北京海淀区房子多少钱

本报讯 智力残疾老人的监护人自行签订房屋赠与合同，将老人名下的一套房屋赠与自己。近日，北京市海淀区人民法院审理一起房屋遗赠纠纷，并判决双方签订的赠与合同无效。

原告凌先生与凌大爷系叔侄关系。爷爷奶奶生育了凌大爷、凌二爷（凌先生之父）和凌老太三位子女。凌大爷因自幼智力残疾，经鉴定智力仅相当于8岁儿童，在其父母去世后，由凌二爷接至家中照顾。凌二爷去世后，2017年2月，凌老太瞒着凌先生向法院申请宣告凌大爷为限制民事行为能力人、指定其为监护人。当年5月法院判决后，凌老太随即将凌大爷接走并送至养老院。2021年，凌先生才得知凌大爷去世、案涉房屋赠与监护人、过户等事宜。凌先生认为，凌老太的行为已违背监护人职责，且侵犯了自己作为继承人的合法权益，故提出赠与合同无效的诉请。

被告凌老太辩称，其系凌大爷的姐姐。作为凌大爷的监护人已尽到了全部的抚养义务。凌大爷作为残疾人，有很多基础疾病，每月只有政府发放的基本生活费，都是自己在承担另外的生活、看病开销。另，案涉房屋是父母遗产，凌大爷长居于此。在凌二爷去世后，凌先生甚至提出要与凌大爷争夺案涉房屋的继承权，并曾欲将案涉房屋出卖。后经法院判决，案涉房屋才归凌大爷所有，凌大爷需向其他兄弟姐妹支付的折价补偿款是凌老太代为支付的。凌大爷为报答上述付出并防止凌先生的骚扰、侵占等，2020年将案涉房屋赠与凌老太。在办理产权登记过程中，凌老太已向相关工作人员披露凌大爷为限制民事行为能力人、自己为其监护人等事宜，故赠与、过户等行为均为有效。

海淀区法院审理后认为，凌大爷经法院判决被宣告为限制民事行为能力人，仅可独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。凌大爷曾经鉴定，其智力相当于8岁，且无法处理缴费、就医等事宜。凌大爷应无法理解赠与房产的法律后果、不具备作出赠与价值较高房产的相应行为能力。

按照法律规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，凌老太作为凌大爷的监护人，接受凌大爷赠与的行为并非为维护其利益，故不应处分凌大爷的财产。法院最终判决凌大爷与凌老太签订的赠与合同无效。宣判后，凌老太提起上诉，二审维持原判。该判决现已生效。

（蒙向东）

■法官说法■

我国民法典第三十四条和第三十五条规定了监护人的职责、权利及履行职责时需遵循的原则。根据上述法律条款，监护人的职责包括人身监护、财产监护和法定代理权，同时享有履职过程中发生的权利。由于民法典第三十四条仅就监护人的职责进行了原则性规定，故在具体操作中，监护人仍需结合未成年人保护法、精神卫生法等法律中关于人身方面的规定采取相关行动。目前立法未明确细分监护人的职责内容，现实生活中诸如隐匿被监护人证件、擅自出租、出售被监护人房屋等行为难以被追责，如何区分监护人和被监护人的财产也存在困难。本案中，凌老太作为凌大爷的监护人，照料其生活起居、保证其日常就医、安排其各项花费开销、代其参加诉讼并履行判决等都是凌老太履行监护职责的体现。那么，如何评价案涉赠与合同的效力？

民法典第三十五条规定了监护人在履行监护职责时需遵守的内容，确立了“最有利于被监护人”和“尊重被监护人真实意愿”的原则。其中，“最有利于被监护人”具体到财产监管方面，民法典以该条第一款中“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的规定限制了监护人处分财产的权利。这里的处分，既包括法律上的处分，如物权行为和债权行为等，也包括事实上的处分，如通过损毁、加工等方式使财产价值消失或减损。“尊重被监护人真实意愿”则顾名思义，同时考虑到被监护人是未成年人或限制行为能力、无行为能力的成年人，因此，监护人在采取行动前，仍需考虑被监护人的年龄、智力、精神健康状况等因素。凌大爷属于限制行为能力人，仅可独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，此外均需由凌老太实施或经凌老太同意、追认。凌老太以签订赠与合同的方式“处分”了凌大爷的财产，该行为是否有效关键在于分析是否为了凌大爷的利益，是否符合上述两个原则。

第一，案涉合同标的物为房产，价值较高，完全民事行为能力人尚需投入相当的时间与精力去订立合同，而凌大爷的智力仅相当于8岁儿童，赠与合同的复杂程度显然已超出了凌大爷的行为能力范畴，与其智力、精神健康状态不相适应。因此，凌大爷签订案涉合同的行为应认定为无效，凌老太在庭审中所述的“尊重凌大爷的意思，凌大爷出于自愿而为赠与”并不成立。

第二，凌大爷生前一直居住在案涉房屋中，并在父母去世后取得房屋的所有权，该房屋是凌大爷的日常生活保障。凌老太与凌大爷签订房屋赠与合同并将房屋过户到自己名下，取得对案涉房屋所有权，难免对凌大爷的未来生活造成影响。因而该行为并非出于维护凌大爷的利益，事实上也没有让凌大爷受益，违反了“最有利于被监护人”原则。综上，凌老太与凌大爷签订的赠与合同应认定为无效。（读者 法官说法）

（人民法院报）

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