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证监会启动不动产私募投资基金试点 满足不动产合理融资需求

2月20日晚间，中国证监会官微发布消息称，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。

据观点新媒体获悉，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。

此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

证监会表示，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。如为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。

由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

而此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

同时，证监会明确，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。同时，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

证监会将指导基金业协会发布具体工作指引，细化工作要求。符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金募集、管理等业务活动前，向基金业协会报送相关材料，开展不动产私募投资基金试点，并依照规定进行产品备案。同时，不参与试点的私募股权投资基金管理人，可按照协会有关自律规则，继续开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。

下一步，证监会将根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。

中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点备案指引

2月20日，为落实中国证监会开展不动产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务，中国证券投资基金业协会起草了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。

据观点新媒体获悉，《指引》明确，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。

其中，存量商品住宅是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。

保障性住房是指已取得国有土地使用证，为解决住房困难问题而搭建的限定标准、限定价格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等。

市场化租赁住房是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。

商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等。

基础设施项目是指开发建设或者运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施。

值得注意的是，《指引》强调，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募基金投资需要向房地产开发项目企业派驻管理人员的情形除外;

同时，实缴资本不低于2000万元人民币;具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的，则课在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币。

同时，不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投资者。其中，有自然人投资者的不动产私募投资基金，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。

以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于不动产私募投资基金的，应当穿透核查，但基本养老金、社会保障基金、年金基金等养老基金，慈善基金等社会公益基金，保险资金，金融机构发行的资产管理产品，在境内设立的面向境外投资者募资的QFLP试点私募基金除外。

《指引》还明确，不动产私募投资基金为被投企业提供借款或者担保的，基金合同有明确约定，并履行基金合同约定的决

策程序;借款或者担保到期日不得晚于基金清算完成日;有自然人投资者的，不动产私募投资基金应当持有被投企业75%以上股权;全部为机构投资者的，不动产私募投资基金应当持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制。

有自然人投资者的，不动产私募投资基金向被投企业的股权出资金额，不得低于对该被投企业总出资金额的三分之一;全部为机构投资者的，可由基金合同约定。

根据基金合同约定或者履行基金合同约定的决策程序后，不动产私募投资基金可以基于商业合理性，将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。

此外，《指引》表示，管理人可以结合实际业务情况，对不动产私募投资基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。

证监会表示，上述《指引》自2023年3月1日起施行。

沪深交易所开始接收在审企业IPO、再融资、重大资产重组申请

2月20日，沪深交易所开始接收证监会主板在审企业提交的IPO、再融资、重大资产重组申请。

当晚，沪深交易所网站信息显示，已有14家主板在审企业的首发申请获受理，沪市和深市各7家。

根据证监会对在审主板项目的新老划断安排，2月20日至3月3日，沪深交易所接收主板首发、再融资、并购重组在审企业提交的相关申请。3月4日起，沪深交易所开始接收主板新申报企业提交的相关申请。

观点新媒体了解到，2月17日起，沪深主板企业首次公开发行证券取得注册批复且尚未启动发行的，科创板/创业板企业首次公开发行证券、主板和科创板/创业板上市公司发行证券尚未启动发行的，适用发布后的发行承销类相关规则，由沪深交易所履行发行承销监管程序。其他情形按照原规则开展发行承销工作。

科创板、创业板申报受理和审核工作正常推进。同时，在审企业应当于2023年3月10日前，提交符合新规则的专项说明和核查意见，并在下一次回复问询或者更新财报时提交更新后的申请文件。

扬州：取消二手房3年限售政策 首套房贷利率降至3.8%

2月20日，扬州市住建局出台《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》。

据了解，通知共有8条措施，包括放宽新房购买条件、完善二手房交易政策、优化公积金贷款业务、首套房契税补贴、调整首套房商业贷款利率等。

值得注意的是，通知提到，"在市区新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可上市交易"，这意味着扬州取消二手房3年限售政策。

此外，扬州实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP，这意味着扬州首套房贷款的利率下限，由之前的"最低4.1%"下调至"最低3.8%"。

苏州2023年积分落户标准降至400分 为历年最低

近日，苏州市人民政府发布了《苏州市户籍准入登记管理办法》《苏州市区积分落户管理办法》。

据观点新媒体了解，直系亲属、苏州本市大中专院校毕业学生、经过公安机关批准的侨胞、原籍本市回归人口等，可以直接落户。

积分落户方面，此次公布达标分400分，创下历年苏州积分落户的最低分。

在2016年，苏州落户要求的积分最低要735分，2017年涨到740分，2018年涨到795分，2019年是730分，2020年740分，2021年跌到565分，2022年跌到500分，2023年只需要400分即可落户。

积分落户项目计分由基础分、附加分和扣减分组成。总积分值为基础分与附加分之和减去扣减分的累计积分数值。

其中，基础分包括参保情况赋分和居住期限赋分。附加分包括年龄状况、房产情况、文化学历、技术技能水平、服兵役情况、缴纳住房公积金、投资纳税、社会贡献、表彰奖励、发明创造等赋分。

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