房屋维修服务方案

大皖新闻讯 因催缴物业费限制业主进入小区最高可罚二万元、发生外墙渗漏等情况可直接申请使用维修基金、住宅小区公共收益应接受业主监督、不得将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房……4月21日，合肥市召开《合肥市住宅小区物业管理条例》新闻发布会。

《条例》聚焦新形势下物业管理的热点难点问题，对物业管理中“顽疾”对症下药，在规范业委会和物业企业运行、加强物业纠纷调处等方面作出创新性规定。大皖新闻记者了解到，这是合肥市第一部规范物业管理活动的地方性法规，将自2023年5月1日起施行。

关键词：法律责任

因催缴物业费限制业主进入小区最高可罚二万元

业委会成立难、部分物业企业服务水平低、物业纠纷得不到及时化解、公共收益收支管理不规范、高空抛物等安全问题无人监管……这样的物业“顽疾”影响了居民的居住体验。

为提升物业企业管理水平，《条例》明确了物业服务企业的禁止行为。如：违反物业服务合同约定降低物业服务标准；违反物业服务合同约定提高物业服务收费标准、增加收费内容；未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催缴物业服务费；违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；提供或者编造虚假信息，影响正常的物业管理秩序；干扰业主大会成立、业主大会会议召开和业主委员会选举；损坏、擅自停用公共安全防护设施设备；强制业主、使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；擅自撤离物业管理区域，停止物业服务。

因不满物业服务水平拒不缴纳物业费，物业设置道闸限制业主进入小区等方式催缴，从而陷入恶性循环……在法律责任方面，《条例》明确，采取改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催缴物业服务费的，由物业管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上二万元以下的罚款。业主逾期未交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其限期交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。

不得将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房

将没有防水要求的房间改为卫生间或厨房，让楼下邻居胆战心惊；高空抛物、占用消防通道等乱象时而发生，让全体业主苦不堪言…… 《条例》明确，在物业管理区域，不得有下列行为：将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；擅自在房屋地下挖掘增加空间；擅自在建筑物外墙新增门窗、破坏外立面；损坏公共绿化及其附属设施；损坏公共安全防护设施设备；不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆；擅自设置电动汽车、电动自行车充电装置，违反用电安全要求私拉电线和插座为电动汽车及电动自行车充电；占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨碍消防车通行及安全疏散行为的；擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房；不遵守应急管理规定，妨碍社区和物业服务企业开展相关工作；违反规定饲养、遗弃动物；法律、法规规定的其他禁止行为。违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，应当及时报告街道办事处、乡镇人民政府或者有关部门依法处理。

在法律责任方面，《条例》规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，由物业管理部门责令限期改正、恢复原状，对装修人处以五百元以上一千元以下的罚款，对装修企业处以一千元以上一万元以下的罚款。

擅自在建筑物外墙新增门窗、破坏外立面的，由有关部门依照相关法律法规实施行政处罚。

不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆，影响道路通行安全的，由公安部门依法查处；影响消防安全的，由消防救援机构依法查处。

擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由有关部门责令限期改正、恢复原状；情节严重的可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

关键词：公共收益

住宅小区公共收益应接受业主监督

《条例》明确，住宅小区公共收益属于全体业主所有，包括：利用配建用房、电梯轿厢、车位、车库等共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；共用部位被依法征收的补偿费；共有资金产生的孳息；其他合法收入。

什么情况下可以使用小区公共收益？公共收益可以用于下列物业管理支出：补充建筑物及其附属设施的维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用，但物业服务合同另有约定的除外；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会执行秘书等专职人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；有关审计费用；业主共同决定用于物业管理的其他费用。

住宅小区公共收益应当单独列账，接受业主监督。业主大会成立前，物业服务企业应当与居民委员会、村民委员会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与居民委员会、村民委员会设立公共收益共管账户。实行公共收益共管账户的，居民委员会、村民委员会应当对业主委员会、物业服务企业使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督，规范公共收益使用。

街道办事处、乡镇人民政府应当做好对公共收益共管账户的监督管理。

关键词：维修基金

外墙渗漏等情况可直接申请使用维修基金

物业专项维修资金被称为房子的“养老金”，但在实际的运用过程中，逐户征询业主意见人力时间成本大，成为高效使用物业专项维修资金的一大障碍。

《条例》明确，发生下列危及安全情形之一，需要立即使用建筑物及其附属设施的维修资金的，业主委员会、相关业主应当提出应急处置方案，并在住宅小区公告，报维修资金监管部门审核后，直接申请使用：屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；消防设施损坏，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；公共护栏、围栏破损严重，危及人身、财产安全的；楼体外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；其他危及房屋安全的情形。

发生前款规定的紧急情形，业主委员会可以通过招标或者其他方式选定施工单位实施紧急维修，街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门对施工及竣工验收进行监督检查。未成立业主大会的，物业服务企业可以提出建议，经相关业主同意后申请使用并按照前款规定组织实施。

关键词：物业费

物业费在这种情况下可适时调整

《条例》明确， 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公开并及时更新下列事项：物业服务项目负责人的基本情况、联系方式；物业服务投诉电话；物业服务内容和标准、收费项目和标准；电梯、消防、公共安全防护等设施设备技术服务机构名称、维护保养日期以及项目负责人、联系方式；法律、法规规定应当公开的其他事项。物业服务企业每年至少公示一次物业服务费收支、代收的公共收益收支等情况。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。

未按照规定公开物业服务内容和标准、收费项目和标准的，由价格管理部门责令限期改正，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。 物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由市价格管理部门按照国家和省有关规定，根据物业服务成本变化情况等因素，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。物业服务合同签订后，政府指导价进行调整的，物业服务费从次年一月一日起，按照调整后的标准执行。物业服务收费实行市场调节价的，市物业管理主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。

关键词：业主委员会

实行业主委员会工作报告、履职评估制度

《条例》明确，实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会成员履职承诺制度。推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度。

关于换届，业主委员会任期届满五个月前，应当向街道办事处、乡镇人民政府书面告知换届事宜。业主委员会逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届；逾期仍未组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届工作。

此外，老旧小区不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会。物业管理委员会任期一般不超过三年。

未经业主大会表决通过，业主委员会不得有下列行为：制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；制定共有资产和公共收益管理与使用办法；制定物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主分摊费用的收取标准；选聘、续聘、解聘物业服务企业；向有关部门申请改建、重建建筑物、构筑物及其附属设施；改变共有物业用途。

大皖新闻记者 叶晓 摄影报道

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