博物馆文创案例分析

伴随城市经济结构“退二进三”浪潮，老旧工业厂房的功能调整、改造再利用备受关注。在政策加持下，近年来也涌现出不少成功的案例，如：由北京纺织仓库改造的朗园station，由无锡机床厂旧址改造的无锡运河外滩，由西安太阳锅巴厂改造的西安量子晨等等，透过这些成功案例，飙马商业地产发现工业厂房的改造需要场景更需要引擎。

“退二进三”浪潮下，

工业厂房改造的几种操作路径

工业厂房改造的本质其实是对项目承载的产业功能进行转型、升级，以符合城市新的发展需求。现阶段，工业厂房改造主要有以下几种操作路径：

（1）工业用地转型为文创、商办、租赁住房等服务业用地，包括：工改文、工改商、工改租。

（2）工业用地升级为科研设计、新型产业等城市高效产业用地。通过将普通工业用地调整为新型产业用地、研发总部用地等方式，将旧工业区升级改造为新型产业园，使产品符合新兴产业办公生产需求。

（3）工业用地调整为城市公共空间。以重工业厂区内的核心工业遗迹为主要改造对象，保留厂区内的核心工业遗迹，并改建为以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间。

工业厂房改造案例解析

1、工业转型为文创、商办等服务业用地案例——万科上生·新所

上生·新所，位于延安西路1262号，曾经这里是哥伦比亚乡村俱乐，还是上海生物制品研究所。如今，摇身一变成为集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市活力社区，上海“网红”打卡地之一。

上生·新所占地70多亩，近48000平方米，建筑风格涵盖上世纪各个年代，主要由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长的工业改造建筑、4栋风格鲜明的当代建筑组成。

项目对改建的历史建筑以保护为前提，提升建筑的安全性与舒适性，如：保留了海军俱乐部中网红游泳池，利用泳池周边20世纪80年代改建的二层配套用房改建水岸餐饮休闲店铺，如今网红泳池成为整个街区的活力与时尚中心。

此外，项目在空间定位原则上秉持开放·共享，把空间开放给周边的居民，与周边的生活空间连通，形成很强的互动性，同时项目充分利用自然资源，集中的绿地与广场，满足人们对绿化与活动空间的需求，使得上生·新所成为街区内最有活力的区域。

案例解析：在场景上，该项目对原有历史建筑进行保留修缮，并打通原来封闭的空间布局，充分利用自然资源打造开放式的共享生活空间；在引擎上，项目集办公、娱乐、生活、文化功能于一体，以这些业态功能为引擎，吸引企业和周边客群。

2、工业升级为新型产业等城市高效产业用地案例——市北高新园区

市北高新技术服务业园区地处静安中环与南北高架交接处，是静安承接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心功能区，其前身为原闸北区走马塘工业小区，历经近三十年转型发展，成功实现了从产业转型、到功能转型、再到生态转型的全方位蜕变。

从2012年至今，园区大力实施优势产业聚焦战略，重点发展大数据及相关产业，重点打造细分领域的领军企业，营造园区内大数据完成产业链。截至目前，园区围绕大数据产业重点打造总部经济功能区、综合服务功能区、生活配套功能区三大功能片区。在功能上，导入了完善的文化、教育、商业、运动等配套服务，成功得将人、城市及产业完美融合。大数据知名企业云集，其中包括浪潮集团、鹏博士、上海数据港。

此外，随着要完善绿色发展标准化保障，建立健全碳达峰、碳中和标准，持续优化生态系统建设和保护标准的提出，园区积极探索生态转型，从生态环境、节能减排、精细管理、低碳实践等角度出发，以数字化技术手段为重要抓手，打造园区生态转型发展的“新内核”。在生态环境方面，园区构建“生态绿地、慢行步道、景观绿化”三层级生态体系，包括塞尚湾生态公园、大纵深生态绿地、环园区绿色健康步道、科创社区数脊云廊等。

市北高新技术服务业园区的发展史可以说是老旧工业厂房功能调整、改造的典范。

案例解析：在场景上，该园区规划三大功能片区，文化、教育、商业、运动等配套服务，打造人文产业社区。同时探索生态转型，建设包括塞尚湾生态公园、大纵深生态绿地、环园区绿色健康步道等在内的生态景观；在引擎上，该园区以大数据产业为引擎，围绕大数据产业进行一系列转型升级，吸引城市知名企业入驻。

3、工业用地调整为城市公共空间案例——上海徐汇滨江

上海徐汇滨江占地9.4平方公里，曾经是聚集各大“铁、煤、砂、油”的大型工业仓储运输基地，滨江码头林立，腹地内龙华机场、上飞厂等重大项目众多。

2008年，由西岸开发集团负责实施，徐汇滨江城市更新正式启动，项目总结伦敦金丝雀码头、波士顿港区的改造经验，以文化娱乐和休闲活动为引擎，徐汇滨江充分利用重要工业遗迹规划了一系列文化场馆和城市开放空间，如：余德耀美术馆利用原上飞厂机车车间，龙美术馆保留北票码头运煤轨道，油罐艺术中心将废弃航油灌改造为综合性展览空间，龙华机场跑道变身为跑道公园，辅以当代艺术双年展、西岸音乐节等文化活动。

现如今，上海徐汇滨江早已成为上海国际文化大都市与世界对话的文化大码头、大平台、新地标。

案例解析：该项目以文化娱乐和休闲活动为引擎，将原有的工业遗迹规划成美术馆、展览空间、跑道公园，并通过举办一系列文化活动吸引周边消费者。

结语：伴随城市经济结构“退二进三”浪潮，老旧工业厂房的功能调整、改造再利用备受关注。值得一提的是，工业厂房的改造除了需要场景外，更需要引擎去支撑着整个项目运行。关注飙马商业地产，了解更多专业详情。

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