中海地产32位高管
中新经纬4月8日电 (薛宇飞)在房地产行业,保利发展、中海地产是央国企中的佼佼者。2022年,在行业整体承压的背景下,保利发展、中海地产虽然保持稳健,但一些指标也不可避免地有所下滑。
从营收看,由于2022年中海地产的营收大幅下滑,与保利发展的差距拉大至1000亿元人民币。过往多年,中海地产凭借着较高的毛利率水平,在行业内有“利润王”的称号,尽管营收不及保利发展,一些利润指标却优于后者。但要注意的是,中海地产近几年盈利能力下滑明显,表现逐渐平庸。
营收差距拉大至千亿
房地产销售额是房企的先导指标,销售规模越大,意味着当房子交付后,转化的营收规模也越大。2022年,保利发展实现销售额4573.01亿元,同比下降14.51%,降幅小于头部同行。
克而瑞研究中心数据显示,2022年有近9成百强房企累计销售业绩同比下滑,累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家,另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。
过去,保利发展的年销售额一直排在万科、恒大、碧桂园乃至融创等房企之后,经过2021年和2022年的行业洗牌,保利发展2022年的销售额排名提升至行业第二名,仅次于碧桂园,可以说是历史性突破。
对比中海地产,该公司2022年实现合约销售额2947.6亿元,同比下滑20.23%,降幅大于保利发展。中海地产去年的销售额还被另一家央企华润置地反超,行业排名位于华润置地之下,为第五名。
在近日召开的2022年度业绩发布会上,中海地产宣布,公司2023年的合约销售额增长目标为20%。按照这一目标,今年的销售额或能基本回到2021年的销售水平。
营收上,在2017年及以前的数年,保利发展与中海地产的营收规模相差不大,保利发展保持略高的水平。但从2018年开始,保利发展与中海地产的营收规模差距开始拉大,到2021年,保利发展的营收规模高出中海地产超400亿元。
这一差距在2022年更为明显。保利发展去年实现营收2810.17亿元,仅同比下降1.37%,而中海地产实现营收1803.2亿元,同比大幅下降25.65%,差距一下拉大至1006.97亿元。
中海盈利指标略优
尽管保利发展、中海地产在营收规模上相差千亿元,但论赚钱能力,后者在一些指标上更胜一筹。
2022年,保利发展实现净利润、归属于上市公司股东的净利润分别为270.11亿元、183.47亿元,分别同比下降27.37%、33.01%;中海地产实现净利润、股东应占净利润分别约为245.56亿元、232.65亿元,分别同比下降42.97%、42.06%。可以看出,保利发展的净利润规模高于中海地产,但在归母净利润指标方面不及后者,且相差近50亿元。
此前几年,中海地产一直保持着高利润率,甚至一些头部房企的高管也表达过羡慕之情。但如今,中海地产利润率指标下滑明显,毛利率甚至被保利发展反超。2022年,保利发展的毛利率为22.01%,同比下降4.79个百分点;中海地产的毛利率为21.3%,同比下降2.2个百分点。不过,据Wind数据,去年两家的净利润率分别为9.61%、13.62%,中海地产仍高出不少。
2018年,中海地产的毛利率、净利润率分别高达37.8%、26.2%,之后便一路走低,5年时间里净利润率近乎腰斩。在2022年度业绩会上,中海地产董事局主席颜建国表示,过去一年行业持续下行,公司的营收和利润出现一定程度下降,下降的原因包括疫情反复,影响了销售和工程进度,结转收入相应减少,毛利率有所下降,在财务上也做了一定的减值拨备。“这些因素使得公司未能达到预期的目标,我们在下一步需要进一步加倍努力。”
多元业务占比不高
经过2021年及2022年市场的剧烈变动,外界对房地产市场未来的想象空间有所降低,因此,多元业务、持续性经营业务成为房企的转型途径。但从目前的数据看,保利发展、中海地产在多元业务上规模都不大。
2022年,保利发展的房地产开发项目收入占总营收的91.30%,其余业务实现营收235.03亿元,占比为8.7%。物业服务是多元业务中的重要一环,截至2022年末,保利物业在管面积5.76亿平方米,合同面积达7.72亿平方米,全年实现营业收入136.87亿元。
2022年年报称,保利商旅整合购物中心、品牌酒店、旅游景区等业务板块,持续加强专业化能力建设,发挥资源共享优势,提升资产经营质量。去年,保利发展在酒店、写字楼、购物中心、展馆、租赁住房的经营收入分别为7.88亿元、10.18亿元、4.93亿元、2.18亿元、8813万元。
2022年,中海地产来自物业开发的收入为1745.1亿元,占总营收的96.78%,其他业务的占比不足4%。2022年,该公司商业物业收入52.6亿元,同比增长1.8%,剔除减租影响后增长6.9%。
中海地产表示,去年公司新增运营商业项目创高峰,新增15个运营商业项目,包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓,新增商业运营建筑面积88万平方米,为商业收入加速增长注入新的动能。对于2023年商业物业的目标,中海地产确定了新增20个项目入市、商业收入同比增长30%的目标。
对比万科,2022年该公司经营服务业务的收入为512.6亿元,同比增长23.1%,占总营收的占比超过10%。万科管理层预测,今年经营服务业务的营收会有两位数的增长。如此对比,保利发展、中海地产在经营性业务上有待持续发力。(更多报道线索,请联系本文作者薛宇飞:[email protected])(中新经纬APP)
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责任编辑:魏薇
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