新年伊始，融创方面接连传出利好消息。1月4日，新京报记者获悉，融创总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。展期方案通过后，将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力。此外，项目层面上，融创多个项目得到AMC（资产管理公司）和银行的融资支持。
业内人士指出，目前出险房企的政策环境已经实现了好转，资金面也有转好趋势，但在市场回暖和销售复苏之前，还说不上已经转危为安，未来还需要注意企业现金流与流动性这一核心问题。
此次境内债券整体展期方案通过后，将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力。图/IC photo
融创160亿元境内债券获整体展期
1月4日，新京报记者获悉，融创总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。展期方案通过后，将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力，进一步改善整体财务状况，为公司恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。
据悉，2022年12月以来，融创积极主动与投资人沟通境内债券整体展期方案，目前已经按照债券持有人会议规则全部达成整体展期。此次境内债券整体展期，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。同时，为保障投资人利益，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并设计了“现金支付+小额兑付”的机制，最大程度兼顾机构投资者与个人投资者利益诉求。
对此，同策研究院资深分析师肖云祥分析称，展期成功意味着融创短期内的流动性压力将有所缓解，优化了当前融创的债务结构，为公司回归正常经营创造了条件。58安居客房产研究院分院院长张波亦表示，融创可以顺利实现展期，尤其能获得融资，是难能可贵的，也预示着头部房企出险概率大大下降，行业稳定性进一步得到强化；后续预计融创还将得到进一步资金支持，更好保障企业保交楼及正常开发运营。
值得一提的是，去年11月，金融监管部门密集出台针对房地产行业的支持政策，央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(即“金融16条”)，证监会出台资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，信贷、债券、股权政策“三箭齐发”，房企融资环境逐步改善。去年12月召开的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，进一步稳定了市场预期。
近期部分房企境内公司债券整体展期成功，正是当前政策背景下，各市场参与主体对房地产平稳健康发展信心的体现。“融创境内债券获得整体展期，也向行业透露出了积极信号，有利于行业信心的重塑，也从侧面体现了在2022年12月监管层公布一系列优化房企融资端措施的效果正在逐渐显现。”肖云祥分析称。
董家渡项目融资首笔资金完成投放
项目层面，近期，融创方面亦密集释放积极信号。以备受业内关注的上海董家渡项目融资为例，首笔资金已完成投放。据融创1月4日消息，2022年底，融创中国与中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托就上海董家渡项目达成融资合作，合作方将对该项目进行注资。本次合作总规模超120亿元，首笔资金已于近日完成投放。
据悉，在合作落地过程中，由上海市黄浦区政府支持，中国华融并购重组部联合上海分公司、上海自贸区分公司具体推进，全面开展尽调，协同中信信托、中信泰富和中信咨询等，为董家渡项目量身定制、开出了多方共赢的“综合药方”。在为公司保留核心资产的基础上，华融公司以“股+债”方式介入纾困，为相关方注入信心，联动银团继续发放拆迁贷款，保障项目顺利重整盘活。
除了华融之外，不久前，东方资产与融创中国就武汉桃花源项目达成融资合作。此外，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成。
除了AMC在融创项目中发挥救助性金融功能之外，国企亦在融创项目盘活中发挥积极作用。1月3日，融创中国发布公告称，在附有回购权的前提下，将深圳融华置地投资有限公司51%的股权与债权转让给珠海华发，总金额约为35.8亿元。本次股转后双方还将设立合资公司，共同负责项目后续的开发建设及销售、冰雪项目及酒店项目的运营管理服务。据知情人士透露，为推动冰雪文旅城项目尽快盘活，深圳市政府主动协调多方牵线，对解决项目目前的困难展开磋商谈判。
此外，在“保交付就是保民生”之下，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，已累计获批纾困资金超百亿元。在此基础上，2022年1-11月，融创累计交付房屋约15万套。
值得一提的是，近期，融创旗下多个项目获得银行和AMC融资背后，均提及深圳、上海等当地政府的牵头协调和支持。对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，目前项目获得融资或盘活的机会，仍需要当地政府的支持，这也意味着，未来一段时间政府支持也是项目盘活最关键的因素之一。
积极信号频现是否意味着转危为安？
在2022年12月中旬发布的融创2021年年报中，融创中国董事局主席孙宏斌指出，随着国内经济的持续向好和政府支持行业稳定政策的密集落地，依托坚实的资产质量和多年累积的竞争优势，融创将积极把握政策机遇，尽快完成债务重组和恢复稳定经营，力争在2023年回归良性、健康发展轨道。
就在年报公布的同时，融创也发布了关于境外债重组重大进展的公告。其中显示，依据初步重组框架，包括30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款将转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价公开票据。知情人士透露，历经数月与债权人小组的沟通磋商，融创境外债重组顺利推进，重组框架已初步获得大多数债权人的认同。
“最近融创境内债券整体展期成功，以及对单个项目层面的成功盘整乃至引入新的资金方，加上政策面的大大改善和行业回暖在望，无疑可以增强境外债权人的信心，这些因素都利好于推动境外债成功重组。”柏文喜表示。
那么，融创近期密集释放积极信号，是否意味着融创已经转危为安了？其能否在2023年回归良性、健康发展轨道？
对此，柏文喜分析称，目前出险房企的政策环境已经实现了根本性好转，资金面也有转好趋势，但在市场回暖和销售复苏之前，还说不上已经转危为安。未来还需要注意企业现金流与流动性这一核心问题，并将企业运营的核心转为企业现金流的改善与流动性优化，如此一来，才能真正降低企业运营风险、促进经营模式加快转型。
“境内债务展期并不代表债务消失，融创仍需要加大销售端的去化力度，回笼资金，为未来偿还债务做准备；同时，在融资端加大融资力度，创新融资渠道和手段，推动公司经营回归正轨。”肖云祥如是说。
新京报记者 张晓兰 袁秀丽
编辑 杨娟娟 武新 校对 杨许丽
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