长安中心区信义怡翠豪园一套在贝壳找房挂牌出售的3房单位，报价从参考价371万元变更为挂牌价510万元。

“最近，贝壳找房官网显示的价格陆续从官方参考价恢复成实际挂牌价，导致部分平台抓取的数据显示业主大幅涨价，是个误会，”一名知情人士表示。

卖家信心修复，买家依旧踌躇。多名意向购房者表示，首付下降后，月供压力增加，“总价300万元的房子，月供前后相差1000元左右，利息多了十几万。”

多重因素作用下，东莞楼市依然在低位徘徊。

根据中原地产研究院监测，限购放开首周，在售新盘来访量上涨58%，主要是因为前一周东莞进入疫情高发期，来访量基数较小，加上元旦暖场活动拉升，实际并没有出现明显高热现象。

成交方面，限购放开首周，东莞新建商品房成交1272套，环比上升53%。需要指出的是，其中车位成交557套，大幅拉高整体成交量。新建商品住宅实际成交549套，环比上升1%，成交量仍处于较低水平，不及2022年全年周均成交量，市场仍待逐步修复。

一二手房分化加剧

过去一年，东莞多次出台楼市宽松政策。

据中原地产研究院统计，2022年，东莞先后6次发布楼市政策——5月14日，增值税免增年限5年改2年，多孩家庭可新增购买一套住房；7月4日，28个镇街暂停限购，非限购区域首付降至2-3成；11月9日，放开限价，新旧项目可自主定价，等。

多重利好刺激下，市场表现不及预期，一二手房分化加剧。

2022年，东莞新建商品住宅供需创2008年以来新低。供应方面，新增供应约334万平方米，同比下跌近4成；成交方面，由于疫情反复、经济低迷，购房者购买力和购买意愿大幅下降，全年新建商品住宅成交约286万平方米，成交金额约813亿元，同比均下跌超4成。

供需萎缩，库存走高。

截至2022年年末，东莞新建商品住宅库存面积约432万平方米。按过去6个月的销售速度计算，去化周期上升至14个月，同比拉长2.6个月。“销售周期拉长，导致部分楼盘从期房卖成准现房或现房”，车德锐说。

二手市场因为限售3年改2年、增值税免增年限5年改2年等利好提振，量价齐升。2022年，东莞二手住宅过户20891套，同比上升19%；过户均价21409元/平方米，同比上升14%。

二手房交易活跃，主要受业主降价抛售影响。中原地产研究院数据显示，南城、塘厦、虎门等多个二手标杆盘，房价降幅在30%左右。过户均价上升，则是因为主城区和环松山湖片区等高价区域二手房成交明显放量，拉高均价。

陈光洁最近促成一单改善性交易，“价格低、首付低，买家就入手了。”他介绍，这位买家购入的是樟木头一标杆大盘，单价约1.7万元/平方米，“（这个价格）和高峰相比跌去近30%，2020年涨上去的都跌回来了，房价回到2019年。”

对于2023年东莞楼市走势，业内普遍持谨慎但乐观的态度。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，东莞限购等政策的放松，是地方楼市发展推动下的产物，一方面在此前强化政策调控下，东莞房地产市场运行逐渐回归理性，限制性住房消费政策迎来宽松局面是大势所趋。“由于明年东莞商品房供应较为充足，因此适度放开限购限售政策也是为明年市场供需两端稳健发挥打下坚实基础。”

邵瞿弘51882014年东莞二手房走势如何
融习油13547189449 ______ 2014年6月16日-2014年6月22日,东莞二手房市场回暖速度放缓,成交量价微微下降.据东莞房地产评估网数据监控中心统计数据显示,东莞34区镇二手房网签量共计748套,较上周减少24套,环比下跌3.11%,成交面积为94596.11平方米,成交总金额为30972.23万元.另统计数据,本周东莞二手房住宅挂牌均价为7917元/㎡,较前一周下跌11元/㎡,跌幅为0.39%. 东莞二手房价格分析:东莞二手房市场回暖速度放缓 成交价12跌5涨 http://esf.dg.soufun.com/newsecond/news/13096420.htm 东莞房价查询:http://pinggu.soufun.com/dg/

邵瞿弘5188五年之内,东莞房价会跌吗? -
融习油13547189449 ______ 我敢说在任何一个城镇里,再小的问题也会变成大问题.大家都往一条独木桥上挤,那多少钱的房价才不算高,我绝对不会相信房价在短时间内会有下跌的可能;当高铁完全成网时,生活工作的节奏越来越快捷,那我们为什么不选择一个三四十...

