刀刃主义
21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道
多年前,王石、冯仑、胡葆森被称为“地产三剑客”,三人的从业经历和思想深度都对当时的房地产业有着引领作用,被认为是楼市“黄金时代”的代表人物。时过境迁,如今只有胡葆森仍然活跃在房地产一线。
2022年,胡葆森旗下的建业地产迎来创业的30周年,但受困于楼市调整的大环境,这也成为建业最艰难的一年。这一年,建业地产结转收入240.8亿元,同比下降42%;重资产合同销售金额约240.49亿元,重资产合同销售面积约为344.9万平方米,同比分别下降60%和57.8%;建业在河南市场的占有率降至7%以下。
同期,建业地产亏损78.19亿元。这也是建业自创办以来第一次遭遇年度亏损。
好在经过调整与自救,建业终于稳住阵脚。一方面,公司进行了业务和人员的“瘦身”,内部管理架构也有所调整,得以降本增效;另一方面,建业得到不少金融机构的支持,从而保证项目的交付;更重要的是,建业还获得河南铁建集团的入股。国企股东的背书,不仅令建业获得了“护身符”,公司的现金流压力也得以缓解。
在近期与投资者的交流中,胡葆森对公司的发展进行了反思,同时也谈及对市场形势的判断。他对市场的判断清晰而笃定,颇有楼市黄金时代的乐观气质。
对房地产行业的形势,胡葆森有三个判断。
第一个判断在于,“经历了三年疫情,整个房地产行业已经见底了。”胡葆森认为,谷底的时间在2022年12月份。
第二个判断为,无论是各级政府还是行业内外,都重新达成了这样一个共识,即房地产行业是中国国民经济发展过程中的支柱产业。而这对房地产行业是一个重大利好消息,因为这一公认的地位将成为行业得到重视的理由。
第三个判断在于,2023年的市场复苏已成定局,至于恢复的速度如何,则视未来两个月的市场走势而定。“在4月、5月两个月时间里,稳定的态势如果能够巩固住,整个市场复苏的大势就即将形成。”
亏损背后
和很多房企一样,建业地产的危机肇始于2021年下半年。
2021年9月,一份建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传,后被当事方确认。求救信称,因汛情疫情影响,建业总损失超过50亿元,已出现重大风险和危机;目前集团已经进入紧急状态,正在制定应对预案,采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。
当年,建业地产的销售规模、利润等指标均出现明显下滑。
进入2022年,疫情形势出现反复,房地产市场未有根本好转。建业出现第一次年度亏损,且亏损额超出管理层预期。
胡葆森举例称,建业旗下的文旅项目“只有河南”,自2021年6月开业至今一共遭遇过6次关闭,“在这种形势下出现亏损很正常”。
对于超预期的亏损额,建业地产CFO赵瑞昆解释称,其中有80%是非经营性的亏损,主要包含三大块。第一,受疫情期间打折售房影响,存货减值23.7亿元;第二,由于运营模式改变,投资性物业的公允价值下降14.1亿元;第三,处置子公司亏损,应收账款及其坏账以及违约金损失等其他非经营性亏损合计17.1个亿。
尽管如此,“做企业的人都是乐观主义者”,胡葆森仍然保持着乐观情绪。
这是因为,建业在河南的市场占有率仍遥遥领先,超出第二名一倍左右,且公司的土地储备仍然丰厚。截至2022年底,公司总资源价值合计为1442亿,土储总面积4698万平方米,权益土储面积则超过了3400万平方米,其中64%为住宅用地。赵瑞昆表示,建业现有的资源还足够支撑公司未来2-3年的发展。
此外,到目前为止,建业已有近50个项目争取到了纾困资金的支持,为今后的保交付提供了更多保障。
更重要的是国资入股。2022年6月1日,建业地产发布公告称,董事长胡葆森单独拥有的恩辉投资公司将建业地产29.01%的股份转让给河南同晟置业有限公司,后者也成为建业地产的第二大股东。同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司全资子公司,河南铁建则由河南省人民政府100%控股。
国企入股的效果是立竿见影的。胡葆森表示,同盛置业入股帮助建业按期偿付了2022年8月8日到期的5亿美元债。加之建业自身于前年偿付的4亿美元债,在一年半的时间内,建业地产共偿付了9亿美元的外债。
其信号意义也不容忽视。赵瑞昆表示,对于客户、政府、合作的金融机构以及上下游的合作伙伴和企业员工来说,河南铁建的入股传递出建业地产稳中向好发展的积极信号,也有利于建业各项责任的落实。
破局方法论
但要成功穿越周期,建业面临的挑战仍然不小。
首先,债务问题依旧比较严重。截至2022年末,公司总资产为1389.57亿元,总负债则为1356.29亿元。2023年建业地产约有62亿元的优先票据到期,而公司的现金及现金等价物仅约19亿元。
此外,建业的盈利能力也呈现下滑趋势。报告期内,建业地产的毛利同比减少72.1%,约为19.01亿元;毛利率同比减少8.3个百分点至7.9%。赵瑞昆解释道,近年来毛利率的下滑对应的是整体成本在收入中占比的逐渐上升,2022年成本占收入的比例已高达92%,其中土地成本占比约为25%。
这也意味着,建业不仅要继续寻求融资或债务展期,且需加快销售,获得足够的回款。同时,公司的扩张步伐也将势必放缓。年报称,“在获得必要资金之前,本集团不会承担重大资本支出和土地收购。”
此外,组织架构改革和管理效能提升也将持续。
早在2022年初,胡葆森就表示,建业集团机构臃肿,效率低下的现象严重。此前五大总部加上城市运营公司,可能有超过三分之一的人干的都是同样的工作。他要求,总部超过一半的员工要返回一线,到能听得到炮声的战场上去成长。
当时,建业进行了内部架构调整,公司取消业务集团和大区两级,从五级管理调整为三级管理。其中伴随着人员的裁撤和精简。
今年1月末,建业集团召开了主题为“聚焦管理、集体突围”的2023年管理年会。胡葆森指出,在外部形势还存在不确定性的情况下,聚焦管理就是把精力聚焦在企业内部的管理上,寻求组织优化、人员优化、制度优化;把战略从扩张调整到巩固上,把刀刃向外转换成刀刃向内,把企业做少、做小、做好。例如,建业地产去年在行政开支方面减少了12.5亿元的支出,同比下降22%。
“在过去的5年中,这个行业在高歌猛进的过程中,对成本的管理,对销售价格的管理,对销售渠道的管理,对销售费用的管理,对人员编制的管理等,都要进行反思。所以要聚焦管理,刀刃向内。”胡葆森说。
“集体突围”的涵义则在于,建业集团旗下的建业地产、中原建业、筑友科技制造和建业新生活,构成了完整的房地产产业链,也存在协同发展的关系。因此,建业的这4个板块,一定要协同作战。
对于2023年,建业地产仍然设置了较为进取的目标。赵瑞昆表示,预计2023年建业可售资源总价值为517亿元,全年销售金额的目标为320亿元,较2022年提升33%;销售面积目标为4.38亿平方米,较去年增长27%;去化率的目标则为62%。
赵瑞昆介绍,为助力经营目标达成,建业将2023年规划为4个阶段。如今开年破局已经完成,一季度完成全年目标的16%;第二阶段为今年4月-7月,抢抓机遇,增加销售回款;第三阶段为8月-10月,则继续寻求降本增效和销售回款的突破,形成年度经营的支点;第四阶段为年末收官,达成经营目标。
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