房地产暴雷会倒闭吗
作者：星话大白
来源：大白话时事
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3月2日，黑石集团有一笔5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）发生违约。
这个消息一出，大家都很关注。
因为黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司，资产管理规模逾9000亿美元。
但就是这样的金融巨无霸，居然也发生了违约。
过去半年，随着美联储激进加息，黑石集团面临流动性紧张的传闻是一直存在，并非毫无征兆。
黑石集团旗下710亿美元体量的旗舰房地产投资信托基金（BREIT）是连续4个月触发客户赎回上限。
所以，黑石集团这次暴雷，也并不意外。
不过，黑石集团作为一家上市投资管理公司，手里头能够用于出售的优质资产还是比较多，只要给黑石集团时间，那么黑石集团还是可以通过不断出售资产套现，来度过当前流动性危机。
所以，虽然昨天黑石集团爆出违约，但黑石集团的股价倒是没有怎么下跌，过去半年虽然整体保持下跌，但跌幅还不算太大，相比高点下跌36%，而通常这类暴雷企业，跌没个80%是很正常的。
这个主要也是黑石集团手里还是有大量优质资产做支撑。
所以，黑石集团本次违约，倒还不至于说让黑石集团马上就面临破产，但毫无疑问会让黑石集团的信誉大幅受损，投资者对黑石集团的信心会骤降，对这样的金融企业，信心是基石。
如果黑石集团不能马上挽回投资者的信心，那么还是有可能引发连锁效应。
而且当前是美联储激进加息周期，整个世界金融环境骤然收紧，特别是黑石集团主营的商业地产业务，更是面临寒冬，这使得黑石集团无论是金行再融资，还是出售资产，都面临流动性不足的困境，这才导致黑石集团空有手上一堆优质资产，却只能眼睁睁看着手里这个5.62亿美元的CMBS违约。
此外，金融领域都是一堆贪婪大鳄、秃鹫在虎视眈眈地想要从别人身上咬一块肉。
黑石集团手里头有着大量的优质资产，现在出现流动性危机，就是从黑石集团身上掠夺的大好机会，我不认为华尔街那些豺狼虎豹会放过这次收割黑石集团的机会。
虽然黑石集团自己也是华尔街大资本之一，但在当前美联储激进加息周期，只要你自身底子比较薄弱，露出颓势，那么闻到血腥味的华尔街豺狼虎豹，才不会管你是不是自己人，先收割了再说。
死道友不死贫道，这样的丛林法则，在金融市场是体现得淋漓尽致。
再来说是这次黑石集团为何暴雷。
根本原因还是美联储的激进加息。
黑石集团这次违约的是CMBS，也就是商业地产抵押贷款支持证券。
这个通俗说，就是把商业地产的抵押按揭贷款，重新包装，打包进行证券化，以债券的形式向投资者发行。
在美国，CMBS是十分流行，这次美联储加息之前，美国的CMBS基本可以占商业地产再融资的1/3比例。
但由于美联储基金加息，让CMBS的发行骤然收紧。
截至2月中旬，今年美国CMBS债券的发行规模仅有42.7亿美元，而去年同期则发行293.8亿美元，大降逾85%。
因为利率太高了，导致CMBS发行成本太高，所以很多金融机构选择不发行新产品。
再加上美国房地产价格开始大跌，很多投资者也担心美国房地产市场会不会暴雷，对CMBS的兴趣和信心也下降，从而导致CMBS市场出现流动性危机。
黑石集团以往是可以通过借新还旧，来确保手里的CMBS不发生违约，但现在发行CMBS基本被冻结，这让自身流动性比较紧张的黑石集团只能拆东墙补西墙。
最近黑石集团已经开始密集出售手里的优质资产。
1月24日，黑石集团正在商谈将其持有的印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks一半股份出售给贝恩资本，交易价值或达4.8亿美元。
