我的收租日常林峰

观点网3月8日，越秀服务公布了2022年年报并召开业绩会。

在充满跌宕的2022年，物管行业“航母”碧桂园服务预告了净利润腰斩的盈警背景下，越秀服务交出了营收与净利润双增长的成绩。

年报显示，越秀服务2022年总收入为24.86亿元，同比增长29.6%；公司拥有人应占盈利为4.16亿元，同比增长15.7%；净利率为16.7%。

规模方面，越秀服务在管面积实现33%的增长，总在管面积达5168.9万平方米，在管项目323个；其中非商业项目在管面积同比增长33.7%至4760万平方米，商业项目在管面积同比增长25.5%至410万平方米。

星辰大海

业绩会上，越秀服务管理层表示，过去三年一直在优化营收结构。从财报直观来看，社区增值服务是增速最快的业务，收入同比增长47%至6.5亿元，占总营收的比例从2020年的12%翻倍提升至26%。

年报显示，越秀服务的收入主要来自非商业物业管理及增值服务收入，与商业物业管理及运营服务收入两大部分。

从收入构成来看，非商运管业务仍是越秀服务营收大头，该业务板块2022年收入同比增长36.2%至19.41亿元，占总收入比例78.1%，且贡献占比相比2021年提升了3.7个百分点。

该增长主要来源于非业主增值服务和社区增值服务。

年报数据显示，报告期内非业主增值服务收入4.79亿元，社区增值服务收入6.5亿元，相较2021年同期分别增长40.47%、47.06%。与之相比，物业管理服务增速则相对较慢，同比增长26.28%至8.12亿元。

值得注意的是，非业主增值服务和社区增值服务仍是越秀服务业务板块中保持着较高毛利率的业务，毛利率分别为32.1%与32.9%。

商业物业管理及运营服务收入方面，2022年增长10.5%至5.45亿元，包括商业运营及管理服务收入4.23亿元，市场定位咨询及租户招揽服务收入1.22亿元。其中，市场定位咨询及租户招揽服务毛利率达到43.5%。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，社区增值服务被视为物业管理的第二增长曲线，在越秀服务眼中也是一片星辰大海，是重点发力的业务。

越秀服务2022年社区增值服务业绩的增长主要由于非商业物业在管面积增加，报告期内非商业项目在管面积同比增长33.7%至4760万平方米。

外拓成绩

过去一年，在疫情影响和地产行业下行等诸多挑战中，物管行业面临着经营业绩和管理规模增速滑落的局面。

而越秀服务曾在上市时提过三年之内达到1亿平方米在管面积的目标，在今年业绩会上，林峰再次强调，这个目标依旧没变，2024年6月前向着这个目标达成。

截至2022年底，越秀服务合约面积达到7060万平方米，全年新增合约面积1399万平方米，同比上升28.1%；在管面积5169万平方米，新增在管面积1369万平方米，同比上升71.8%。

从业态角度看，越秀服务坚持住宅、商业、大交通和城市服务四大业态发展战略，其中在管面积中住宅业态占比63%，TOD占13%，商业占8%，城市服务及公建占到10%。

2022年，越秀服务不断提高外拓能力，来自第三方的收入占比不断提升。报告期内，于关联方收取的收入为10.42亿元，占总营收比例41.9%，来自第三方收入14.45亿元，占比58.1%。

据管理层介绍，越秀服务2022年外拓合约面积843万平方米，占当年新增面积近六成，来自于业主交付560万平方米，占比四成，外拓面积首次超过业主交付面积。

2022年10月，越秀服务完成了上市以来首单收并购，收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，总对价人民币950万元，新增合约面积约79万平方米。

谈及收并购，林峰表示，越秀服务对收并购一直持开放的态度，也在积极寻找目标，“我们认为目前估值应该接近行业合理的水平，所以也在积极探索一些并购的项目。”

在特色业务TOD物管方面，越秀服务2022年实现走出广州，中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线、丽江地铁1号线TOD物管业务。

林峰表示，TOD拓展除了地铁方面，也会延伸到高铁、城际铁路等城际铁路大枢纽。并进一步指出希望到2025年在占到TOD市场份额的10%，估算是1000多公里，目前在管规模为377公里。

