存量房贷利率正式下调

6月13日，中国人民银行以利率招标方式开展了20亿元逆回购操作，中标利率下调10个基点至1.9%，迎来了10个月来首次下调。同日晚间，人民银行更新的常备借贷便利（SLF）利率表显示，隔夜常备借贷便利利率、7天期常备借贷便利利率、1个月期常备借贷便利利率均下调10个基点。

对此，市场普遍预期，7天期逆回购利率以及SLF利率齐降，再次传递出稳增长、稳预期的政策信号，以进一步引导企业综合融资成本下行，本月中期借贷便利（MLF）利率和贷款市场报价利率（LPR）也有望跟随下调。逆回购到底是什么操作？为什么它的利率调整有可能会影响到LPR？存量房贷利率有可能会下调吗？

01两分钟带你读懂央妈逆回购

央行逆回购是指中国人民银行向一级交易商购买有价证券，并约定在未来特定日期将有价证券卖还给一级交易商的交易行为。简单来说就是央行借钱给银行等金融机构——商业银行把债权质押给央妈，央妈把钱借给商业银行，并收取一定的利息，到期商业银行还钱拿回债券，目的主要是向市场释放资金流动性。

我们知道，一个经济体需要的货币总量不能太多也不能太少，太多了通胀，太少了通缩，都不是啥好事情。而这个控制水位以及流动速度的阀门就在央行手里，央行的主要职责不仅是保证市场资金总量处在一个合适的位置，还要让资金流通起来。为了让大家更好地理解，给大家分享一个很有意思的经济学小故事，看完保证你恍然大悟：

客人来到一家旅馆，给了老板500块钱房费。老板拿到这500块钱后赶紧去还了之前欠张三的猪肉钱，张三拿到500块钱以后也赶紧还了李四500块钱饲料钱，李四拿到钱以后还了之前买衣服欠王五的500块钱，王五拿到钱以后又赶紧还了旅店老板的住店钱。后来客人没有满意的房间，收回自己500块钱走了。旅客最终没住旅馆，旅馆老板也没有产生收入，但神奇的一幕发生了，旅店老板、张三、李四、王五的债务纠纷解决了…

如果把旅店老板、张三、李四、王五比作中小企业、地方政府、商业银行以及消费者，通过短时间资金的注入以及收回，缓解了货币市场的紧缩压力，从而促进金融市场资金的流通，在一定程度上可以缓解各方债台高筑的现象，对经济健康发展起到积极作用。

我们再来说说利率下降，利率就是资金的使用成本，我们可以看成是资金的价格。一般来说资金价格低的时候，流动性就好。这个好理解，利率低的时候大家会倾向于借贷和消费。利率高的时候，资金使用成本高导致生产成本高，大家干脆存到银行吃利息了。逆回购利率是央行给商业银行的融资利率，它是一个风向标，当这个利率下调的时候，就意味着央行希望降低商业银行融资的成本，并且将融资降成本的效应传导到整个市场，让资金流通起来。这样看来，LPR很有可能也会跟着下调。

02存量房贷利率会下调吗？

最近两年，随着LPR走低和各地房贷政策的放宽，新买房的人房贷利率越来越低，存量房贷的加点却雷打不动，二者差距越来越大，让很多“高位站岗”的买房者愈发郁闷。去年年底，“提前还贷”一度成为国民话题，本次逆回购操作利率的下调，加上近期银行存款利率下降，在一定程度上意味着政策性降息启动，不少存量房贷还款者和业内人士再次呼吁，希望尽快下调存量房贷利率。

存量房贷利率打折，曾在2008年就有过先例，当时全球金融风暴突然爆发，大家信心严重不足。央行宣布2008年10月27日起个人住房贷款利率下限扩大为贷款准利率的0.7倍，这个重大利好随后也被存量房贷享受。而2022年至今，楼市出现的情况远比2008年更危险、更紧急。截至2022年末，全国个人住房贷款余额约39万亿，涉及超过1亿家庭，如果能给偏高的存量房贷打折，对于降低大家还款压力、刺激消费，将会产生积极的作用。

然而，从另一方面来看，由于银行收到的贷款利息与付出的存款利息之间的净息差是其主要盈利来源之一。简而言之，存款利率不变的情况下，银行下调贷款利率，会显著减少净息差，影响银行盈利。39万亿的房货，利率降低1个百分点，银行业每年将减少3900亿元的收入。银保监会披露的数据显示，2022年末，商业银行整体净息差为1.91%，同比下降了17个基点。今年一季度商业银行净息差进一步降至1.74%，单季下降17基点，创下2017年二季度以来最大降幅。如果进一步下调存量房贷，这的确会给银行业带来不利影响。

总的来说，存量房贷利率下调，二十多年来仅出现过一次，如今会不会再次重演，让我们拭目以待。

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