写字楼招商方案

观点网 继2022年底招商局太子湾大厦举行相关封顶仪式后，招商蛇口对太子湾项目迅速采取了另一项措施，目的仍是释放核心存量资产的价值。

根据北京产权交易所2月21日披露信息，招商蛇口拟挂牌转让深圳市商航置业有限公司（下称商航置业）全部股权及1.9亿元债权，挂牌底价15.14亿元。

深入查询不难发现，转让标的所持有资产为太子湾DY03-03地块。

上述地块从K202-0014宗地（即太子湾项目）分宗而来，总体量7万平方米，用途为商业，总投资额6.16亿元。招商蛇口曾预计该项目于去年12月开工，在此之前一个月动工的还有太子湾DY01-01地块（环港大厦），这几乎也是太子湾项目剩余两宗未动工核心地块。

观点新媒体对比，太子湾DY03-03地块与过往招商蛇口打造的“太子湾展示中心”所在地存在较为吻合之处，后者已于2020年宣布启动拆除工作，因而并不排除存在地块平整后重新开发的可能。

同时在地块未动工之际便选择出售，背后隐藏着招商蛇口回笼现金流以外的更多考量。

观点新媒体从相关人士处了解到，此番挂牌的地块基本将建成写字楼，具有定制成分，相当于直接销售了整个项目。

对于招商蛇口而言，诸如此类的盘活方式在太子湾项目身上并不鲜见。过去七年间，包括新世界、兰桂坊、中集集团都曾出现在该项目引援名单之中，交易方式涵盖增资入股、轻资产操盘甚至直接出售。

即便如此，招商系最终也未实现在2022年开发完整个项目的目标。

再卖分宗地块

作为在深圳自贸区三大片区（前海、蛇口、太子湾）都拥有丰富土储的房企，招商蛇口土地转性乃至开发都充满巨大想象空间。

以太子湾为例，K202-0014宗地于2011年12月被招商蛇口以64.39亿元竞得，成为当时深圳的总价地王。项目土地面积69.8万平方米，规划建筑容积率2.44，总规划建面约170万平方米，因此按楼面价计成本仅不足3800元/平方米，在寸土寸金的南山片区显得十分便宜。

按照出让条款，太子湾项目地块可分宗开发。因此2020年9月初，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，宣布DY03-03地块从项目宗地内分宗而来，用地1.39万平方米，用地单位为商航置业，土地用途为商业用地，计容建面7万平方米。

观点新媒体查询的一份资料显示，DY03-03地块用地单位商航置业最早成立于2016年5月26日，过往用地面积为1.47万平方米，计容建面7万平方米。

值得一提的是，2016年7月8日，招商局蛇口太子湾展示中心正式开放，该项目占地1.47万平方米，建筑面积6752平方米，主要用作规划展示、商务洽谈等用途。至2020年8月10日即DY03-03地块分宗前一个月，项目宣布启动拆除工作。

当时招商局方面还透露，太子湾展示中心未来将由一座新的世界企业总部写字楼替代。

从种种迹象看，DY03-03地块或许便是由展示中心拆除后调整而来。接近招商蛇口的人士也向观点新媒体表示，03地块如今属于定制出让。

由于国央企转让股权基本需要通过产权交易所挂牌，因此即便招商蛇口选定了交易对手，也不得不走流程。2月21日挂牌出让公告要求，商航置业受让方对于DY03-03地块只能设计、建设1栋塔楼，且必须符合预留地上连廊与地下通道等条件。

熟悉招商蛇口的人士则向观点新媒体表示，挂牌并非引入股东或合作方，而是直接出售了这一写字楼项目。按照过往披露的规划，太子湾项目也具有总部基地定位，计划以产业为驱动，着力发展金融、科技、现代服务业等高端产业。

招商蛇口2022年中报披露，DY03-03地块预计开工时间为2022年12月，并于2025年竣工；总投资额6.16亿元，其中至6月底余额仅有1.96亿元，较年初增加500万元左右。目前，深圳市场也难以查询该项目是否已按计划开工。