邵瞿弘5188现在东莞大岭山的二手房市场怎么样? -
融习油13547189449 ______ 目前东莞大岭山二手房市场比较活跃,主要是以下3个楼盘:凯东新城、金地格林上院、沁林山庄.大岭山靠近东莞市区,临近松山湖,考深圳,这些都是优势.二手房市场,总体上取决于当前中国楼市大环境.目前楼市调控政策史上最严厉,但到今天楼市依然未见降价,最主要因素是需求依然旺盛、通货膨胀居高不下、负利率等因素.个别大城市限购令下,成交量已有持续多月下降趋势,但楼价未见松动.东莞还未实施限购,目前楼市成交依然稳健,二手楼市未见下跌迹象.如果楼市调控依旧,北上广成交量持续下跌多达5-6个月,东莞实行限购,预计二手楼量跌价跌很可能出现,否则东莞(包括大岭山)二手房难降价.

邵瞿弘5188在东莞买二手房好还是买新房好?? -
融习油13547189449 ______ 受深圳房价影响,东莞房价涨幅也很大,楼上这位朋友的建议你可以参考一下. 东莞地方很大,有三十几个镇区,建议你在你工作地周围买,目前东莞有很多农民房,但还不能上市交易,新商品房的价格一般都较贵,二手房相对而言是个较务实的选择.

邵瞿弘5188东莞塘厦天麓山二手房降价了吗 -
融习油13547189449 ______ 很难降,塘厦离深圳这么近,好多深圳的人过来买房所以房价很难降啊,你可以找售楼的经理,多聊一下,说不一定给你打多点折!!!

邵瞿弘5188现在东莞黄江房价是多少? -
融习油13547189449 ______ 合富地产监测数据显示,3月东莞全市商品住宅均价约5598元/平方米,环比下跌约5.3%,至此东莞房价已是连续3个月下跌,第一季度最终以房价下跌落下帷幕.

邵瞿弘5188今年广东东莞房价会跌吗? -
融习油13547189449 ______ 会的,因为扫黄的事有很多人都去别的城市了所以会跌百分15

邵瞿弘5188樟木头目前二手房价真的被炒高了吗?下面是我在网上看到的,真的是这样吗? -
融习油13547189449 ______ 我现在是明白事实的真相了,之前也是在网络上看到有人发很多帖子,现在明白了,全部是那些中介故意炒做的!网上的帖子说“全国房价最便宜的城市———广东樟木头”,内心按捺不住兴奋,专门拿着钱跑了几千公里上这来准备买房(我已...

邵瞿弘5188市区近期二手房成交价格出现下滑买房合适吗?
融习油13547189449 ______ 市区近期二手房成交价格出现下滑买房合适吗? 据温州市房管局的数据统计显示,市区近期二手房成交价格出现下滑,环比下降7.3%,成交均价为31719元/平方米.此外,温州市存量房可售房源套数已经超过1.9万套,其中住宅项目超过8千套,存量房数量呈上升趋势. 展望温州楼市后市,有业内人士认为随着本月新开楼盘的增加,随后二手房数量也可能继续增加,而为了吸引刚需购房者,开发商会愈加倾向于开发较小套型的房源.

邵瞿弘5188二手房指数13个月来首跌 议价空间最大达10% -
融习油13547189449 ______ 上海的二手房指数自去年9月以来首次下跌!上海二手房指数办公室昨天发布的10月份上海二手房指数报告显示,在指数系统监测的所有板块中,54%下跌,41%走平,仅5%上涨.伴随一手房打折促销的蔓延,申城二手房价已开始进一步显现松...