关于漏水维修的告知函

大众网·海报新闻记者 许炳棋 淄博报道

近日，一直备受关注的张店区世茂璀璨珑府正在交房，交房期间，业主们发现诸多问题，与开发商产生分歧，各类问题一直也未得到妥善解决。

2020年，市民赵先生曾在世茂璀璨珑府购买了一期的一处房产，本以为按照购房合同2022年12月底便能愉快地搬进新家，但他并没有等到交房，等来的是《延期交付告知函》，里面提到受疫情影响、淄博市大气污染严重两个“不可抗力”，导致延期交房。直到2023年3月22日，赵先生才收到正式交房的通知。

世茂璀璨珑府是由山东世茂鲁坤置业有限公司开发建设，项目位于张店区华光路与心环西路西北，分为住宅部分和商业部分。

不按国家规定补面积差 按“双方自行约定”条款

赵先生被告知在2023年3月23日-26日期间前往售楼处办理交房手续的同时，还需要补交面积差59000元，维修基金8000元，以及垫付电费200元及一年的物业费，并要求先交费后验房。

赵先生说，结合当时购买房屋单价12000元计算，需要补交的面积为4.7㎡，合同房屋的建筑面积为120㎡，建筑面积误差比为3.9%，不符合国家规定的3%。

世茂璀璨珑府客服经理王经理说，因不可抗力延期交房，是符合规定的。关于补交面积差的问题，也是按照双方签订的购房合同内关于面积差异处理条款约定处理的，按照约定，不管是面积差多少，都需要业主补交。

根据提示，记者查看了一下购房合同，翻到了“面积差异处理”部分，其中提到买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%），部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。

在“面积差异处理”部分下面陈列了4种不同的处理方式，但是在此部分的第一段有一句话：“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。”而这里提到的第4种处理方式为“双方自行约定”，即如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照产权登记面积一并根据合同约定的建筑面积单价结算房款。

赵先生和其他业主质疑，为什么不按国家规定补交面积差，非要在合同中另外写按照自行约定补交呢，开发商很明显在给法律知识缺乏“挖坑”。

对此，客服经理王经理也一再表示，按照合同约定来。

开发商：面积多在南阳台 不存在封闭开放之分

后来，赵先生从璀璨珑府客服工作人员处了解到，超出的面积主要在南阳台。

“据了解，璀璨珑府在建设备案中南阳台是半封闭式，目前为全封闭，因此多出了4.7㎡的面积差，而此项变动并未告知业主，另外，多出的面积也会影响小区整体的容积率。”赵先生说，延期交房、补交的面积差不合理，精装修也是问题频出，室内8门6个关不上，屋顶漏水、插座无电等等，多次找开发商处理，但至今未修复且没有收到任何回复。

王经理解释道，阳台报规就是全封闭，没有半封闭一说。影响商品房产权登记建筑面积的因素包括阳台面积计算方式以及房屋所在楼栋公摊部分面积，其中，因商品房网签时建筑面积要求以报规面积为准，进行报规时，封闭阳台按照一半建筑面积计算，但房屋办理产证时以房屋实测面积为准，按照相关建筑规范，在房屋实测面积中封闭阳台按照全部建筑面积计算。主要是因为这个原因产生了面积差费用，在购房合同补充条款中也进行了说明。

王经理说，关于户内的维修问题，项目将于集中交付后，工程将所有问题全部梳理后集中维修。

交房后无法立即办证 疑因开发商未进行初始登记

像赵先生这样的情况，也困扰着其他业主。赵先生说，自从买完房子世茂相关人员就基本处于失联的状态，期间更换了三次销售顾问也没有任何通知，期间没有组织过任何业主参观建设进度的活动。在交房过程中，他从工作人员口中了解到，没法交房即办证，还要一年的时间。

面对各种问题无法得到解决，出于担心，赵先生和其他业主到处了解情况，他们发现开发商仍然把房子抵押在青岛银行，且青岛银行表示开发商没有办理解压，质押期现在合同上是到2023年1月。随后，他们就向12345投诉，询问世茂能否办证，得到的回复是山东世茂鲁坤置业有限公司没有办理初始登记，没有初始登记，个人就不能办理房屋所有权证。

客服经理王经理告诉记者，按照合同约定，交付后360个工作日办理产证，并不是交付即办证。并不像业主所说，房屋处于抵押状态，而是土地抵押，目前已向银行延展抵押期限至2024年1月，到时解押后再进行初始登记，那时办理房产证也是在约定期限内的。

记者查询了解到，初始登记是在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。这个过程只能由开发商来办。开发商不进行初始登记，应该承担违约责任。如果合同中没有约定违约金的数额，或者损失的数额不好估计，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

当记者询问一年后再进行初始登记是否超时，从而出现违约行为。王经理表示，2023年3月19日项目竣工备案，合同里没有约定初始登记时间，他不清楚，需要再找法务核实。

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