跷跷板怎么写
2023年3月全国商品房销售金额同比增长6.3%,自2021年7月首次同比转正,一季度销售金额累计同比增长4.1%。前三月累计开发投资金额和新开工面积分别同比下降5.8%和19.2%,但竣工面积显著增长。个别区域已经出现土地热销,这显示投资的一些非经营性阻力正在下降,保交付的政策也落到实处。总体而言,我们认为政策的频率和幅度和复苏负相关,基本面的渐进复苏和政策的持续微调同时存在。我们基本维持全年销售额预测增幅不变,调高对开发投资的增长预期。进入二季度虽然推货明显增加,且同比基数较低,但销售速度可能略有下降。
▍销售持续复苏,二手领先一手。
2023年一季度,全国商品房销售金额同比增长4.1%,较前2月同比转正;销售面积同比下降1.8%,降幅收窄1.8个百分点。3月单月,销售金额和销售面积同比分别增长6.3%和下降3.5%。高频数据显示销售仍处于复苏通道,4月前17日,我们跟踪的42个样本城市新房网签套数同比增长25.2%,14个样本城市二手房网签套数同比增长77.0%,增速较3月单月分别降低2.9个百分点和13.0个百分点。企业数据方面,2023年一季度,样本房企销售额同比增长19.6%,2022年以来积极拿地的企业(我们定义为2022年拿地销售金额比超过25%的企业)在一季度销售额同比增长60.9%,而不积极拿地企业则同比下降15.1%,行业继续在分化中复苏。
▍供给充足环境之下,预计投资和新开工逐季向上。
2023年一季度,全国房地产开发投资同比下降5.8%,降幅扩大0.1个百分点;新开工面积同比下降19.2%,降幅扩大9.8个百分点。3月单月,全国房地产开发投资同比下降7.2%,降幅扩大1.5个百分点;新开工面积同比降低29.0%,降幅扩大19.6个百分点。
信用问题的存在,使得很多企业不得不控制建安投入的节奏,即降低难以去化资源的开工力度,以便有充足的资金保证信用无虞。因此我们认为,新开工下降并不是供给不足的前兆,而是区域供给过多的被动反应(即使开工也很难销售去化),绝大多数企业的可开工资源规模依然十分庞大。
展望未来,我们认为随着信用融资环境缓慢好转,销售速度将维持相对良好,企业新开工和投资可能逐季向上。核心城市土地市场的修复,是投资和新开工修复的前瞻指标。
▍非经营性开发阻力大幅下降,保交付政策取得明显效果,竣工面积预计持续超预期。
1-3月全国竣工面积同比增长14.7%,3月单月同比增长32.0%,较1-2月累计8.0%的增速显著提升。一方面,我们认为在专项借款等工具的加持之下,交付问题确实能得到有效解决。一些企业达成债务重组协议,进一步强化了行业加速交付的势头。另一方面,一些非经营性开发阻力消减(例如大型运动会造成的停工周期缩短,规划重订的案例减少等),也确实在明显缓解建设工期拉长的现状。我们认为,2023年竣工将持续超过市场预期。
▍政策和复苏负相关,复苏进程是政策不断微调的结果。
3月全国70个大中城市中64个新建商品住宅价格环比上涨,18个同比上涨,有3个城市连续3个月新房价格同环比均保持下降。我们认为,政策的力度和频率,和复苏呈现高度负相关。复苏的势头越明显,政策宽松的力度越小,反之亦然。随着政策对市场高频数据高度关注,我们认为二季度开始政策托底的力度有望下行。但随着二季度销售速度逐渐下降,我们预计到下半年政策宽松的力度可能又有所加码。尽管政策和基本面的跷跷板早已有之,但我们认为2023年这个跷跷板变得更加“微型”,即政策谋求更精准把握基本面变化,而基本面也更敏感反馈政策的变化。当然,目前绝大多数城市政策空间仍然充足。
▍风险因素:
行业销售复苏不及预期的风险;部分开发企业可售货值不足,业绩不达预期的风险;开发企业信用风险。
▍微型跷跷板不等于政策转向,复苏仍是行业主旋律,看好积极拿地,融资渠道通畅和存量资源优质的房企。
我们认为,调控更加精准,确实意味着政策既要防范道德风险和矫枉过正,又要警惕基本面下行的次生风险。我们认为2023年的复苏是存在波动的复苏,而波动则主要来自于政策节奏和频率的变化。我们给予2023年销售额、开发投资、新开工和竣工面积的同比增速预测分别为7.2%、2.1%、0.0%和15.0%(2022年四季度时预测分别为4.8%、-4.5%、-15.0%和0.0%)。我们认为复苏仍然是行业主旋律。我们看好积极拿地,融资渠道通畅和存量资源优质的房企。我们看好关联方信用无虞,具备广阔外拓空间大型物业管理企业。我们看好房地产服务平台。
本文源自券商研报精选
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