其他业态方面，越秀服务亦中标广州新文化馆、烟台西海岸医院等项目，进一步拓展在场馆以及医院等方面的业态，提升对不同业态的服务能力。

以下为越秀服务集团有限公司2022年全年业绩发布会问答环节实录：

现场提问：公司曾经说过，2023年上市三年内达到1亿平方米的在管面积，这个目标在今年是否完成？在规模增长以及外拓业态方面公司有什么样规划？

林峰：上市三年之内达成1亿平方米的目标还是没有变的，我们明年6月份向着这个目标达成，目前合约面积达到了7060万平方米。

在物业服务行业，还是需要一定规模，当然我们也不盲目为了追求面积去拓展，会更加关注拓展的项目，包括收益多的项目、稳定可持续盈利的项目。

第二我们会关注收购的项目和管理区域的重叠度，在协同方面发挥更好的作用，产生规模效应。

而且我们今年第三方拓展面积已经超过了业主方提供的面积，业主就是指母公司越秀地产和地铁提供给我们的TOD。

现场提问：公司会怎么利用现在的现金？有没有一些规划壮大公司？对并购会有什么财务指标或是业务上的要求？

林峰：首先现金方面的使用，我们募集回来的资金总共有19.61亿港币，折合人民币16.32亿。当初上市募集的是60%用于收并购，其它资金就是增值业务的发展，包括补充一些流动性的资金。

目前我们用了1个亿多一点，主要就是发展社区增值业务，包括美居、社区商业以及一些轻资产，没有大规模的并购。

我们今年的利息净收入比去年增长了，应该有200%，我们会把这些资金在安全的前提下做合理的银行存款，然后寻找一些收并购的机会。

关于并购标的方面，我们对并购一直持开放态度，没有说不搞收并购，只靠自己拓展或者业主交付给我们。

我们认为目前估值应该接近行业合理的水平，所以也在积极探索一些并购的项目。

现场提问：新一年在TOD业务上，越秀服务有哪些具体的落地计划？目前越秀服务TOD已经走出广州，成效如何？

林峰：去年发展了4个外地TOD业务，分别是福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛4号线，丽江地铁1号线。整个2022年，地铁TOD面积达到66万平方米。

新的一年，我们除了现在已经进入的这些城市，还会继续深耕，跟这些地铁公司进一步加强合作。2023年前期实际上孵化了一些城市，包括重庆、昆明、南宁、杭州、无锡，这些城市的地铁公司我们有比较深入的接触。

在TOD这一块，我们除了地铁拓展之外，也会延伸到高铁、城际铁路等。

我们希望到2025年在TOD整个市场份额里面占到10%，也就是1000多公里。现在在管的是377公里，大概三分之一，我们会持续努力在TOD物服赛道上继续深耕。

现场提问：公司接下来重点提高哪一个区域的占比？数字化转型方面有没有哪些成果可以分享，有怎么样的发展计划？

毛良敏：我们目前确实在大湾区占比是最高的，60%以上。已经布局了大湾区、华东、华中等这样一些经济比较活跃的区域，未来希望在些进入的城市把密度进一步做深。

所以我们进入新的城市比较谨慎，一方面有自己的投资标准，单体项目要达到一定规模和一定利润率的情况下，才选择进入。

另一方面，未来还是会继续深耕大湾区，因为这是我们的大本营，有天然的优势。第二，我们会把华东区域力度做大，目前在华东有800万合约面积。

经过这几年数字化发展和努力，目前基本上把日常的管理动作实现了线上化，包括对客户的服务、对业务的管理、内部的管理等。

在整体的数字化方面，我们认为一方面已经逐步成型，另外一方面需要继续努力，未来希望在这一块有更多的贡献。

现场提问：下半年业绩增速比较快的驱动能力是什么？对今年业绩有怎么样的预期？

林峰：去年下半年业绩增速主要来源于两个方面，第一是投拓业务的扩张，第二个部分来自于社区的增值服务增加，包括新零售、美居。

新零售整个营收比2021年增长了1.6倍，达到了1.98亿，美居业务比2021年增加了47.3%，达到了2.13亿，对整个增长构成了比较好的支撑。

特别是社区增值业务方面，2022年的营收是6.5个亿，增长47.1%，在营收里四分之一有多，这个占比是只落了3.1%，而且毛利率是32.9%，所以我们未来几年还会加强这一块的发展，对公司未来收入和利润增长提供比较好的支撑。

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