对此，TBC拓朴思CEO王玉珂表达看法称，房企在项目早期出让并不是一件坏事，整售很重要的原因在于引入了一位具备实力的买家，后者在写字楼品质把控、租户完整性方面都较有价值。

“房企持有大型商业物业都会面临后续运营压力，尽早出售除了回笼现金流，还相当于转移了这种压力。”其认为，招商蛇口能出售项目，同样能说明深圳市场对于投资者仍具有很强的吸引力。

巨无霸项目盘活

在获得太子湾地块后，招商蛇口曾于2014年形成《太子湾片区综合开发项目详细蓝图》，并将片区规划为集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上门户”，定位为南中国最大的邮轮母港。

具体而言，太子湾项目早期主要分三期规划，分别为一期太子港自贸区（64.1万平方米）、二期商业综合体开发（40万平方米）、三期住宅开发（住宅10万平方米、公寓40万平方米），计划8年左右完成开发，最晚开发节点为2022年。

按用途分，170万平方米建面之中，办公、公寓、住宅及其他商业分别占30%、20%、10%、40%。

面对巨无霸项目，招商蛇口并未选择单打独斗，这既考验开发运营能力也令现金流承受巨大压力。实际上，过去十二年间，尤其自2016年以来，该公司在推进太子湾土地建设进展的同时，也持续出售股权引入了其他企业。

其中2016年4月，时任招商局董事长的李建红便与新世界主席郑家纯会谈，明确谈及在深圳的合作事宜。同年12月，招商蛇口曾通过增资扩股方式，为太子湾DY02-02地块、DY02-04地块、DY04-01地块及DY04-04地块引入新世界，据此回笼资金接近90亿元。

2018年4月，招商蛇口先是将DY02-01地块、DY02-03地块、DY03-02地块、DY01-04地块增资扩股，以底价63.2亿元引入中集集团（此后中集引入了碧桂园）；再自2020年9月起陆续出售DY03-02地块、DY01-04地块剩余股权，据此实现完全退出。

至2019年5月，兰桂坊集团主席盛智文宣布将在深圳太子湾推出“LKF852太子湾”综合体项目。观点新媒体查询，这项合作具体涉及招商蛇口的太子湾商务广场项目，兰桂坊主要负责招商运营，投资层面较少参与。

据观点新媒体不完全统计，在太子湾项目各分宗地块中，招商蛇口最终主要与新世界共同开发了领海大厦、云玺项目，以及新世界文化购物坊、新世界艺术文化坊、新世界亲子购物坊项目；与中集联合开发了滨海大厦、湾玺一期及二期、湾海大厦；以及与兰桂坊打造了LKF852。

王玉珂接受采访时表示，引入品牌企业是房企在商业领域提升运营能力及影响力的重要手段，招商蛇口同样不例外，尤其是后者早期并没有特别强力的商业团队（招商商管于2020年重构），合作也是为了更好挖掘区域价值及活力。

他同时认为，招商蛇口引入新世界、兰桂坊等港资，一方面是招商想实现太子湾片区招商引资，另一方面也和港资有在大湾区投资的意图有关。

不过，从开竣工角度观察，截至2022年中期，招商蛇口太子湾仅完成竣工量不足45万平方米，有85万平方米体量的项目（不含出售100%股权的中集太子湾项目）仍处于在建阶段。至期末，项目尚有约14万平方米未开工。

除此以外，该公司自去年下半年以来主要有太子湾4宗地块未开工，其中明确在去年底开工的DY03-03地块、DY01-01地块（环港大厦），总体量12万平方米；DY04-03地块、DY04-05地块的总建面仅0.85万平方米，仍未有披露。

尽管无法在2022年完成开发太子湾，招商蛇口仍回笼了相当一部分现金流。

除了股权转让所得款项，该公司曾于2018年、2019年先后出售太子湾商贸大厦、太子湾商务大厦（均为兰桂坊项目的部分）部分楼层，套现约20亿元；2020年，新世界披露，与招商合作的太子湾湾玺公寓所推公寓加上两栋写字楼，销售总额逾90亿元。

去年9月21日，太子湾唯一的住宅部分招商玺家园开盘，推出604套豪宅，当天项目便售罄，号称总货值超过100亿元。

本文源自观点网

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