根雕茶台上什么漆最好

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

观点网 时隔一年，仍是深圳华侨城创意文化园，我们再次喝上了刘爱明的功夫茶。

见面寒暄过后，隔着根雕茶台坐下，刘爱明案头上很是干净，除了整套茶具，只有一小盘桂圆。

与去年不同的是，茶台今年的摆放转了九十度，刘爱明以往背靠落地玻璃，如今角度不同，得以看到更多窗外风景。

“还是原来的桌子，只是换个方向。现在有些干涩，待会让师傅上一道清漆。”他抚着台面对我们说道。

他背后的书柜，也并非塞得满满当当，但正因如此，可以观察办公室主人的取阅痕迹：施展的《枢纽》、兰小欢的《置身事内》，以及前美联署主席本·伯南克回顾次贷危机所著《行动的勇气》等，均在随手可及的位置。

刚过去不久的6月26日，也就是中城新产业成立八周年，作为创始人及董事长，刘爱明那天在朋友圈写道：“地产承压，希望在产业。”

这似乎也成为我们谈话的基调：地产行业面临沉痛的现实，但长远发展需求仍在；产业运营未来可期，但考验着选择的智慧与深耕的耐心。

作别房地产

在创立中城新产业前，刘爱明已是房地产行业的资深职业经理人，先后就职于中海、万科、协信。

如今慨叹之余，刘爱明不仅是庆幸转型较早，更是直言“我就恨不得没搞地产”。

在他看来，当下房地产行业危机的大背景，是中国经济多年来快速发展过程中，行业没受过市场教育。尽管过去也经过些许起伏，但最终仍是一场勇敢者的游戏。

“坦白说，杠杆是个问题，但不是唯一的原因。”刘爱明从另一个角度分析：“最近这几次调控都像硬着陆，不是软着陆，市场下滑太快。假设原来的销售额是3000亿，现在销售额2000亿时想解决3000亿时的负债，是一道无解的题，所以一定要在发展中解决问题。”

刘爱明认为，市场不怕下跌，怕的是没有预期。

行情下跌总有一天能够见底，他从目前的数据判断，城市化和人口增长带来的需求还在，但现在相当一部分企业家对于未来不敢想象，或者抱以最悲观的预期，“因为人往往想不清楚的时候，只能按照最悲观的角度猜测。”

作为地产行业曾经的老兵，刘爱明坦言，手里多少还有一些项目地块，“原来里面还有一定利润，现在我想都不想了。”

“我原来总说，天上掉馅饼，总会砸一两个到你边上，不一定到头上，在边上也能看到。至于现在，不管怎么样，把它处理完，踏踏实实干我的产业，因为产业还可以，政府有需要。”

创业八年，刘爱明似乎要与房开业务作最后诀别。或许正是因为这种脱离，让刘爱明能够如他所说“不带情绪”地评价房地产行业。

当前有部分观点认为，房地产“绑架”了实体经济，刘爱明对此并不认同。

“非说你家老大是绑架，那怎么办，变成老二就完了？房地产生来就是老大，在哪个国家都一样。美国高科技、金融业这么发达，房地产一样还是支柱行业，情绪化地看问题没意义。”

一方面，刘爱明见到昔日的同行们难言乐观，另一方面，他并未觉得地产行业彻底没落。

至于产业园管理服务，刘爱明指出，在某种程度上，制造业其实比房地产更为脆弱。

“房地产交易量缩成这样，大家还能扛着。如果是工业（出现同样的情况），立刻倒闭。房地产还能扛一阵子，是因为这么多年发展积累了不少净资产，制造业企业本身就没有多少利润。”

他观察到，这两年来旗下园区个别进驻企业不告而别。

制造业面对危机的一般反应，刘爱明早已熟悉：“租户一般会先跟你谈能不能租小一点，比如原来租一层，现在能不能租半层。就算退租，也会争取拿回几个月的押金。”

谈及这些一夜之间就忽然消失在园区的企业，刘爱明脸色沉重地说道：“这些人是绝望的。”

