楼龄70年到了+会拆吗

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

“新的想法必须依靠旧的建筑才能存在”。简·雅各布斯在影响深远的书籍《美国大城市的生与死》中指出，对存量建筑的重复利用，可推动建筑形态积极变化，打造多元化的城市环境。

随着城镇化进程推进，一批建筑日渐老旧，亟需一场新陈代谢。老旧住宅水管老化、消防不过关、楼体损坏以及安全秩序治理等问题开始暴露。如何让建筑优雅地老去，考验着每一位城市建设者。

70年楼龄的老房子到底会怎样？上海彭浦新村街道亮出了答案。

上海彭浦新村街道旧改办负责人须炳荣告诉时代周报记者，彭浦新村里有部分房源楼龄接近70年。此前，这里分布着多层老公房里潮湿阴暗又狭小的房屋，7-8户居民合用一个厨房和卫生间。每逢大雨，住在顶楼的居民屋顶渗水是“家常便饭”，住在底楼的居民家中则因地势低洼、下水道堵塞等原因遭遇“水漫金山”，甚至在小区里行走时，“最高的积水能淹过人的膝盖。”

改变，迫在眉睫。一场与时间的竞速，已然拉开序幕。

在街道办牵头下，由中国铁建、上海建工等国资企业施工，包括彭三小区二期至五期在内的2000多户住宅，采用拆除重建的方式改造。

改造后，彭三小区从原来“厨卫不成套”的36幢“老破小”，摇身一变为成20幢独门独户的多层和高层住宅楼。经过长达十余年的渐进式改造，彭浦新村破茧而出，形成今日集住宅、公园和餐厅于一体的高端住宅项目。

这是一次政府、城市与市民多方共赢的实验。有业主发现，在二手房交易市场上，自己的房子竟然还能比周边小区贵1-2万元/平方米。

彭三小区成功的案例，让彭浦新村这个上海曾经的超大规模“老公房”聚集地，在新的城市更新模式探索之下，焕发出崭新的活力。

摸着石头过河

老旧住宅改造，最大的难题在于平衡利益。拆前拆后面积平移、住户楼层安排、公建配套设置等，均是一道道错综复杂的算术题。

与以往直接拆迁有所不同，街道旧改办要面对的挑战远不止动员拆迁这么简单。由于此前上海从来没有过类似的经验，每一步尝试都是在“摸着石头过河”。

须炳荣告诉记者，针对小区内建筑的不同情况，彭三小区的更新方式也略有不同，并分成了五期进行改造与更新。其中，一期扩建厨卫，二期至五期采用拆除重建。

（早期彭五小区直接在侧面扩建楼梯，时代周报记者摄）

“在做一期的时候，居民大多面临主要问题是没有独立的厕卫，于是我们将原有的过道空间让渡了出来，通过将楼梯外移至侧面，合并同一层居民房屋等方式，满足居民独立卫浴、厨房的需求。”须炳荣透露，“但是很快我们就会发现，这些改造还是不能完全解决所有的问题和需求，比如老年人上下楼还是没有楼梯，小区的停车位也仍然短缺，基本的一些生活配套还是没有，于是我们开始尝试新的思路，决定还是要推倒部分房屋重新建造。”

这也意味着居民需要先从原来房屋里搬走，然后等楼房盖好之后再搬回。彭三小区二期试点成功后，这种旧改模式后被称之为“拆落地”。

以如今正在进行建造的，同样使用“拆落地”方式改建的彭一小区为例，旧改办通过为期两个月的摸排，走访2110户居民房屋实际情况后，一共整理出282个户型和面积，且每个户型都不一样，最小的7.2平方米，最大的有110平方米。

（彭一小区新的设计方案，时代周报记者摄）

通过合并相似面积段的户型，最后也还是整理出了94个户型，此后在方案设计阶段，街道旧改办反复和设计部门沟通，通过20多次的修改和意见反馈，历经前后1年多的时间，最终将彭一小区每一户居民改造前后的户型整理成手册，完成了彭一小区整体的设计方案。

据须炳荣介绍，改建后的彭一小区还分别配套有一座带游泳池和篮球馆的体育中心、一座居民文化中心、一座生活服务中心以及养老院。多余的房屋也将作为静安区的保障性住房来统一调配使用。

“拆落地”方案亮相

通过彭五、彭七以及彭三小区一到五期的旧房改造工程，彭浦新村街道办先后探索出“改扩建”“加层扩建”“拆除重建”等多种改造模式和规模上由点到面，从整幢到成片到小区整体改造。

