退房退款技巧

记者 刘一诺 栾海明

买新房原本是一件令人高兴的事，但是迟迟不能办理不动产转移登记手续，拿不到房产证让牟某颇为忧心。前后与某房地产公司沟通协商18个月，一直未得到明确答复，矛盾纠纷逐渐升级。

寿光市住建领域纠纷人民调解委员会介入后，从政策法规入手释法析理，融情于法化纷争，成功化解一起买房风波。

买房办证起纠纷，多次协商均无果

2020年9月，牟某从某房产公司购买某小区价值155万元的商品房一套，支付首付款47万元，同时办理了银行按揭贷款手续。2021年1月，银行放款后，牟某与该房产公司正式签订了《山东省新建商品房买卖合同》，合同约定自房屋交付使用之日起90日内办理房屋产权转移登记手续。2021年2月，该房产公司向牟某交付了房屋，但因规划变更问题一直无法办理房产证。牟某找到售楼处，与该房产公司负责人多次沟通，协商解决办法，一直未达成一致意见。

2022年6月，不堪其扰的牟某委托律师向寿光市人民法院提起诉讼，申请解除其商品房买卖合同，并要求该房产公司赔付相关经济损失。

律师考虑到牟某已怀孕8个月，还有诉讼成本、时间等问题，建议牟某通过人民调解的方式快速调处。2022年8月8日，牟某与某房产公司共同申请寿光市住建领域纠纷人民调解委员会调解处理，调委会指派调解员桑洪涛牵头调解。

互不信任分歧大，释法析理辨是非

桑洪涛首先安抚当事人情绪，劝说牟某多注意腹中宝宝，采取朋友聊天的方式营造平和的倾诉环境，厘清案件来龙去脉。之后，桑洪涛带领调解员展开调查工作，与房产公司、自然资源与规划局、不动产登记中心等有关部门单位沟通。查询核实该商品房买卖、该小区建设用地规划变更以及不动产转移登记等相关情况。

了解基本情况后，调解员于当天组织面对面调解，双方各自陈述意见。牟某提出，该房产公司违约，应按照约定解除买卖合同，并退回支付的购房款155万元，同时赔偿银行贷款利息、交纳的物业费和装修押金、房地产公司占有使用资金期间的利息以及违约金、保全费用等共计178600元。

某房产公司则提出：第一，该商品房并非不能办理房产证，确因规划变更，办理时间需要延后，具体时间需要自然资源与规划部门审批后确定；第二，如需解除买卖合同也可以，公司按流程退还购房款，但牟某提出的赔偿有关经济损失数额过大，公司不能接受；第三，因牟某向法院申请查封公司账号及部分资产，对公司造成了不良影响和经济损失，要求牟某尽快向法院申请解封并撤诉，账号解封后为牟某办理退房相关事宜。

牟某听后表示，该房产公司对于自己的诉求态度敷衍，自2022年2月便多次找到售楼处协商，询问办理房产证的有关情况，工作人员一直找各种理由拖延。2022年4月，又通过邮寄的方式，向该房产公司送达了《解除合同通知书》，也未得到回应。而对于解封账号一事，等办理完成退房退款后，再向法院申请。双方因为应该先撤诉还是先退房问题争执不下，调解员将双方分开，安抚情绪后进行“背靠背”调解。

通过倾听双方诉求，调解员判断纠纷争议的焦点在于：一是牟某提出的赔偿款项及金额是否合理；二是双方缺乏信任，均担心己方履行责任后，对方不配合或者故意拖延时间。调解员首先向该房产公司进行释法说理，表示按照法律规定，该房产公司应当同意解除商品房买卖合同，并按照合同约定赔偿牟某经济损失。之后，调解员就赔偿事项逐条进行梳理，经计算，牟某提出的赔偿标准符合法律规定及合同约定。该房产公司负责人表示认可，但同时提出，合同未能履行事出有因，希望能够免除违约金。

共情调解化纷争，情法并用促和谐

针对先撤诉还是先退房退款的问题，调解员情法并用，引导双方换位思考。调解员首先找到牟某，向牟某传达了房产公司的态度和意见，并帮助牟某分析现状。该房产公司是当地企业，规模较大，企业信誉一直良好，而且在本次调解后，对牟某提出的解除买卖合同以及赔偿经济损失等诉求基本认可。由于近几年经济形势的影响，房产公司也遭遇了一定的发展困难，查封账号及资产可能会影响企业信誉，影响企业发展。牟某听后表示理解，主动提出可以免除违约金，并表示当天就可以向法院申请撤诉。

调解员将牟某的态度向房产公司转达，并劝说其负责人将心比心。牟某买房原本是为了改善家庭生活环境，迎接小宝宝的到来，但因纠纷历时一年半未能入住，多次奔波协商身心俱疲，这期间也有房产公司处理不得当、合同未能正确履行的原因。牟某已临近生产，希望房产公司能够履行责任，尽快配合牟某办理退房退款等相关手续，让其可以安心待产。在调解员的劝说下，双方初步达成一致意见。

8日当天，牟某向法院提出申请，寿光市人民法院出具民事裁定书，准许牟某撤诉。该房产公司召开股东会议研究同意后，2022年8月18日，在调解员的主持下，双方签订了调解协议。在本案中，调解员桑洪涛运用“望闻问切”四步工作法，实地走访了解案件详情、耐心倾听明确争议焦点、释法析理全面答疑解惑、法理协同实现事心双解。同时，通过“面对面”“背靠背”“换位思考”等调解技巧，帮助当事人正视问题、厘清责任、将心比心，最终圆满化解矛盾纠纷，最大限度了维护了双方当事人的合法权益。

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