产业的规律

经济下行，制造业同样承压，尤其中小型制造业厂商普遍缺乏扩张的动力和能力，因此，刘爱明指出：“不要研究企业的扩张，但要研究产业当中的规律性，比如产业转移。”

“产业原来在上海，现在沿着沪宁高速、沪杭高速迁移。上海可能租金贵了，迁到哪里便宜一点，或者哪个地方更适合研发，这是我们要研究的客观规律。”刘爱明补充道。

从宏观角度，刘爱明认为，与房地产行业普遍的迷茫相比，产业始终有更清晰的规律能够依循。但在微观角度则不同，“产业也要判断，也很慎重，并且有时更难判断”。

“地产做了这么多年，总能判断涨跌，但产业在一个地方可能是从无到有，也可能很快从有到无。”变化之下，运营方首先要关注的就是行业选择。

“原来我们一直做生物制药这块，这是一个风口，再扩大一点能延伸到食品安全方面，都对生产环境要求较高。未来我们可能还要往绿色、低碳方面再延伸，这也是一个风口。现在中国光伏产业竞争力很强，效率高，成本极低，相信未来新能源这一块也会有很大发展。”刘爱明举例。

但选择也仅仅是第一步。

例如生物医药领域，中城新产业就经过了多年探索。刘爱明如今常常对人说，生物产业很“卷”，我们能想到的一线城市里，产业定位都有生物一项，在他看来，竞争烈度是地产10倍不止，注定胜者寥寥。

早在2021年6月24日，为加速解决深圳坪山区生物医药企业危废外运和化学试剂配送的问题，中城新产业在中城生命科学园发布“深坪危废通”小程序，现场对医药企业进行操作培训。

刘爱明曾在博鳌房地产论坛现场用“滴滴拼车”比喻，危废通就是产废企业和危废运输单位、危废处置机构之间的链接，通过数据跑路，实现转运需求一键提交、转运计划快速生成、转运处置信息即时共享。

到了2022年，中城“危废通”走出深圳落地成都，为成都市温江区服务企业大幅降低危废处理成本。

据成都当地媒体报道，一家医学检验有限公司曾表示，该公司对医疗医药的危废处置十分重视，但由于危废体量小，运输和处理成本高，堆放周期长又造成安全隐患高，这背后是很多产废企业共同的痛点。

“成温危废通”投用后，相关企业运输成本最高下降86%，废液处置成本下降最高达92.3%。

此外，2022年7月21日，深圳首个“药厂上楼”项目坪山中城生物医药产业园正式封顶。

次日，刘爱明在朋友圈对农商行、项目部、总包、施工人员等致谢，并介绍该项目配置深圳少有的废水处理站、甲类仓库（化学试剂存储仓库）、蒸汽站、专线+双电源供电等，一切从产业生产出发。

“产业思维同地产思维差异巨大，有的甚至完全反向，不可调和。”刘爱明感慨道。

于2021年，中城新产业与华润置地共同投资设立润城新产业和华城新产业，前者的业务方向是产业运营，目标是“争取3年之内上市”；而华城新产业定位于重资产，退出方向是REITs。

中城新产业与华润的合作关系，在业内有较高认可度，刘爱明表示，华润除财务投资外，也会与中城新产业共同商讨重要投资决策，而他也欣然接受。

在刘爱明看来，民营企业天生就具有扩张本性，央企则把安全风险放在相对高的位置，因此可以兼听制衡。

“华润的意见我们全听，我们认为是合理的。房地产3个项目能拉动1个项目，我们如果1个项目出问题，估计要5个项目才能救出来，所以这种平衡也挺好。”