时代周报记者在现场看到，如今彭浦新村街道最后一个非成套旧住房小区——彭一小区旧住房成套改造拆除重建项目正在紧锣密鼓地施工建设中。

（改建中的彭一小区，图片来源：彭浦新村街道）

“十几年的旧改工作，经常会遇到居民不理解的情况，但如今回搬后的居民，再次看到我们旧改办的工作人员时都很感谢我们，这让我们觉得一切的付出是值得的。”须炳荣表示。

如今，彭浦新村的几个“老破小”小区逐步迈向正轨，但在上海，还有很多非成套型的小区亟需这样更加人性化的城市更新方式。

上海市政府近期《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》中提出，要用10年的时间，全面提速“两旧一村”改造，到2025年，全面完成中心城区近40万平方米的零星二级旧里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隐患的“小梁薄板”的房屋改造。

不过也有不少业内人士表示，可以制定综合改造方案，通过引入合适的市场主体参与，以缓解大批城市更新所带来的资金压力。

2月21日，第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋向时代周报记者建议，由于“留改拆”的政策导向让城市更新的整个运营逻辑更为复杂，对规划和资本的要求也更高。

“未来，或可以考虑让国资平台公司等来牵头，再引入一些擅长城市更新运行的企业、机构来做二级联动，这样不仅缓解了一级开发需要投入大量资金的压力，后期进入的市场化企业、机构也能通过运营提升城市更新的溢价空间，从而通过政企联动方式，谋求双赢局面以及利益价值最大化。”朱锋表示。

相信在越来越多城市更新新模式的探索之下，以及相关政府部门的积极推动下，上海的城市更新也将跑出新的“加速度”。

刘梦河2081楼房70年后要拆掉了,还给楼住吗 -
郎狗垂15679147497 ______ 我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年. “住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期.”这是于2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定. 只是拥有土地权,房屋拆建还需拿钱.住肯定有的.

刘梦河2081房子的产权就70年,70年后,房子要是被拆掉,会不会得到赔偿?? -
郎狗垂15679147497 ______ 《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期. 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理.该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理. 根据法律规定,70年后,自动续期,不存在会被拆掉的问题.

刘梦河2081请问如果现在买了房屋,过了土地使用权70后,房屋会如何处置呢? -
郎狗垂15679147497 ______ 很巧,我曾经看过这方面的相关报道.目前国家有关部门正制定相关的物权法,商品房过了70年的使用期后将可能主要采取补交土地出让金的方式,即房屋业主补交一定的的金额,申请房屋的继续使用权.当然这个金额低于同类的土地出让金的...

刘梦河2081房产证产权70年是什么意思?70年后如果地方重新规划的话要拆,到时候拆了就拆了会给我安置房吗? -
郎狗垂15679147497 ______ 70年产权是指房产的土地使用年限,而不是房屋所有权,到期后自动续期,只是需要补交一定的土地金.如果要拆迁,同样应按政策补偿.

刘梦河2081买房子70年产权到了,是无条件搬离还是续交地皮税房产税,有的不交了怎么办?会不会拆楼,都是连成一片 -
郎狗垂15679147497 ______ 买房子70年产权到了,是续交地皮税房产税.这种说法较为普遍.《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期.这就说明不会无条件搬走的,也不会强拆.但是,续期是有代价的,这个代价就是再次缴纳土地出让金或交税

刘梦河2081关于住宅使用期限到期住宅的拆迁补偿?我国的住宅使用期限是70年
郎狗垂15679147497 ______ 房屋的产权是永久的,住宅土地的最高使用年限是70年但一般都不足70年.住宅土地使用期届满会自动续期,物权法已经明确.如果政府拆迁,会足额补偿的.

刘梦河208170年产权是什么意思?如果70年产权到期了,那个小区要被开发,拆迁,还有补长吗? -
郎狗垂15679147497 ______ 根据中国的土地出让使用年限的相关规定,分别有如下几种: 一、住宅用地(商品房用地)为70年.二、工业用地(工厂、工业区)为50年.三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地为50年. 四、商、娱、旅等盈利性项目用地为40年. 五、其他综合类性质用地为50年.

刘梦河2081混凝土钢筋建筑只有70年左右的粘结时间,那现在城市里面的高楼大厦到了几十年以后都会要拆掉重新建设? -
郎狗垂15679147497 ______ 首先那个应该是50年而不是70年,这个是建筑的合理使用年限,到了年限后可以根据实际情况进行加固或者其他措施延长建筑使用年限,当然你也可以把它拆了...

刘梦河2081为什么买楼现在都是70年的或者多少年的都有年限为什么?不应该是永久的吗? -
郎狗垂15679147497 ______ 国家是这么规定的:你买了房子的同时也租了地,这个地的租用年限是70年,地上的房子还是归个人,70年大限一到,还需要支付土地出让金续费

刘梦河2081房产证上的使用年限上写着是70年,是什么意思?70年后呢? -
郎狗垂15679147497 ______ 房子是所有权,土地是使用权,70年指的是住宅土地的使用年限!