波动的特点
近期,公募REITs市场波动引发了投资者的关注。截至2023年6月30日,中证REITs收盘指数的年内跌幅超过20%,跑输沪深300指数年内涨跌幅。产业园区REITs有9支产品,是公募REITs市场数量最多的类别品种,在二级市场也表现出分化态势。
业绩与偶发事件叠加,流动性不足是下跌原因
据了解,产业园区REITs二级市场的下行,首先是受到了2023年1季度部分项目业绩不达预期同时叠加了偶发事件,引起了投资者对产业园区资产的焦虑与悲观情绪。其次公募REITs市场投资者以机构投资者为主,已发行产品机构投资者占比普遍较高,导致交易市场流动性不足、交易活跃度低;目前公募REITs仍在发展初期,市场体量小,机构投资者的减持会对REITs二级市场价格产生强烈冲击。而持续下跌又进一步动摇投资者对估值定价的判断,也触发了部分机构投资者的止损线,同类机构投资者的投资策略趋同,在增量进场资金有限的情况下进一步加剧了流动性问题。偶发事件导致悲观情绪扩散蔓延,个别产品的异动传导到其他REITs。
产业园区行业优势明显
应站在历史发展的高度,看待公募REITs市场在试点阶段的波动,更加深刻的认知产业园区行业。产业园区是指为了发展某个或多个特定产业而建立的一个空间区域,在这个区域内集聚了相关产业链上的企业、机构和资源。其核心优势在于:
1.集聚效应:产业园区通过集聚相关产业链上的企业、资本与资源,形成了规模经济和集聚效应。企业之间相互合作、相互促进,能够实现资源的共享和互补,提高整体效率和竞争力;
2.专业服务支持:产业园区通常配备有专业化的服务机构和支持设施,如技术研发中心、孵化器、加速器等,为各类企业提供全方位的创新、研发和运营支持。这些服务可以帮助企业在全生命周期内提升技术水平、降低研发成本,提高市场竞争力;
3.优质的基础设施:产业园区会在建设初期就提供完善的基础设施,包括道路交通、供电供水、通讯网络等,为企业提供良好的工作和生活环境。同时,产业园区还可以根据需要进行定制化的设施建设,满足企业特定的需求;
4.创新与协同创新:产业园区通常是一个集聚了各类创新主体的场所,包括企业、高校、研究机构等。这种集聚可以促进不同主体之间的交流与合作,形成创新生态系统和协同创新效应。
5.政策支持和优惠政策:为了促进产业发展和吸引企业入驻,产业园区通常会享受一系列的政策支持和优惠政策,为企业提供了更加有利的发展环境和条件。
这些特点和优势通过时间的积累,可以帮助企业实现规模化经营、降低成本、提高创新能力,提升竞争力并加速产业转型升级,园区资产在此过程进行经济收益形成核心竞争力。可以看到,北京、上海、深圳、苏州、武汉、杭州、合肥都通过产业园区的开发建设,分别形成了各自的区域特色产业与核心竞争力,并在产城融合的方向取得了巨大的成就,塑造了各自强大的城市体系。
产业园区REIT渐回稳定
产业园区行业存在周期、项目经营过程中业绩总是会有高低起伏,投资者与经营管理者都需要面对各种潜在的风险与波动,平衡长中短期利益。对基金管理人而言需要做好透明、有效的信息披露,加强多层次投资者关系建设,多跟投资者沟通底层资产的经营理念与方式,日常经营分析,打开大门做生意,同时也要关注底层资产的租户结构,到期分布,成本效率等经营指标的合理性,只有这些基础扎牢了,单个项目才有可能行稳致远。新资产的并购扩募也很重要,公募REITs本质仍是具有高分红的权益类资产,扩募是公募REITs的重要属性,打开扩募空间,发挥管理人的运营能力,才能真正发挥公募REITs对于底层资产优化与运营的能力,发挥其盘活资产的功能。对于投资者而言则需要独立的、理性的看待经营波动,不盲目悲观。产业园区是一个卖时间的产品,更加看重经营的长期性与连续性。从市场近期发布的临时公告看,各个项目都在积极消化空置面积,出台缓释风险办法,并取得了相当正面的租赁进展,经营情况渐回稳定。
产业园区REIT投资机会显现,有望迎来上升动力
据某华南投资者透露,公募REITs二级市场方面,站在当前时间点,市场超跌之下不少个券已经具备了明显的估值优势,正在积极挖掘错杀所带来的投资机会。一级市场新发个券以及四只存量REITs扩募的超募,仍在一定程度上验证了投资者对于基础设施底层资产的认可。随着扩募环节的打通,REITs一级半市场料将迎来更多的参与机会,二级市场或也将根据扩募属性、管理人运营能力、拟扩募资产质量等逻辑,迎来更多交易机会,回归理性长期投资价值显现。底层资产运营稳定,市场有望迎来上升动力。
本文源自金融界
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