合同生效和有效的区别

　　中国青年网北京3月15日电（记者　宋潞）伴随新冠疫情防控进入新阶段，各地二手房交易进入活跃期。此前，疫情状态下为推动存量房屋交易，多家中介平台推出了存量房买卖双方不用见面、以电子合同在线签约交易房屋的方式，并强力推广。但不少消费者反映，一些中介平台推出的二手房买卖电子合同线上签约看似便捷，但在签约过程中，“便捷”的背后是巨大的操作风险，已经有人遭受损失却无可奈何。

　　客户：我签的只是张《提示函》　贝壳：不，你签的三个合同已生效

　　北京的王先生告诉中国青年网，自己在河北廊坊大厂潮白河孔雀城雅琴园有一套三居室打算出售。去年，廊坊的德佑地产，也即“廊坊德友房地产经纪有限公司”某门店的中介找上门来，给挂在了贝壳找房APP上。今年2月14日下午，廊坊德佑地产中介小吴和小李告诉王先生，有买家看上了房子，希望谈一谈。当天下班后17点多，在德佑地产中介的主持下，三方开了一个十多分钟的视频会，初步达成了买卖意向，但没有具体商谈首付比例、付款时间方式等具体细节。王先生视频会上表示，还需要时间和家人商量。会后，德佑地产中介人员告诉王先生，可以一边和家人商量，一边准备资料走流程，这样不耽误时间，然后要走了王先生的身份证和银行卡号照片。半小时后18点左右，德佑地产中介人员告知，定金已打入王先生账户，合同已经起草好，文本在贝壳找房APP里，可以打开贝壳找房APP看，如没问题就签字。其余没有给任何提示。

　　王先生说，为了看到合同内容，自己在手机上下载了贝壳找房APP，察看合同内容。通过身份验证、人脸识别等程序登入后，根据提示找到合同文本，一边上划一边阅读。合同文本的第一部分，是一份《交易资金监＼托管提示函》。王先生说，《交易资金监＼托管提示函》和纸质文本一样，下面是一个签字栏。王先生说，《交易资金监＼托管提示函》内容并无问题，此外它也不是房屋买卖的主体合同，所以自己就像签收纸质提示函一样，点开《交易资金监＼托管提示函》末尾签字栏旁边的签字界面，一笔一划签下名字，并按照提示输入手机验证码确认。不料，贝壳找房APP这时提示合同签署已完成！

　　王先生赶紧下翻，发现除了自己刚才已经阅读确认的《交易资金监＼托管提示函》外，后面自己并未阅读到的《存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》共15页3份合同、6处签字栏已经全部出现了自己刚才签下的名字。此时，距离王先生打开合同文本不过两三分钟。

　　明明尚未阅读并非“真实意愿”，进入司法程序却很难维权

　　王先生说，德佑地产中介人员此前没有进行合同内容讲解，也没有提示签字方式，更没有提醒过一笔签字多份合同生效的风险。同时，针对房屋买卖这样的大笔交易，贝壳找房手机APP也没有设置合同内容阅读完毕才能进入签字的风险设置，反而通过非关键签字栏处的一个签字界面，做到了一个签字瞬间完成多份主体合同的签名复制，看似便捷，却完全不顾买卖双方的巨大风险。

　　问题出现后，王先生抓紧阅读合同内容，发现内容问题很大，于是马上给德佑中介联系，要求撤回合同，但中介表示需要和买方沟通。当天王先生及家人与中介沟通到深夜，次日中介回复说，王先生定金也收了，字也签了，合同已经生效，买方不同意撤销合同，按照合同约定，如果毁约，可能需要赔付20％房款的金额。在随后几天的沟通中，中介的买方态度非常强硬，并表示已聘请律师，王先生如不履约将面临诉讼和赔偿。

　　王先生也找了两家律所咨询。两家律所均表示，如真的进入司法程序，因电子合同与纸质合同具备同样法律效力，法院重的是证据和结果，过程无法举证。并且走司法程序耗时耗力，支持合同无效的概率非常小。出于无奈，王先生为了损失最小起见，正在按那份自己明明没有阅读却被复制签字的合同内容配合卖家一步步进行卖房程序。王先生希望通过中国青年网提醒二手房买卖双方：房屋买卖是天大的事，建议买卖双方哪怕慢一点、麻烦点，也要面对面一栏一栏一笔一笔签署纸质合同，慎重使用类似贝壳找房APP这种电子合同在线签约方式，看似“便捷”却风险巨大。

　　中国青年网联系廊坊德友房地产经纪有限公司相关门店负责人李某某了解此事，李某某表示：合同签字了，是有效的，或者按合同约定配合走完程序，或者走司法程序按照毁约赔偿。

　　律师：慎重选择电子合同线上签署　有关部门应对流程纳入监管

　　北京市中闻律师事务所合伙人王维维律师认为，电子合同具备与纸质合同同样的法律效力。另外据《电子签名法》，满足“真实身份、真实意愿、原文未改、签名未改”的条件视为可靠电子签名，可靠电子签名具有与手写签名或盖章同等的法律效力。但是，电子合同目前出现的很多纠纷根源，出现在电子合同以“流程便捷”为名掩盖的误导甚至欺诈中。

　　王维维律师说，比如在一些手机APP上签署电子合同，尽管电子合同文本样貌和纸质合同完全相同，但签署流程却与纸质合同完全不同。纸质合同是一次签字对应一个签字栏，签署者可以逐页阅读、逐栏签字，签署一份生效一份，签字者在阅读和签署时仍有充足的思考、斟酌和商议时间。但在一些手机APP上，比如王先生所反映的贝壳找房APP的存量房交易电子合同在线签署，在手机上在线签署房产等大宗交易，设置流程应该比纸质合同更严肃更严密，至少应遵循纸质合同逐页阅读逐栏签字、签署一份生效一份的操作常规，但实际上其采用电子复制技术，一笔签署所有签字栏，一次签字多份生效，颠覆了操作常规，客观上容易给签署方造成重大操作失误，甚至造成签署方还没有读到正式合同，因在第一个并不关键的签字栏处签字结果造成重要合同未阅读却即时生效的重大风险。

　　王维维律师说，尽管这种合同本质上违背了签署者的真实意愿，但一旦进入司法环节，对方可以拿出其签署前已通过了身份认证、面部识别、验证码复核等证据，证明其为“真实意愿”。贝壳找房APP这种电子合同在线签署方式，看似追求便捷，实际上可能给买卖双方造成重大风险，也给可能的合同欺诈营造了空间。很多正在发生的消费金融贷等一些套路贷，正是利用精心设计的电子合同线上签署流程陷阱，通过刻意隐蔽、忽略重大合同内容来误导消费者一次签字生成一系列生效合同，以合同结果的有效掩盖流程的欺诈。

　　因此，王维维律师提醒消费者在进行重大交易时，慎重选择电子合同线上签署方式。同时王维维律师建议，为了维护《电子合同法》《电子签名法》的权威，维护电子合同的严肃性，监管部门应该对包括贝壳找房APP等各类手机APP上的电子合同线上签署流程进行全面梳理、严格规范，并纳入日常监管。

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