一二线最宜居城市

2022年是充满挑战的一年，“压力测试”下很多房企表现不合格，暴露出抵御风险的“脆弱”。当市场信心跌入谷底，更需要头部房企展露出“压舱石”的作用，给到行业复苏的信心。

房地产行业经历深度调整期，作为行业龙头，碧桂园自身的压力不小，尽管如此，其2022年仍交出了一份颇具“韧性”的成绩单。3月30日，碧桂园发布的全年业绩公告显示，2022年，该公司录得4303.7亿元的收入及26.1亿元归属股东的核心净利润。全年实现3574.7亿元的权益销售额，交付近70万套房屋，均高居行业榜首位置。

实际上，碧桂园给到行业的信心，并不只有年报中的数字，其管理层也在业绩会上对企业未来发展作出了清晰规划。都说“巨轮”难转舵，刚刚接过指挥棒的杨惠妍，在业绩会上给出了碧桂园前行的方向。

销售额、交付量行业领先

百强房企销售额同比下降42%、千亿房企数量“腰斩”……房地产行业超预期的调整，任何一家房企都难独善其身。

“在地产高速发展的时候，管理层想到了市场会下行，但没想到会来得这么快速而猛烈，2022年我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’。”碧桂园集团总裁莫斌说。

对房企而言，2022年确实是一场艰苦卓绝的生存保卫战，虽然碧桂园在利润表上做出了牺牲，但整体经营保持稳健。财报显示，2022年碧桂园实现总营业收入约4303.7亿元，毛利约328.8亿元，归属股东的核心净利润约26.1亿元。值得注意的是，在港股房企大面积亏损的背景下，碧桂园核心净利润仍保持正向。此外，碧桂园去年全年总去化率达65%，权益物业销售现金回笼约3324.8亿，权益销售回款率约93%，已连续7年超过90%。

尽管行业历经寒冬，企业发展面临诸多挑战，碧桂园作为头部房企，仍全力以赴做好保交付工作，全年共交付1384个批次、近70万套房屋，交付量高居行业榜首，其中281个项目更实现了交付即办证。

从财报的资产负债表上不难看出，碧桂园在保持收入稳定的前提下，已全力对负债进行着最大可能的优化。据了解，碧桂园的有息负债总额自2019年以来逐年下降，剔除预收账款的资产负债率、净借贷比也从2020年开始保持下行趋势。截至2022年末，该公司的有息负债总额为2713.1亿元，同比下降了14.7%，剔除预收账款的资产负债率降至69.4%，净借贷比低至40%，是近十年以来的新低。境内融资成本从2019年底开始持续下降，至2022年末累计下降119个基点。

莫斌也在30日召开的业绩会上透露，2022年碧桂园将全面预算纳入战略高度，将经营目标、利润、现金流、资源、费用等全部纳入其中，围绕“现金流是前提，利润是核心”的重心，形成系统的经营策略和计划，并定期跟踪经营数据，制定改善计划和措施。资源铺排紧紧围绕“保交付、保资产、保安全和保信用”展开。

一二线城市货值将提升至50%

“铁原保卫战”打赢了，碧桂园也需要思考“向前看”，外界更关注的是，一家资产上万亿的企业，如何应对新的市场变化。

在30日的业绩会上，杨惠妍作为碧桂园新任董事会主席首度亮相。面对市场关注，杨惠妍对碧桂园未来发展作了清晰规划，并给到具体的战略蓝图。

杨惠妍表示，接下来3到5年，碧桂园的主要战略方向是行稳致远，围绕着资产负债表、利润表还有现金流量表做好管理。同时，她还提及“要回归到商业最基础的逻辑”，碧桂园要发扬自身的两个核心竞争力——产品力、成本力。

产品力的打造将围绕从销售开始到物业服务的全链条，“这跟传统的概念是不一样的，不是给业主一个房子就可以了，要非常的宜居，住进去非常的舒心。”“成本力也可以定义为全成本力。过去房地产粗放式管理，但现在无论是运营端或者生产端，碧桂园要在精益管理上做更多的动作，保证在不降产品质量和服务质量的情况下，让集团有更好的竞争力。”杨惠妍如是说。

