中介合同怎么视为无效

现代快报讯（记者邓雯婷）中介先把房款垫付给卖房人，房子卖出去后多的钱全都是中介的收益。曾几何时，这种把房屋全权委托给中介销售的方式开始出现，看似一锤子买卖，实际上交易背后的风险也不小。万一房子有查封和抵押怎么办？无法过户导致购房合同无效，那中介能跟卖房人要回所谓差价带来的收益么？近日，南京市栖霞区人民法院就审理了这样一起案件。

急着卖房去赔偿他人，他和中介签订委托合同

现代快报记者了解到，几年前，老刘因犯交通肇事罪被采取刑事强制措施，急着要卖房筹钱赔偿给被害人。他手头有一套拆迁安置房，但当时还没满5年并不符合上市交易条件。

2016年5月24日，老刘和某中介公司签订委托合同，主要约定：老刘将某套房屋全权委托给中介进行销售，双方约定这套房屋的代理总价为33万元。老刘保证该房屋权属清晰，无任何纠纷。在老刘不能及时到场的情况下，中介可暂时代收买房定金并转给老刘。在代理期限内老刘不得私自变更和向任何第三方泄露代理的内容，更不得再与其他房屋销售机构达成任何协议或与买方直接私下交易，否则须向中介赔付相当于代理价格1.4%作为违约金。

双方还签订了一个补充协议，约定33万元为老刘的净得价，过户产生的税费与老刘无关，卖房超出部分全部归中介所得。中介支付20万元给老刘，等房子卖出后再支付给他11万元，剩余2万元过户后支付。协议签订后，某中介公司的工作人员按约向老刘转账支付了20万元。

很快，某中介公司找到房子的买家谢某，三方签订购房合同，约定房屋售价45万元。合同约定在办理产权转移时，老刘应积极配合谢某办理和提供相关材料等，不得刁难谢某和另行提出无理要求。然而，中介并没有告知谢某，他们和老刘之间还有个委托合同，也隐瞒了房子的真实价格。购房合同签订后，谢某向某中介支付了2万元，并通过自己的女儿给中介交付42万元，实际房屋总价44万元。

房子没能过户，中介要他赔偿12万元

2019年，案涉房屋符合上市交易条件时，谢某却发现，因老刘欠他人债务未履行导致案涉房屋被法院多次查封，因此房子无法过户。

谢某起诉至栖霞法院，要求解除购房合同，老刘退还购房款44万元并赔偿房子因升值而导致的经济损失25万元，某中介公司对老刘的退款、损失赔偿承担连带责任。法院经审理后判决，对谢某解除购房合同的诉讼请求予以支持，老刘和某中介公司要返还谢某购房款并赔偿经济损失。

这件事后，中介公司直接将老刘告上法庭，要求老刘承担违约责任，赔偿差价损失12万元。对此，法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原、被告双方约定以33万元作为被告的净得价即案涉房屋销售底价，超出底价部分全部归原告所得，原告在将案涉房屋对外出售时，并未如实披露案涉房屋的销售底价，其所获得的销售底价与实际成交价格的差价是通过采取隐瞒真实交易价格的方式获取。该行为违背了居间人的如实报告义务，该差价也并非居间方忠实履行居间义务所应当获得的报酬，因此该笔12万元差价并非原告的损失，原告主张被告赔偿差价损失12万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

法院经审理后判决，驳回原告某中介公司的全部诉讼请求。（文中案件当事人均系化名）

（现代快报全媒体）

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