二手泡沫板批发市场
金融界1月3日消息深圳市住建局公布的数据显示,深圳2022年二手住宅共成交21701套,较2021年减少46.68%,月均成交仅为1808套。深圳2022年二手住宅成交面积为207.04万平方米,较2021年下滑42.89%。
对此,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2022年,热点城市二手房交易套数都在下跌,比如北京下跌27%,杭州下跌39.4%。这么看,深圳下跌47%也并不算出奇。问题是,如果看2021年,北京二手房交易套数上涨了15%,杭州下跌了22.2%,深圳下跌了58.8%。也就是说,深圳连续2年二手房交易量腰斩。
从交易规模来看,2022年,深圳二手房交易2.17万套,北京交易了14.06万套,深圳不足北京的零头。2021年,深圳交易量相当于北京的1/5。而在2020年之前,深圳交易量大约是北京的55%左右。
对于深圳二手房出现这么大的降幅,而且连续2年腰斩式下行的原因,李宇嘉认为共5点原因:
一,2018-2020年连续3年二手房交易正增长,投资了一些需求,特别是2020年交易量达到9.4万套,仅低于2015年的12.5万套,为历史第二高位。在房价比2015年翻一倍的情况下,能达到如此高的交易量难能可贵。
二,2021年开启二手房参考价,对二手房定向去杠杆,打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条,再加上2020年7.15调控以后,入户三年才能买房,对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力,调控二手房,导致之前靠杠杆支撑、暴力拉升起来的房价,无法获得支撑开始降价出售,反过来恶化了市场预期,形成了挂牌量迅速攀升的局面。
三,深圳供给端改革开始见效,包括土地供应端“放量供地”,且推出了“限地价、限房价”的大招,价格限定、供应量大的新房开始分流需求,导致高位不胜寒,且在云端下不来的二手房开始去泡沫过程。保障房也开始分流需求,包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房价上涨预期不再,大家不再积极买房,而是去申请性价比高的保障房。
四,上面关于需求端调控、供给端放量的政策,在其他城市并不存在,或不明显,而且,其他城市并不存在像深圳一样的暴力拉伸、坐地起价,所以回落的幅度也没有深圳那么大。
五,部分区域前期泡沫太重,包括宝安中心区、前海、后海、光明等区域,2021年及之前都存在投资客暴力炒作的现象,房价在半年之内涨50%。还包括学位房的爆炒等。前期涨得快,后期回落的也就快。
本文源自金融界
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