深圳出台多项重磅政策
1月5日，深圳市住房和建设局等六部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，该工作方案旨在探索推广二手房“带押过户”模式，提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
通知明确，在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。
推行多种模式
二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。
通知明确，将推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
其中，“顺位抵押”办理流程包括买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同；买卖双方在选定的资金监管机构办理资金监管手续，对买方的购房款进行监管；同时，买方向银行申请贷款。买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权等。
“双预告登记”办理流程包括买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款；买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记；不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明；买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款等。
压缩办理时限
值得注意的是，通知还强调要优化“带押过户”的办理流程，压缩办理时限。
通知明确，不动产登记部门应积极推进线上申请，买卖双方、银行在网上申请办理抵押权变更登记、抵押权设立登记、二手房预告登记、预告登记转本登记等业务，在线提交材料，并通过采用人脸识别、活体认证技术，实现线上确认，不动产登记部门在线审核并办理相关业务。
同时，加快推进数据共享，做好不动产登记部门、银行、公证机构等部门之间信息互通共享工作，推进办理公证提存、清算支付所需数据的共享、在线查询核验。
在试点范围方面，通知指出，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
“带押过户”可以省多少钱？这可以借鉴过往案例，去年9月，深圳坪山公证处曾公告完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，该模式可以将交易成本直接降低三分之一。
以一套总价600万元，贷款400万元的房子为例，赎楼通常需要大约1.2%的赎楼担保费和1%的过桥短贷利息，即赎楼费大概需要8.8万元，在新模式下这笔费用即可省下。
多城推“带押过户”
对于深圳出台“带押过户”新政的原因，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳二手房交易量自去年以来一直在2000套左右徘徊，处于低位。当前，宏观政策对于住房改善、换房需求扶持力度较大，深圳需要稳住二手房市场。
2022年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。
但李宇嘉认为，相关政策的实施落地也面临一些挑战，原因主要为不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距。另外，房贷是吸收个人存款、发展个人金融业务的载体，提前还贷赎楼并到另一家银行办理按揭，不仅意味着优质贷款损失，存款也减少了。
他建议，深圳可以在金融监管层面建立协同机制，加快推进各银行办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务，进一步缩短交易流程，将二手房交易盘活，促进连环单交易。
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