1月25日，黑石集团以2.4亿欧元的价格出售位于巴塞罗那的一栋建筑。这是黑石集团在2018年以2.1亿欧元的价格购入。
1月末，黑石集团出售位于伦敦塔桥附近的地标综合体“圣凯瑟琳码头”，交易对价约34亿元，接盘方为新加坡房地产商城市发展。
但即使黑石集团这样密集出售手里的优质资产，但这次还是发生了CMBS违约，可见当前黑石集团的流动性有多紧张。
虽然黑石集团手里头的优质资产很多，但如果黑石集团不大幅折价出售，市场投资者愿意接盘的也不多。
说白了，现在大家都看黑石集团出问题了，都想着等一等，让黑石集团撑不住了，开始大幅折价用白菜价出售优质资产，到时候就会有大量接盘方，等于是从黑石集团身上割肉下来。
现在就是大家互相在比拼耐心和韧性的时候。
而美联储激进加息，让市场的等等党是占据优势，对黑石集团则比较不利。
当前，美国30年房贷利率已经飙升至6.65%，直逼前期高点7%。
高利率导致美国房地产市场成交量骤降。
美国过去一周的购房抵押贷款申请量，同比下降了74%，而成交量也同比下降了44%。
此外，美国热门城市的房地产价格在1月份已经出现了两位数的下跌。
WolfStreet的数据显示，2023年1月份，旧金山湾区的房价中位数环比下跌8%，同比下跌17%，相比2022年3月的高点，累计下跌幅度达35%。
这个下跌速率，基本是赶上了2008年次贷危机的程度。
去年10月，美国30年期房贷利率，一度超过7%，然后黑石集团旗下的旗舰级房地产投资信托基金（BREIT）就开始遭到客户的大笔赎回挤兑。
于是，黑石集团不得不限制赎回，每个月设立一个赎回上限。
结果黑石集团的BREIT是已经连续4个月，都触发这个赎回上限。
此外，黑石集团第二支房地产基金（BPP）也正在面临50亿美元的客户赎回请求。
这些因素，最终都导致黑石集团当前流动性比较紧张，而出售优质资产，还面临接盘方砍价的问题。
黑石集团是不太愿意把手里头的优质资产折价出售，所以我们可以看到黑石集团1月出售的优质资产价格，基本还是以略高于它当初买入的价格出售的。
黑石集团这次违约的CMBS，底层资产是2018年黑石集团收购的芬兰企业Sponda Oy拥有的一系列写字楼和商店。
黑石集团可能是对这些北欧的CMBS信心有些过足，之前黑石集团一直在说服这些北欧CMBS的投资者同意展期。
但可能因为俄乌冲突，导致这些欧洲投资者的信心普遍不足，再加上美联储激进加息对房地产市场的冻结，让欧洲的投资者最终还是没同意黑石集团的展期请求，依然要求到期偿付，选择要获利了结。
所以，黑石集团是过高估计了这些欧洲投资者的耐心和风险承受能力，最终就因为自己的流动性紧张问题，而出现债务违约。
现在对黑石集团比较不利的是，美联储今年是大概率会全年维持在5%以上高利率状态，这很容易让当前流动性紧张的黑石集团雪上加霜。
而场外虎视眈眈的接盘者，大都会选择“待币而沽”，等着黑石集团大幅折价甩卖资产。
如果黑石集团不能“忍痛割肉”，那更多违约的出现，会让市场投资者对其信心骤降，一旦旗下基金投资者出现赎回挤兑潮，那么黑石集团这样的巨无霸也很难说能撑多久。
但假如黑石集团为了度过流动性危机，大幅折价出售优质资产，对黑石集团来说，也是慢性自杀的行为。
如果黑石集团能够按照高于自己购入价格去出售手里资产，那么黑石集团还能做到资产覆盖债务。
但假如黑石集团大幅折价，那么可能黑石集团把手里资产都卖掉，可能也会“资不抵债”。
这就是为什么，黑石集团当前宁愿承担违约带来的风险，也不愿意去折价割肉资产。
但不卖，就是立即死亡。
大幅折价卖，就是慢性自杀。
原价卖，并没有那么多买家。
这就是当前黑石集团所面临的难题。
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