二拍后变卖还是三拍后变卖

法拍房一直被称为“捡漏房”。据瀚海数据研究院数据显示，2023年上半年，北京市法拍房市场共计挂牌上拍房源有3685套，成交法拍房1356套，成交率为44.52%（除去撤拍套数），成交总金额为116.69亿元。值得关注的是，上半年共计有8657人参拍，平均6.4人争抢1套房，平均成交折扣为7.7折。

那么，上半年北京哪个区域的法拍房热度高？哪个小区房源溢价率高，哪个房源折扣大？哪个房源成交价高？

上半年北京法拍房挂牌3685套，同比涨一成

据瀚海数据研究院数据显示，2023年上半年，北京市法拍房市场共成交法拍房1356套，成交率为44.52%（除去撤拍套数）。其中，住宅成交率70.87%、别墅成交率71.62%、商办成交率19.67%。

从挂牌量上看，2023年上半年，北京法拍房挂牌3685套，同比上涨10.66%。

在房源增长的同时，法拍房交易额同比呈现上涨的势头。2023年上半年，北京法拍房市场成交总金额为116.69亿元，套均成交价861万元，比2022年同期上涨12.32%；成交面积为47.63万平方米，比2022年同期上涨35.28%。

此外，上半年法拍房成交均价5.61万元/平方米，相比之下，上半年二手房成交均价6.30万元/平方米，每平方米差价不到7000元，处于高位运行状态。

除了供应“给力”之外，需求端也很积极，越来越多的购房者愿意通过法拍购买房产。上半年，共计有8657人报名参拍法拍房，同比2022年上半年度增加9%，平均6.4人争抢1套法拍房。

法拍房之所以受到青睐，与折扣不无关系。上半年，北京市法拍住宅的成交折扣有12个区域集中在7-9折之间。从折扣区域分布来看，海淀区成交折扣平均为9.41折；延庆、房山、门头沟区折扣均低于7折。

上半年，朝阳区法拍房以27.07亿元的成交总额，占据各区成交榜首；通州区以22.35亿元位居第二，海淀区以19.94亿元成交总额名列第三。在成交面积上，海淀、顺义、通州分别排名前三。

值得关注的是，通州区此次名列前茅，取决于上半年世纪星城、长城国际、御世佳府等大批量上拍且成交。

虽然相较二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需要竞买人自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度。

据悉，上半年，通州区有效上拍376套，成交314套，以83.51%成交率大幅度领先。相比之下，朝阳区有效上拍505套，成交289套，以成交率57.23%排名第二；顺义区、怀柔区、门头沟区的成交率也均在50%以上。

朝阳法拍房热度较高，超过8人抢1房

同新房、二手房相比，上半年，北京法拍房市场中心城区热度明显偏高。据瀚海数据研究院数据显示，朝阳区有2365人报名，平均每套房有超过8人报名；大兴、海淀出现超过7人报名1房；石景山区、东城区也有超过6人报名1房，通州区紧随其后。

综合来看，在上半年北京成交的1356套法拍房中，一拍房源成交923套，占成交总量的68.07%；从折扣来看，7-9折之间房源最多，占比60.40%；而分类看，普通住宅成交863套，占比63.64%。

图说：今年上半年部分较受关注的法拍房源。

上半年，在参拍房源中（住宅类房源），热度最高的房源为海淀怡清园，有46人参拍，同时，其也是溢价率最高的标的，成交较起拍溢价率为256.92%。

此外，通州御世佳府折（联排别墅）折扣为3.9折，成为上半年折扣最低房源；海淀万柳书院成交差价最大，成交价较市场价低2937万元。

值得关注的是，朝阳泛海世家东府以1.16亿元成为上半年最高成交价；成交价最低的房源为占比1%份额的怀柔滨河馨居，成交价3.6万元。

从瀚海数据研究院提供的7月份待拍房源来看，有效待拍房源有518套，挂牌总价90.33亿元，挂牌房源总市值132.18亿元，平均起拍折扣7.1折；其中，住宅277套，平均起拍折扣7.1折。

在7月待拍房源中，朝阳185套上拍，成为最大房源供给区，此外，一拍房源377套，二拍92套，三拍/变卖49套。300万以下房源为193套，占比最大。

对此，瀚海数据研究院人士认为，下半年，全国楼市调控政策或将继续保持优化态势，部分核心城市的政策仍有宽松预期，或将持续优化限购政策。在此前景之下，法拍房也将受市场利好的影响。

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