截至今年3月31日，润城新产业两年来累计服务产业项目51个，累计招商运营面积279万平方米，优企宝高科技企业数量1707家，年业绩增长率超过200%。

刘爱明透露，润城新产业去年实现利润突破千万，今年有信心翻番，未来3年希望突破亿元，而这也是他对独立上市的要求——“小于1个亿也没意义”。

以下为观点新媒体对中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明先生的专访实录：

观点新媒体：这次过来想先听听刘总对当下地产行业的看法。

刘爱明：现在的大背景，是多年来中国经济快速发展过程中，房地产确实没受过市场教育。

坦白说，杠杆是个问题，但不是唯一的原因。另外一个角度，最近这几次调控都有点像硬着陆，不是软着陆，市场下滑太快。

从17万亿到11万亿，也有人认为是9万亿。原来的销售额是3000亿，想在销售额2000亿时解决3000亿时的负债，是一个无解的题，所以一定要在发展中解决问题。

观点新媒体：但很多人觉得现在房子已经够了。

刘爱明：我们不能谈总量，未来肯定是分化的。上海、深圳、北京未来供应量肯定不够。当然，非常多城市可能未来需求量连年下滑，所以因城施策是对的。

观点新媒体：这个策有没有施成？

刘爱明：好像还是统一的。

原来我们希望县城解决人口压力，现在的思路已经变成城市群，高铁就是抽水机，把边上的人口都抽到大城市。

这就存在供应量的问题，未来如果这个市场只有国央企，供应量肯定会变少。

其实市场不怕下跌，正常下跌总有一天能见底，各种数据都在，城市未来的需求、人口还在增长。但现在作为一个企业家，对未来的预期不敢想象，或者是最悲观的预期。因为往往想不清楚的时候，只能按照最悲观的角度猜测。