此外，莫斌在会上表示，未来碧桂园将聚焦一二线核心城市的核心区域，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比。“通过新增土储布局的调整，我们计划用3-5年时间，将公司一二线和三四线的货值比例提升至50：50。”

此前，中金研究发布2023年展望报告提及，2023年房地产呈现“缓筑底、慢复苏”态势，房企强分化持续。“在需求缓慢复苏、供给剧烈出清的背景下，房地产企业将在2023年持续强分化，优质房企经营优势继续扩大。”

优质房企继续扩大经营优势，在当前市场下最重要的是寻找“确定性”。2023年碧桂园已重启拿地，整体投资方向将围绕人口流动、产业布局、经济基础、供需情况等核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一、二线核心城市。据莫斌介绍，截至2022年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约9500亿元，另有潜在权益可售资源约2500亿元，合计约1.2万亿元左右。

事实上，从2021年开始，碧桂园就在系统的调节土储结构，投资方向更聚焦确定性、高能级城市，也就是一二线城市的核心区位。

值得一提的是，近期碧桂园也参与多宗热门地块的公开竞拍，包括北京、南京、成都、杭州、合肥等城市。以北京为例，北京朱辛庄0028地块共吸引了包括碧桂园在内的42家房企报名参与，网上竞价就达到了土地上限。“这类地块往往都是比较低的中签率，所以目前还没有获取相应土地，在未来一段时间碧桂园还会积极参与。”碧桂园集团常务副总裁程光煜在业绩会上透露。

代管代建的先天优势

业绩会现场，公司管理层反复提及一个名词——科技建造。

科技建造也是碧桂园走有质量发展之路的重要一环。2022年6月，碧桂园将旗下建筑子公司和原博智林旗下的总包单位进行整合，成立了科技建筑集团。其打造的科技智慧建造体系积极响应国家智能建造发展战略，核心依托建筑机器人自动化施工，提供全产业链智能建筑解决方案，推动产业生态升级，目前已拥有建筑机器人、新型模板体系、BIM数字化技术、新型工业化、智能装备五大核心业务。

实际上，除了有效助力开发业务的提质增效，科技智慧建造体系也为碧桂园的代管代建业务打开了新发展空间。据悉，碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计承接项目超150个，累计在管面积近1300万平方米。自2022年以来，该公司共计获取5个新项目，预计货值85亿元。

截至2023年1月，碧桂园旗下博智林公司已有33款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份（自治区、直辖市）超600个项目，累计交付超1700台，累计应用施工面积超千万平方米。

“现在已经有30多款建筑机器人进入了初试阶段，经过不断的迭代，我相信进入终试和量产也就不远了，科技建造对我们主营业务的发展会起到如虎添翼的作用。”莫斌说。

此外，莫斌表示，未来碧桂园还是会坚持“一体两翼”，房地产业务是主体，代管代建轻资产发展，同时将科技建造作为第二增长曲线。“从战略上来讲，代管代建这类轻资产业务，中长期是平衡收入和利润的方式。”

中指研究院分析人士认为，未来行业在规模、布局、业态等方面均将形成深度分化。开发业务赛道弯道超车机会减少，头部企业地位稳固，未来或将形成金字塔型行业格局。同时，专业化分工是大趋势，细分领域专业企业增多。少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，细分行业或将产生龙头企业。

在业绩会现场，碧桂园董事会主席杨惠妍对代管代建业务的未来表达了期许，并谈及碧桂园在这方面所具备的先天性优势。“因为公司从创立至今，就是从设计、建造、装修、交付到物业管理,打造了全链条业务，从战略上来说，代管代建这类轻资产业务，中长期看也是平衡收入和利润的方式。代管代建和科技建造一旦做成，都是非常有竞争壁垒的业务，是碧桂园的第二增长曲线，也是为公司中长期健康发展做铺垫。”

收敛聚焦、蓝图规划，碧桂园战略的“加减法”已经清晰，沿着新掌门人杨惠妍给出的前进方向，2023年碧桂园必将有更多的动作。

北京商报记者 王寅浩

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