企业家最大的问题是怎么面对市场变化，如果对这一点没有结论，他的行动就是悲观的。

观点新媒体：您还有地产业务吧？

刘爱明：总归是有一点，原来还有一定的利润，现在想都不敢想。

我们的主业也不是住宅，但原来在这个行业待了太多年，总有一些项目。我原来总说，天上掉馅饼，真的会砸一两个到边上，不一定到头上，但是在边上能看到。

现在不管怎么样，把它处理完，踏踏实实干我的产业，因为产业还可以，政府有需要。

观点新媒体：产业现在有很大的问题是很多企业关了或者收缩。

刘爱明：产业受影响，绝大多数中小企业是没有扩张能力的，这很清晰。

观点新媒体：会不会影响到你们的发展？

刘爱明：这个情况要应对。产业总要发展，中国是制造业大国，制造业不发展，那就业、出口都没了，包括政治上的优势。

不要研究企业的扩张，但要研究产业当中规律性，比如产业转移。

原来在上海的产业，现在沿着沪宁高速、沪杭高速迁移，有一个迁移规律。可能上海租金贵了，迁到哪里便宜点，或者是研发放在哪里，这是我们要研究的客观规律。

第二是行业的选择。

原来我们一直做生物制药，是一个风口，再扩大一点有食品安全方面，都对生产环境要求比较高，未来或许还要往绿色、低碳这个方面再延伸，也是一个风口。

现在中国光伏产业竞争力很强，效率高，成本极低，相信未来新能源这一块也会有很大发展。

观点新媒体：中城也准备有一些新主题？

刘爱明：对，肯定要往这些行业发展，现在坦白说大多数行业我们不怎么看好。

产业是脆弱的，房地产交易量缩成这样，至少大家还能扛着。如果是工业企业，立刻倒闭，毫无抵抗能力。

房地产现在还行，是因为这么多年发展积累了不少利润，净资产还有不少，能扛一阵子，制造业企业本身就没有多少利润。

我们的园区有不少企业，这两年突然就不见了。租客一般会跟你谈能不能租小一点，原来租一层，现在能不能租半层，另外就是能不能把押金退给他。

但我们碰到有的企业直接不见了，我们认为这些人是绝望的。

观点新媒体：退租和降租的多吗？

刘爱明：我们的园区集中在深圳，好一点，并且原来也没怎么扩张，基本上在珠三角围绕珠江两岸，佛山、东莞、广州、惠州部分地区，所以还好，但依然有压力。

观点新媒体：制造业也有借款吧？

刘爱明：可以借款，但借不了多少钱。全世界借钱的规律都得有房或者地，就是要有不动产。信用贷比较少。

这又谈到了房地产，其实制造业企业有了困难，老板想解困就卖掉一套房子，以前是个好办法。但如果现在房子不好卖，二手房交易困难，这条路断了，就没办法救企业。

所以我们不能把房地产弄成恶魔，上千万卖套房子，企业或许就能再扛一年。如果不让它卖掉，或者他的房子只能便宜卖掉，或者交易很慢，那就起不到作用。

资产流动是很重要的。

观点新媒体：也有人认为房地产绑架了经济发展。

刘爱明：非说你家老大是绑架，那怎么办？把它变成老二就完了？房地产生来就是老大，哪个国家都一样。

美国高科技、金融业这么发达，房地产一样还是支柱行业，总是情绪化的看问题没意义。

观点新媒体：今年业绩比去年好吗？

刘爱明：那是肯定的，产业三个板块比去年都好，并且有比较大的增长。

我们的中资产包租业务这一块，今年比去年增长百分之三四十，而且是增长最小的一块。

华城、润城增长得更多，当然也是因为刚开始做，去年利润基数比较低。

润城计划三年上市，意味着三年要想办法做到1个亿利润，小于1个亿也没意义。去年是1000多万，今年肯定翻番还要多。

华城利润就更多一点，因为是重资产。

观点新媒体：中城跟华润的合作是很有代表性的。

刘爱明：从两个公司发展到今天的情况来看，双方的决策是正确的，双方都得益。

观点新媒体：华润是做财务投资，不干预决策吧？

刘爱明：现在所有的运作我们都按照央企的制度来要求自己，大的投资决策还是大家共同商量，我们认为商量也是对的，这也是一种平衡。

民营企业天生就具有扩张的本性，央企则把安全风险放在相对高的位置，磨合下来我们觉得还是对的。

观点新媒体：安全底数控得很好。

刘爱明：所以华城做的项目IRR都到了200%、300%，比较高。华润的意见我们全听，我们也认为是合理的。

房地产是3个项目能拉动1个项目，我们1个项目出问题，估计要5个项目才能救出来。

观点新媒体：REITs今年能上吗？

刘爱明：今年估计有点问题，现在我们的要求还是很严，有一堆条件要满足。

REITs的政策一开始总归是比较审慎，但只要有REITs牌照，行业就有了出路，可以把产品卖给有牌照的人，不管怎么样，资金可以转起来。

观点新媒体：还是解决退的问题。

刘爱明：对，投、融、管、退要打通。原来我跟恒隆的王裕强聊过，他是很专业的一个人，他当时说就商业很难，因为没有REITs，光靠收租金、靠银行融资，效率太低，做不大。

观点新媒体：以前您说过“窄门”，现在看还是走出来了？

刘爱明：还真有点这个味道，在生物行业做了这么多年，在全国的生物园区加起来有八九十万平米，也有了一套服务体系。

现在政府找我们的非常多，把生物园区建好了，我们招商运营，不承诺业绩，承诺业绩就变成包租。

观点新媒体：这是轻资产，有哪些承接的标准？

刘爱明：产业也要判断，要慎重，并且有时候更难判断。

地产做了这么多年，总能判断涨跌，但产业在一个地方可能是从无到有，也可能很快从有到无。并且现在生物产业很卷，能想象得到的城市，产业定位都有生物这一项，竞争烈度是地产的10倍不止。

有一个项目你们可以看看，我们坪山的药厂上楼项目，今年竣工了，在生物制药园区里面是很高标准的。

观点新媒体：您亲自打造的一个标杆？

刘爱明：还是做得不错的，到那里看就知道产业跟房地产风马牛不相及，虽然都是盖房子。

观点新媒体：房地产转型成功的没有几个，现在回想起来您转型得早也不错？

刘爱明：我不是转型早，我就恨不得没搞地产。

我们今年做到第8年，也是幸运，在市场变差之前走到盈利那一步，形成了一套打法，怎么认知市场、认知客户，怎么招商。

如果我的公司晚成立三年，也许就活不了。

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。

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